丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
1月17日，萬(wàn)科拿下佛山目前最大的整村改造項目聯(lián)星村舊改，歷時(shí)4年之久。這背后，恰恰反映出房企入局城市更新所面臨開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、規劃難度高、涉及關(guān)系復雜等挑戰，實(shí)現突圍更是需要長(cháng)時(shí)間沉淀。
存量時(shí)代下，城市更新再次成為房企繞不開(kāi)的課題?？硕鹧芯恐行淖钚聰祿@示，百強上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。若以城市更新規模超100萬(wàn)平方米計，已成規模的企業(yè)比例達到40%左右，超六成百強上市房企有參與城市更新改造的經(jīng)歷。
2020年佛山土地市場(chǎng)表現亮眼，土地出讓金在三四線(xiàn)城市中占據了第一位，達到了1201億元，同比增長(cháng)66%。實(shí)際上，從城市更新體量角度而言，佛山市居于廣東省第二位，僅次于廣州。碧桂園、保利、富力、時(shí)代、佳兆業(yè)等房企紛紛搶占佛山城市更新市場(chǎng)。隨著(zhù)近兩年佛山市政府政策端支撐，入市的城市更新項目有了明顯增長(cháng)，市場(chǎng)空間非常廣闊。
萬(wàn)科等重點(diǎn)房企搶灘佛山市場(chǎng)
1月17日，萬(wàn)科以超80%的同意率當選聯(lián)星整村改造主體，該項目預計改造土地總面積約1762.7畝，涉及12個(gè)村，現狀為宅基地、商鋪、廠(chǎng)房、學(xué)校等使用，總建筑面積約145萬(wàn)平方米，擬投資總額180億元。這是目前佛山已經(jīng)確定改造主體的整村改造中最大的城市更新項目。
早在2016年9月，萬(wàn)科便簽約進(jìn)駐聯(lián)星村，展開(kāi)前期介入，2018年9月、2019年10月，雙方兩次續約，繼續委托萬(wàn)科作為前期咨詢(xún)服務(wù)機構，最終歷經(jīng)4年，才最終收獲該項目。
至此，萬(wàn)科在佛山參與的城市更新項目達到了6個(gè)。其中，六個(gè)項目進(jìn)展不一，據CRIC不完全統計，進(jìn)度較快是桂城夏北洲表村，該項目于2019年4月票選萬(wàn)科為改造主體，目前已經(jīng)開(kāi)放回遷房展廳，另外三個(gè)項目萬(wàn)科已提前介入，不過(guò)目前進(jìn)展較為緩慢。
表：萬(wàn)科佛山目前正在參與的城市更新項目情況
數據來(lái)源：CRIC整理
此次萬(wàn)科落子聯(lián)星村，讓我們再次看到佛山廣闊的城市更新市場(chǎng)空間。
近年來(lái)，佛山吸引了諸如保利、碧桂園等規模房企，以及擁有較多城市更新經(jīng)驗的富力、時(shí)代中國等房企。據CRIC不完全統計，僅僅在整村改造方面，截止目前富力地產(chǎn)目前在運作的有6個(gè)項目，與保利發(fā)展數量相同，時(shí)代中國在佛山市場(chǎng)運作項目也達到了4個(gè)，碧桂園舊村改造項目有2個(gè)。
在工改方面，僅2020年初，碧桂園就連續拿下了大瀝河東東城工業(yè)區改造、瀝平地道頭“漖南”地塊、里水大沖工業(yè)區改造3個(gè)項目，時(shí)代中國在佛山市場(chǎng)參與的工改項目更是接近兩位數。
表：碧桂園、保利、富力、時(shí)代目前參與的佛山舊村改造項目情況
數據來(lái)源：CRIC整理
四大動(dòng)因吸引房企參與
佛山城市更新市場(chǎng)之所以能夠吸引眾多的規模房企參與，我們分析認為主要有以下4個(gè)方面利好因素。
首先，近幾年來(lái)佛山陸續推出規范文件，城市更新迎來(lái)加速。早在2007年，佛山就率先探索實(shí)施城市更新，提出“三舊”改造理念，還出臺相關(guān)指導意見(jiàn)予以支持。不過(guò)，雖然起步早，但在后續的推動(dòng)工作上進(jìn)行相對緩慢，也無(wú)政策跟進(jìn)支持，改造速度有限。
2018年，佛山發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，再度著(zhù)重推進(jìn)城市更新發(fā)展。2019年，在省政府等一系列文件的出臺支持下，佛山陸續推出了多項規劃和實(shí)施規范文件，加速城市更新發(fā)展。
