丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集體缺席，8月多個(gè)城市第二輪集中供地發(fā)布公告稱(chēng)土拍延期和土地出讓規則調整。截止目前僅有長(cháng)春、廈門(mén)和無(wú)錫完成了第二輪集中供地，其余城仍在調整和觀(guān)望。
各地土地側調控頻發(fā)的背后，首先是行業(yè)上層調控的進(jìn)一步收緊。自7月以來(lái)，中央多次表態(tài)要求各地落實(shí)“三穩”目標， 7月22日住建部更是直接表態(tài)將對調控工作不力、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市進(jìn)行問(wèn)責，同時(shí)在7月29日對銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市進(jìn)行約談，要求這些城市切實(shí)扛起城市主體責任，加強市場(chǎng)監測監管。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)調控已經(jīng)開(kāi)啟了由中央調控作為主導的新局面。
從土地市場(chǎng)方面來(lái)看，由于大部分城市此輪市場(chǎng)熱度上升主要由地市拉動(dòng)，且部分重點(diǎn)城市首輪集中供地熱度不降反升，其中市場(chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門(mén)等城市地房比更是超80%，在進(jìn)一步推高地價(jià)和房企成本的同時(shí)，也不利于房?jì)r(jià)水平的穩定。在此背景下，土地市場(chǎng)成為各城市跟進(jìn)調控的主要方向。
隨著(zhù)集中供地土拍規則的再次調整，企業(yè)拿地從“拼資金”到“拼策略”、“拼品質(zhì)”、“拼運氣”，對各大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即是機遇也是挑戰。
01 二輪雙集中加強“實(shí)際地價(jià)”控制
土拍調控政策早在2016年市場(chǎng)快速上行、地王不斷之時(shí)就頻頻出臺，諸如熔斷、搖號、一次性競價(jià)等競拍方式已經(jīng)在大部分城市實(shí)行，隨著(zhù)雙集中供地落實(shí)，對土地市場(chǎng)調控也進(jìn)入了新階段。
從目前集中供地城市的土地政策調整來(lái)看，調控側重點(diǎn)主要向“控實(shí)際地價(jià)”轉變，結合首輪以及二輪部分城市對競價(jià)方式調整來(lái)看，我們認為，主要有三大趨勢：
第一，房?jì)r(jià)、地價(jià)“雙限”
部分城市對房?jì)r(jià)、地價(jià)進(jìn)行了“雙限”，除了參與集中供地的深圳、杭州、廈門(mén)、福州等城市以外，22城以外還有麗水、衢州、金華等相對較熱的三四線(xiàn)城市跟進(jìn)，對市區、或部分區域出讓地塊實(shí)行“雙限”。
表：部分房?jì)r(jià)、地價(jià)“雙限”城市名單
數據來(lái)源：CRIC整理
“雙限”的政策使得地塊在掛牌階段，利潤空間已基本鎖定?？紤]到集中供地的密集性，對房企的測算能力、反應能力以及戰略部署前瞻性提出了更高要求。甚至部分對利潤率要求高的房企在這一階段就可以直接進(jìn)行項目篩選，快速決定是否參拍。
第二，“搖號、抽簽”方式或成常態(tài)
從第一輪集中供地的表現來(lái)看，由于22城均是熱點(diǎn)城市，部分地塊吸引了眾多房企積極參拍，最終導致達到最高限價(jià)。除了蘇州采取一次性競價(jià)的方式以外，福州、濟南、天津、無(wú)錫等城市均采用搖號的方式?jīng)Q定競得人，從二輪政策調整趨勢看，搖號的范圍在不斷擴大，“拼運氣”也成為了當前土拍市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。
第三，更多地采用“競品質(zhì)”的方式
未來(lái)部分城市將從“限價(jià)+競XX”的競拍方式中，更多地采用“競品質(zhì)”的方式。如杭州二輪供地的競拍方式除將“競自持房屋”改為“競無(wú)償移交政策性租賃住房”外，還在十區各推出一宗地塊作為“競品質(zhì)”試點(diǎn)，并要求現房銷(xiāo)售。
此外，部分城市在二輪集中供地中出現保證金比例上調。如蘇州而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上。提高門(mén)檻的同時(shí)也進(jìn)一步強調了企業(yè)對于資金最大效益的使用。
