2022年初，支持保租房發(fā)展政策暖風(fēng)不斷。2022年2月，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，中國銀保監會(huì )、住房和城鄉建設部發(fā)布《關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見(jiàn)》，鼓勵國家開(kāi)發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等加大保障性租賃住房金融支持力度。

政策護航下，各城市紛紛制定“十四五”保障性租賃住房供應目標。除住建部重點(diǎn)監測的40個(gè)城市外，部分省份還增加了重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的地市，全國目前已有超60個(gè)城市被納入，估算“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬(wàn)～900萬(wàn)套之間。

表：部分省市“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房供應目標（萬(wàn)套/間）

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當前租賃住房數量目標已基本確定，2021年多地超額完成年度供應計劃，2022年各地將加速推進(jìn)保障性租賃住房供應，住建部表示全年將建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)。

為加快保租房籌建進(jìn)度和規范保租房市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，上海、廣州、南京、青島等城市陸續發(fā)布保障性租賃住房項目認定辦法與管理辦法，明確保障性租賃住房項目準入條件、運營(yíng)標準、退出規則以及審批事項和環(huán)節等，構建聯(lián)合審查、快速審批的工作機制，確?！笆奈濉北Ｕ闲宰赓U住房目標按時(shí)保質(zhì)保量完成。

表：保障性租賃住房項目認定與運營(yíng)管理相關(guān)政策

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保障性租賃住房準入標準主要包括面積標準、租金標準、對象標準、規模標準、建設標準、運營(yíng)期限等，各城市結合本地住房供需結構，在準入條件上有細微差異，但整體上差異不大。

• 面積標準：建筑面積以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，以宿舍形式建設的保障性租賃住房建筑面積標準在20-45平方米。
  

• 租金標準：租金接受政府指導，整體上按照租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金執行，年度租金漲幅不超過(guò)5%。
  

• 對象標準：關(guān)于保障性租賃住房準入對象上各城市存在較大差異，具體可以分為本市社保+無(wú)房、本市無(wú)房、城區無(wú)房、一定區域內無(wú)房、符合住房困難標準五大類(lèi)。
  

表：部分城市保障性租賃住房準入對象標準

• 規模標準：多地表明保障性租賃住房應為集中式租賃住房，房源規模原則上不少于10套、30套、50套（間），各地不同。
  

• 建設標準：保障性租賃住房納入工程質(zhì)量安全監管，對質(zhì)量結構安全、消防安全等進(jìn)行重點(diǎn)監管。保障性租賃住房建設應符合集中式租賃住房建設使用標準，要提供簡(jiǎn)約、環(huán)保的基本裝修，具備入住條件。
  

• 運營(yíng)期限：市場(chǎng)化長(cháng)租企業(yè)是參與籌建保障性租賃住房的重要主體，保租房項目運營(yíng)期限是企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題，目前已有地市作出明確規定，消除參與企業(yè)的擔憂(yōu)。
  

• 退出標準：多地規定有以下情況將撤銷(xiāo)保障性租賃住房項目認定書(shū)，撤銷(xiāo)后項目將不再享受保障性租賃住房的相關(guān)支持政策，建設單位或運營(yíng)單位應退回已減免的規費和已領(lǐng)取的補貼。（1）上市銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售保障性租賃住房的；（2）對于不符合標準的，拒絕整改或限期整改后仍達不到標準的；（3）運營(yíng)期限未達到規定年限，因破產(chǎn)清算、征收拆遷等其他原因確需退出的。
  

1、聯(lián)合審查、集中認定，加速發(fā)放保障性租賃住房項目認定書(shū)

為加快落實(shí)保障性租賃住房籌建工作，多地紛紛成立保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組，建立部門(mén)聯(lián)審機制，召開(kāi)保障性租賃住房聯(lián)合審查會(huì )議，對申請保障性租賃住房項目進(jìn)行集中研究討論。2021年底至今，多個(gè)城市陸續發(fā)布完成了本市首批保障性租賃住房項目集中認定工作，據克而瑞不完全統計，13個(gè)地市發(fā)布已認定的保障性租賃住房房源超32萬(wàn)套（間）。2022年保租房將迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)，保租房項目認定工作也將加速推進(jìn)。

