作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

CRIC數據顯示，2020年11月，一線(xiàn)城市新增供應面積360萬(wàn)平方米，同環(huán)比保持增勢，貨量相對充足。其中，上海迎來(lái)階段性回調，供應面積跌至36萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%，房企推盤(pán)節奏明顯放緩；與之形成鮮明對比的是廣州、深圳，供應大幅放量，環(huán)比漲幅均超80%。 

從均價(jià)來(lái)看，2020年11月一線(xiàn)城市中，北京、上海、深圳成交均價(jià)都呈現不同程度下滑，其中，北京跌幅最大較2019年全年成交均價(jià)下滑4.79%，其次是深圳，下滑2.45%。四大一線(xiàn)城市中，唯有廣州11月均價(jià)較2019年均價(jià)出現上漲，漲幅約7.6%。 

細分來(lái)看，上海11月成交均價(jià)53259元/平方米，較2019年下降 2.44%，同時(shí)較2018年全年商品住宅成交均價(jià)53408元/平方米的價(jià)格跌出149元/平方米，從均價(jià)來(lái)看，可以說(shuō)上海目前已經(jīng)回到2018年。 

同時(shí)北京11月成交均價(jià)45174元/平方米，深圳11月成交均價(jià)55707元/平方米，其中，北京已跌破2017年全年均價(jià)45250元/平方米，深圳則與2018年時(shí)均價(jià)相對持平，與2017年比下跌2.87%。

表：一線(xiàn)城市近幾年房?jì)r(jià)漲跌幅

從數據層面來(lái)看，一線(xiàn)城市大部分城市似乎都已回到2年前，但是從實(shí)際調查過(guò)程中，卻發(fā)現，大部分購房者依然覺(jué)得房?jì)r(jià)在漲。

陳先生看中了上海近期開(kāi)盤(pán)的某北中環(huán)項目，從售價(jià)來(lái)看，該項目均價(jià)92000元/平方米， “閘北這個(gè)地方，現在變成新靜安之后房?jì)r(jià)不得了了，前幾年哪有這么高的?！?陳告訴我們，附近房?jì)r(jià)二手房也不低，買(mǎi)這房子被限價(jià)了，很多人都想要，他還是搖號才能買(mǎi)到的。 

據了解該項目同一板塊2020年11月成交均價(jià)106916元/平方米與去年同期持平，從2016年至今，該板塊均價(jià)已從81146元/平方米，漲至目前10萬(wàn)以上。 

對此，我們特意按區域及環(huán)線(xiàn)篩選了上海的成交均價(jià)，最后發(fā)現，上海外環(huán)外為房?jì)r(jià)跌幅主要區域。截止至發(fā)稿前，上海郊環(huán)外成交均價(jià)31266元/平方米，外郊環(huán)間成交均價(jià)47583元/平方米，皆低于2019年同期，同時(shí)，內環(huán)內成交均價(jià)119398元/平方米，為上海各環(huán)線(xiàn)漲幅最高，較去年同期漲約7.2%。 

按區域來(lái)看，閔行、嘉定、普陀、南匯、松江跌幅較為明顯，除普陀外，其余四區相對較遠。

在我們重點(diǎn)關(guān)注的163個(gè)城市中，除去一線(xiàn)城市外，另有14個(gè)城市11月均價(jià)已低于2018年全年均價(jià)，其中九江、肇慶、義烏三城房?jì)r(jià)已低于2017年均價(jià)，肇慶最新房?jì)r(jià)甚至已經(jīng)跌破2015年時(shí)的7810元/平方米，為7007元/平方米，該價(jià)格也已接近2014年水平。

值得一提的是，溫州房?jì)r(jià)從2014年時(shí)的20557元/平方米降至2015年的17402元/平方米后，截止至2020年11月，其均價(jià)仍未回到2014年水平，為18942元/平方米。這也是所有重點(diǎn)關(guān)注城市中，唯一一個(gè)房?jì)r(jià)低于2014年的城市。

