丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
近日，在各大政策的密集發(fā)聲下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現小幅回暖，房地產(chǎn)融資的“冰封”狀態(tài)有所解封。
近期，中央政治局會(huì )議提及“良性循環(huán)”的表述是近年來(lái)首次提及，釋放出很強的信號意義，更加為加快企業(yè)融資恢復注入一劑強心劑。
國家統計局數據顯示，2021年11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續維持下半年來(lái)下降的走勢，但降速比上月縮小2.5pct。
房企的自籌資金也實(shí)現了由負轉正，部分房企通過(guò)配股為明年新一輪的償債以及投資儲備彈藥。
01 到位資金環(huán)比降速縮小2.5pct國內貸款量環(huán)比止跌轉增達8.3%
在多舉措維穩糾偏下，房企國內貸款方面降幅收窄，國家統計局數據顯示，2021年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金183362億元，同比增長(cháng)7.2%，增速較10月末繼續下降1.6pc。
單月來(lái)看，11月到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續維持下半年來(lái)下降的走勢，但降速比上月縮小2.5pct。其中，11月定金及預收款為5116億元，同比下降16.1%，降幅繼續擴大；
具體來(lái)看，自央行窗口指導銀行貸款有序發(fā)放以來(lái)，個(gè)人按揭貸款額度緊張的情況出現了一定程度的緩解。
2021年10月21日，銀保監會(huì )統計信息與風(fēng)險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩中趨緩?！氨Ｕ虾脛傂枞后w信貸需求?！币谫J款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。部分地區人民銀行分支行響應，開(kāi)始對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導，支持房貸政策適度松綁。
10月個(gè)人按揭貸款單月到位金額同比增速自6月后首次回正，11月回暖加速。
圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（個(gè)人按揭貸款）
當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來(lái)源：統計局、CRIC整理
國內貸款方面，在政策托底下也有所恢復，11月到位資金中國內貸款為1492億元，同比下降20.5%，但較10月降幅縮小6.7個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，國內貸款量環(huán)比增長(cháng)8.3%，止跌轉增。
圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（國內貸款）
當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來(lái)源：統計局、CRIC整理
02房企自籌資金迎來(lái)增長(cháng)，增速自8月后首次重新回正
在政策回暖的同時(shí)，房企也在積極自救，不少房企通過(guò)項目轉讓、股東借款等方式補充現金流，還有部分房企繼續通過(guò)配股融資的方式募集資金，這一方面是為新一輪的償債潮做準備，同時(shí)也是為明年新一輪的投資機會(huì )儲備資金。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）數據顯示，2021年11月單月值為6761億元，單月資金量年內僅次于6月，從增速來(lái)看，同比增長(cháng)2.1%，增速自8月后首次重新回正。
圖：2021年房地產(chǎn)到位資金（自籌資金）
當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來(lái)源：統計局、CRIC整理
11月以來(lái)，融創(chuàng )中國、旭輝控股、世茂集團、新城發(fā)展以及龍光地產(chǎn)等房企均進(jìn)行了配股融資。
11月14日，融創(chuàng )中國配售3.35億股，募集金額約50.85億港元，其中50%用于償還貸款，50%用于一般運營(yíng)資金，是唯一一個(gè)募集金額超過(guò)20億港元的企業(yè)。
除此之外，旭輝和新城發(fā)展以股東托底的供股方式進(jìn)行，11月9日旭輝控股配售最多4.18億股，募集金額約16.73億港元，其中90%用于明年初收購長(cháng)三角地區，以及一般企業(yè)用途；12月2日新城發(fā)展配售最多2.96億股，募集金額約15.7億港元，其中60%用作資金儲備以把握商機，40%用作一般企業(yè)用途。
這主要是因為，一方面是彼時(shí)寒冷的資本市場(chǎng)難以通過(guò)合理的配售價(jià)尋到承配人和機構，而另一方面大股東通過(guò)對供股兜底的方式，展示資金實(shí)力和對上市公司的支持。
除了集團自身進(jìn)行配股之外，部分企業(yè)旗下的物企也加入了配股潮，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)等物管公司也進(jìn)行配股，除了為物管行業(yè)越來(lái)越激烈的廝殺提供資金之外，物管公司配股也可以幫助母公司改善財務(wù)杠桿水平。如融創(chuàng )服務(wù)與融創(chuàng )中國同一天配售1.58億股，募集金額約23.31億港元，用途都是50%用于償還貸款，50%用于一般運營(yíng)資金。
表：近期房企進(jìn)行配股情況
數據來(lái)源：CRIC整理
總體來(lái)看，面對明年新一輪的償債壓力，以及新的投資機會(huì )，部分房企進(jìn)行配股是較為“劃算”的融資方式之一，在募得資金儲備的同時(shí)，不增加企業(yè)債務(wù)，更實(shí)打實(shí)地增大企業(yè)權益，真實(shí)實(shí)現在募集資金的同時(shí)降杠桿。
但值得注意的是，據企業(yè)配股價(jià)來(lái)看，本輪企業(yè)配股潮都是折價(jià)配股，房企仍需擴展融資方式保證正常融資，妥善安排償債及投資計劃。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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