表：部分城市公布的保障性租賃住房認定房源量

2、多渠道籌集保租房房源，人才公寓成為首批重點(diǎn)納管項目

各城市為如期完成十四五保障性租賃住房目標，提出切實(shí)可行的多元化籌集路徑，可以利用新供應國有建設用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地、存量閑置房屋（包含非居住和居?。┑?，采取新建、非住宅改建、存量盤(pán)活等多種方式、多渠道籌集房源，幫助新市民、青年人等群體緩解階段性住房困難。

從目前各地公布的納管項目來(lái)看，人才公寓和企事業(yè)單位員工住房成為各地首批保障性租賃住房重點(diǎn)納管項目。上海市除將企事業(yè)單位自建租賃住房納管為保障性租賃住房，地方政府還通過(guò)與長(cháng)租企業(yè)合作、納管市場(chǎng)上優(yōu)秀的長(cháng)租公寓項目。如輕松寓新金橋店憑借扎實(shí)的產(chǎn)品與優(yōu)秀的運營(yíng)，現已被上海金橋經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )納管，作為金橋管委會(huì )及金橋人才中心審批通過(guò)的納管公寓，將給予注冊地及稅管地都在金橋的企業(yè)1000元/人/月（至多領(lǐng)取兩年）的住宿補貼。

表：部分城市公布的保障性租賃住房納管項目

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2021年7月初國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。隨后各地方政府在發(fā)布的保障性租賃住房實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿中紛紛將“低租金”這一標準進(jìn)一步細化和明確。

目前上海、北京、杭州、南京、廈門(mén)、西安等50多個(gè)省市已經(jīng)發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施的政策文件，克而瑞租售在整理中發(fā)現，大部分城市均明確保租房租金接受政府指導，租金標準按低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評估租金執行，年度租金漲幅不超過(guò)5%。但具體到各省市租金標準仍存在較大差異，根據對租金標準的明確程度和折扣力度可以分為四個(gè)層次：

（1）僅明確保租房租金接受政府指導。如廣州省要求地市建立保障性租賃住房租金定價(jià)與監控機制，對保租房項目租金實(shí)施監控指導，定期公開(kāi)周邊市場(chǎng)租金參考價(jià)。并未明確指出保租房租金要低于市場(chǎng)租賃住房租金。

（2）明確保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租賃租金。浙江省、山東省、河北省、江蘇省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省，以及廈門(mén)市、贛州市、杭州市、石家莊市、邯鄲市、天津市、東莞市、太原市、洛陽(yáng)市等省市沿用國辦22號文表述，即“租金標準按低于同地段同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房評估租金執行”。

（3）明確保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評估租金的95%或90%。海南省、安徽省、吉林省，以及南昌市、南京市、西安市、長(cháng)春市、南寧市等省市將租金標準進(jìn)一步量化，數值區間大致低于市場(chǎng)價(jià)的5%~10%。

（4）明確保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評估租金的80%或85%。武漢市、嘉興市、蘭州市、青島市將租標準進(jìn)一步降低，租金大致低于市場(chǎng)價(jià)的15%-20%。

表格：部分城市保障性租賃住房租金定價(jià)標準

信息來(lái)源：各地公布的保障性租賃實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿

具體來(lái)看，出租金標準分類(lèi)定價(jià)的兩大顯著(zhù)特點(diǎn)：一是政府、國有企事業(yè)單位投資籌建的保障性租賃住房，租金標準更低；二是面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保障性租賃住房，租金價(jià)格可更低。

中央支持大力發(fā)展保障性租賃住房，但保租房政策不會(huì )一刀切，而是強調因城施策。各地對于保障性租賃住房的認定標準，特別是對于產(chǎn)品規劃、租金水平的控制，會(huì )是根據城市特點(diǎn)，因地制宜。

“十四五”時(shí)期保障性租賃住房將大規模爆發(fā)，數字目標確定之后，各地加速出臺相關(guān)配套支持政策，多地出臺的保障性租賃住房項目認定辦法與運營(yíng)管理辦法，不僅能夠加速保障性租賃住房的籌建進(jìn)度，而且能夠保證保租房產(chǎn)品品質(zhì)、規范相關(guān)企業(yè)的運營(yíng)行為，促進(jìn)保障性租賃住房市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。當前保障性租賃住房定價(jià)機制還有待完善，保障性租賃住房租金應綜合考慮承租對象經(jīng)濟承受能力、項目建設運營(yíng)成本、物價(jià)變動(dòng)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況等因素確定。