我們認為，在這三大趨勢下，未來(lái)熱點(diǎn)城市的地價(jià)走勢在“搖號”等競拍機制下將保持平穩走勢。地價(jià)穩定下，購房群體預期也會(huì )有一定的降低，進(jìn)而會(huì )傳導至樓市、降低市場(chǎng)熱度，利于穩定房?jì)r(jià)走勢。
02 強調投融營(yíng)一體化是破局之道
在土拍市場(chǎng)的投資邏輯發(fā)生轉變之后，對于房企整體而言，除了重新審視投資策略外，整體運營(yíng)邏輯、管理節點(diǎn)、組織打造均需要進(jìn)行相應的優(yōu)化與匹配。
尤其是在組織結構和組織能力上，我們認為強調一線(xiàn)賦能、加強產(chǎn)品工作、實(shí)現投融營(yíng)一體化、打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。
首先，未來(lái)城市市場(chǎng)分化、調控顆粒度變細是趨勢。因城施策下，不同城市的土拍規則可能也會(huì )天差地別。因此，只有加強對市場(chǎng)一線(xiàn)的賦能，才能更加及時(shí)、敏銳地了解當地真實(shí)的市場(chǎng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預期，并作出快速的反應。
其次，二輪集中供地部分城市增加競拍保證金將直接導致企業(yè)面臨土拍保證金集中支付、土地款集中支付的現象，資金潮汐現象更為顯著(zhù)。因此需要房企加強財務(wù)現金流的管控能力，加強對融資和銷(xiāo)售回款的管理，以盡可能滿(mǎn)足投資的拿地需求。
這也對房企的運營(yíng)能力提出了更高的要求，尤其是財務(wù)、融資、投資、運營(yíng)四個(gè)部門(mén)之間跨部門(mén)的協(xié)作能力急需加強，尤其是土地集中出讓?zhuān)惨馕吨?zhù)項目集中上市。從投資-施工-銷(xiāo)售的環(huán)節中，營(yíng)銷(xiāo)能力的高低也影響企業(yè)投資的“上限”。
再者，在土拍新規中，杭州出現了“競品質(zhì)”的試點(diǎn)地塊，以往北京等熱點(diǎn)城市也有帶方案招標的出讓方式。結合近期二輪土拍的趨勢看，未來(lái)企業(yè)拿地，產(chǎn)品力將成為決勝的關(guān)鍵因素之一。因此，未來(lái)也需要將產(chǎn)品決策工作前置，增加投決會(huì )階段產(chǎn)品部門(mén)的話(huà)語(yǔ)權。
最后回到投資層面，由于多個(gè)城市土拍規則調整、延期，7-8月份核心城市幾乎沒(méi)有含宅地塊出讓?zhuān)S多房企的納儲需求被壓抑，可能會(huì )在核心城市第二輪土拍中集中釋放，引發(fā)較為激烈的競拍情緒。因此對于大部分房企來(lái)說(shuō)，投資策略上仍以穩為主。
我們認為，未來(lái)房企需要通過(guò)均衡布局，在三四線(xiàn)城市尋求地價(jià)合理、溢價(jià)空間較強的項目，與此同時(shí)在公開(kāi)市場(chǎng)以外尋求一些低成本的土地項目，也是平衡拿地金額和銷(xiāo)售金額的方式。
而對于有強烈納儲需求、且雙限和搖號并行的城市，在現金流足以支撐的情況下，房企可適度參與土拍和搖號。因為對于任何房企來(lái)說(shuō)，此類(lèi)城市的項目利潤空間都已經(jīng)基本鎖定，且限房?jì)r(jià)大概率會(huì )帶來(lái)新盤(pán)與周邊二手房?jì)r(jià)格倒掛的現象，未來(lái)新盤(pán)入市時(shí)銷(xiāo)售難度較低，能夠作為流量盤(pán)企業(yè)帶來(lái)一定的現金流。不過(guò)這樣的項目利潤空間小，想大幅盈利基本不可能，控成本能力差的房企更需要謹慎考慮。
整體而言，在當前的調控環(huán)境下，熱點(diǎn)城市面臨門(mén)檻高、利潤低的痛點(diǎn)，而大部分三四線(xiàn)城市逐漸陷入銷(xiāo)售困境，從行業(yè)整體發(fā)展階段來(lái)看，未來(lái)這樣的狀態(tài)將持續較長(cháng)時(shí)間，房企不得不學(xué)會(huì )成為“長(cháng)期主義者”。
在集中供地之下，更多比拼的是集團、區域的授權和支持能力，房企需要改變的不僅是投資策略和風(fēng)格，而是從投資開(kāi)始的項目整體運營(yíng)邏輯都需要發(fā)生改變，投資、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、成本管理等各方面能力均需要加強，這對于習慣了高周轉、賺快錢(qián)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不容易，但只有這樣才能夠適應行業(yè)變化、實(shí)現長(cháng)期穩健的發(fā)展。
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