表：佛山市級部分城市更新政策文件
數據來(lái)源：CRIC整理
其次，城市更新體量居于全省第二，僅次于廣州。根據廣東省發(fā)布的《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案（2019-2021年）》，佛山市計劃三年新增改造面積40000畝，完成改造面積25000畝，其中“工改工”改造面積約8000畝，三項指標均位居全省第二位。
去年11月，佛山市城市更新協(xié)會(huì )會(huì )員大會(huì )暨城市更新政策宣講和工作推進(jìn)會(huì )上，佛山市公布禪城、南海、順德三個(gè)中心城區共包括108個(gè)重點(diǎn)項目，總面積約57139畝，涉及拆除重建、綜合整治和生態(tài)修復三大類(lèi)型。截止發(fā)布會(huì )已啟動(dòng)42個(gè)，預計到年底啟動(dòng)50個(gè)。其中禪城區50個(gè)，改造總面積約18844畝；南海區40個(gè)，改造總面積約25766畝；順德區18個(gè)，改造總面積約12529畝。以此來(lái)看，2021年佛山還將有大量的城市更新項目入市。
圖：廣東省各市“三舊”改造三年行動(dòng)方案（2019-2021年）規劃情況
數據來(lái)源：CRIC
第三，支持工業(yè)地塊性質(zhì)改造，競投規則更加透明。作為全國重要的工業(yè)城市，在佛山坐落著(zhù)大量的村鎮工廠(chǎng)，“村中含廠(chǎng)”是佛山城市更新的一大特點(diǎn)。針對工業(yè)項目的改造，佛山市政府較為開(kāi)放，即在保護工業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎上允許在城市更新中變更土地用途，即支持“工改居”、“工改商”。這樣一來(lái)就釋放了大量的工業(yè)地塊入市。
在改造方選擇上，佛山的很多工改地塊采取競投的方式，市場(chǎng)化且透明度高。另外值得關(guān)注的就是佛山的工改地塊也已經(jīng)全面放開(kāi)協(xié)議出讓?zhuān)捶科罂梢耘c政府溝通，一次性打包土地一級整理及二級土地的開(kāi)發(fā)，若地塊采用政府收儲后公開(kāi)市場(chǎng)出讓的方式，房企也可收獲一級整理的收益。
第四，允許房企提前介入，企業(yè)可以搶占市場(chǎng)。佛山城市更新的另一大特點(diǎn)就是允許房企提前介入，即房企可以在得知集體有改造意向之后，搶先進(jìn)駐，設置項目部和咨詢(xún)點(diǎn)與當地居民溝通。通過(guò)一段時(shí)間的接洽之后與村集體簽訂前期服務(wù)商協(xié)議，開(kāi)展摸底調查、改造意愿表決、申請規劃指標、申報單元計劃等工作。通過(guò)提前介入和前期服務(wù)商的身份，企業(yè)便可以在公開(kāi)選舉改造主體時(shí)占得先機。
整體來(lái)看，城市更新領(lǐng)域存在一定的門(mén)檻。目前，城市更新項目主要集中在大灣區和其他部分一二線(xiàn)城市，參與城市更新的房企也大多為規模房企和有本土優(yōu)勢的粵系房企。
佛山的城市更新進(jìn)程已落后于后起的廣州，不過(guò)近兩年市政府加大了改造的決心，因此在政策文件的出臺和相關(guān)規范的完善上都有加強，入市的城市更新項目也有增長(cháng)，市場(chǎng)空間非常廣闊。
值得注意的是，工業(yè)地塊的改造由于允許屬性變更和協(xié)議出讓?zhuān)⑶也捎酶偼陡脑旆绞胶苓m合房企參與。不過(guò)由于允許房企提前介入，未來(lái)在項目的爭奪上勢必會(huì )更加激烈。
從企業(yè)的角度而言，需要認清城市更新開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金壓力大、規劃難度高、涉及關(guān)系復雜等核心問(wèn)題，容易給房企帶來(lái)不小的資金壓力，甚至陷入財務(wù)風(fēng)險。除此之外，城市更新還對房企的資源協(xié)調能力、運營(yíng)能力提出挑戰，因此，房企在布局時(shí)需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動(dòng)作的房企要有意識地把城市更新改造經(jīng)驗形成系統，打造團隊經(jīng)營(yíng)，才能有所突破。
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