若是把房?jì)r(jià)漲跌幅范圍控制在-10%至10%區間，在全部重點(diǎn)關(guān)注的城市中有約33個(gè)城市的房?jì)r(jià)接近2018年。其中九江、義烏兩城因為跌幅超出10%范圍沒(méi)有計算在列。

表：重點(diǎn)城市中與2018年均價(jià)相比

漲跌幅最高10個(gè)城市

從各大城市前三季度GDP情況來(lái)看，有11個(gè)城市超過(guò)萬(wàn)億元，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢和天津。此外，前三季度GDP超過(guò)5000億元的城市也達到了31個(gè)。 

對比來(lái)看，除一線(xiàn)城市之外，其他GDP排名前列城市房?jì)r(jià)漲幅明顯，如重慶、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津、寧波等。 

其中重慶房?jì)r(jià)已連續多年上漲，截止至2020年11月，成交均價(jià)13276元/平方米，較2019年上漲11.17%，蘇州成交均價(jià)25795元/平方米，較2019年房?jì)r(jià)上漲16.88%，成都更是漲幅高達37.16%。

值得注意的是，雖然天津最新房?jì)r(jià)沒(méi)有出現明顯下跌，但其在2020年前三季度GDP城市排名中跌出了前十之列，今年第三季度還曾傳出房?jì)r(jià)“大跳水”的新聞。 

對此，我們調查發(fā)現無(wú)論是與北上廣深還是與其他熱點(diǎn)二線(xiàn)城市相比，天津的存量規模都不容小覷，天津2019年全年新房成交面積1411.8萬(wàn)平方米，2018年成交面積1259.3萬(wàn)平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)，以目前的廣義存量，在沒(méi)有新增量入場(chǎng)的情況下，天津新房市場(chǎng)兩年都賣(mài)不完。在巨量供應的影響下，天津新房?jì)r(jià)格難以有明顯上漲，且從區域來(lái)看，天津樓市部分區域，包括武清、西青、河東、東麗等區域在內，房?jì)r(jià)都出現了不同程度的下降，尤其是遠郊樓盤(pán)。 

此外今年上半年受疫情影響最大的武漢，11月最新均價(jià)為15556元/平方米，較2019年房?jì)r(jià)相比漲幅達19.85%，這是在二線(xiàn)城市中，漲幅較大城市之一，看來(lái)武漢樓市基本已完成疫后復蘇工作。

綜合來(lái)看，截止至2020年11月，全國重點(diǎn)關(guān)注城市中，有不少城市均價(jià)已經(jīng)回到了2年前的位置，部分城市房?jì)r(jià)甚至已經(jīng)回到2016年，但基本以三四線(xiàn)城市為主，同時(shí)一線(xiàn)城市由于房?jì)r(jià)過(guò)高，除廣州外房?jì)r(jià)皆已跌破2018年均價(jià)，但無(wú)論是一線(xiàn)城市，還是二三線(xiàn)城市，單個(gè)城市不同區域房?jì)r(jià)呈現不同走勢，總體來(lái)看，在各城分化的同時(shí)，各個(gè)城市內部不同區域也開(kāi)始分化明顯，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢可能會(huì )隨著(zhù)不同城市不同區域的選擇而產(chǎn)生不同的曲線(xiàn)。

預計熱點(diǎn)城市未來(lái)會(huì )在穩定地價(jià)、穩定房?jì)r(jià)、市場(chǎng)交易秩序等方面發(fā)力，以真正貫徹“三穩”的政策思路。而對于那些房?jì)r(jià)較低，發(fā)展較為落后的城市而言，需要解決的是長(cháng)期收縮的人口導致當地購房需求嚴重下降的問(wèn)題。

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原標題： 部分城市房?jì)r(jià)已回2016年，一線(xiàn)城市廣州還在漲