作者：編輯部CRIC

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)

過(guò)去幾天，調控高頻化不僅體現在各城市之間，一日內北京、成都和杭州三城連發(fā)，同時(shí)也表現在城市縱向調整，年內東莞、上海、杭州等城市已發(fā)布多項調控內容，從多個(gè)角度全面圍堵炒房漏洞，其中成都已經(jīng)出臺了6次新政，上海更是連番9次加碼。

這些城市典型的特征是，城市內部局部熱度高漲，部分城市地價(jià)上漲推升房?jì)r(jià)上漲預期，二手房市場(chǎng)熱度不減。

典型如杭州，2021年以來(lái)，杭州市場(chǎng)異?；鸨?，成交顯著(zhù)放量，打新市場(chǎng)持續火爆，低中簽率已成市場(chǎng)常態(tài)。從成交數據來(lái)看，5月份商品住宅成交面積為432萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)70%。在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實(shí)行限售5年）后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減。據統計，2021年上半年杭州約有57個(gè)樓盤(pán)、21759套房源將限售5年。

針對市場(chǎng)出現的問(wèn)題，杭州上調社保年限，落戶(hù)未滿(mǎn)5年需在購房之日起前2年連續繳納社保滿(mǎn)24個(gè)月，并且限購1套；非杭州戶(hù)籍需要連續繳納4年社保。同時(shí)，在項目搖號中，意向登記家庭數與公開(kāi)銷(xiāo)售房源數的比例大于或等于10:1，無(wú)房家庭和人才均根據社保和人才登記進(jìn)行排序。政策加碼之后，杭州將減少30%左右的房票。

圖：2011年-2021年1~7月杭州商品住宅

供求量?jì)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

同日發(fā)布樓市政策成都來(lái)看，2021年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持較高熱度，前7月商品住宅成交面積達到1006萬(wàn)平方米，較2020年和2019年均增長(cháng)超三成。上半年，成都“日光盤(pán)”數量占比達到22%。在房?jì)r(jià)上漲預期方面，成都首輪集中土拍同樣競爭激烈，超七成地塊觸及最高限價(jià)，平均自持比例近20%。

對于成都而言，年內已經(jīng)歷了六次政策調整，此次則是在完善房地產(chǎn)交易規則、封堵投機漏洞的微調，對普通購房者而言保護多于限制，一方面，限購堵漏，防止通過(guò)“贈與”騰挪購房資格規避限購；另一方面“網(wǎng)紅盤(pán)”購房順位調整，保護在本區就業(yè)、落戶(hù)的真剛需購房者。從影響力來(lái)看，樓市不會(huì )因此而發(fā)生根本轉向，如果調控不進(jìn)一步加碼，平穩甚至穩中有升仍將是下半年成都樓市運行主基調。

圖：2016年-2021年前7月成都商品住宅

供求情況（萬(wàn)平方米、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

此外，作為住建部點(diǎn)名的模范生，北京封堵“假離婚”炒房漏洞，這意味著(zhù)此輪調控不但沒(méi)有放松跡象，反而仍在查漏補缺階段。實(shí)際上，此前深圳、上海、杭州均已出臺相關(guān)政策，比如上海規定離婚3年內擁有的住房套數按離婚前總套數計算；杭州則在無(wú)房家庭認定上做限制，離異未滿(mǎn)3年且有購房記錄的，不作為無(wú)房家庭享受優(yōu)先權。

8月6日，關(guān)于上海二手房房貸額度的消息在市場(chǎng)流傳，上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評估價(jià)、銀行評估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對最低的價(jià)格審批貸款額度。上海二手房核驗價(jià)與房貸掛鉤。

自7月23日住建部8部門(mén)發(fā)文以來(lái)，跟進(jìn)升級調控的城市中，紹興、金華、東莞、衢州明確了建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，商業(yè)銀行嚴格按照發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

至此，加入二手住房成交參考價(jià)格或指導價(jià)的城市已達11個(gè)。二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調控的主戰場(chǎng)，“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制”或將成為接下來(lái)重點(diǎn)城市政策內容的標配。此外，年初以來(lái)，重點(diǎn)城市二手住宅成交熱度受學(xué)區房影響較大，接下來(lái)學(xué)區房將成為監管重中之重。

自去年以來(lái)，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)熱度傳導至二手房市場(chǎng)，2021年上半年以來(lái)重點(diǎn)15城二手住宅成交套數超51萬(wàn)套，較2020年同期增加31.2%，成交量高于2012年以來(lái)的歷史均值。但隨著(zhù)近幾個(gè)月調控收緊，以及房貸利率上調，更有部分城市二手房貸款放緩等影響，但二手房成交情況有所下滑，6月重點(diǎn)15城二手住宅成交10.9萬(wàn)套，環(huán)比微降4.2%，同比下降11.9%，重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期。

尤其是首個(gè)發(fā)布二手房參考價(jià)的深圳，上半年除了2月份同比有所上漲以外，其余月份明顯低于去年同期，而6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關(guān)，環(huán)比下降22%，同比下降73.8%。短期內，深圳二手住宅市場(chǎng)熱度短期內難以恢復。

目前來(lái)看，多城將二手房參考價(jià)納入政策內容，也預示著(zhù)二手住宅將進(jìn)入全面收緊階段，重點(diǎn)城市將迎來(lái)二手房限價(jià)時(shí)代，后續相關(guān)市場(chǎng)指導價(jià)會(huì )細化至區域板塊乃至單個(gè)小區。未來(lái)二手住宅成交量?jì)r(jià)持續火熱的城市及一二手房?jì)r(jià)倒掛嚴重城市，將迎來(lái)“二手房指導價(jià)”時(shí)代。

表：已發(fā)布二手房成交參考價(jià)的城市

近日來(lái)，重點(diǎn)城市樓市進(jìn)入新一輪密集調控周期，調控力度更大，內容更加精細化，調控次數傾向于更高頻次，哪里有漏洞，“打補丁”式調控必然追上，精準且打擊力度更強。

調控內容更加具體，動(dòng)態(tài)調節過(guò)程中靶向施治，一旦現有調控效果不及預期，新的調控就在路上，這也是本輪調控趨于高頻化的一大原因。比如2021年至今，成都已經(jīng)出臺了6次新政，上海更是連番9次加碼。

值得注意的是，多數城市政策內容涵蓋加強金融監管，無(wú)疑，這已成為本輪樓市調控的一大趨勢。比如金華、東莞，對于購房者而言，嚴格審查首付資金來(lái)源，嚴防經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；對于房企而言，強化購地資金來(lái)源審查，確保購地資金合法依規，倒逼企業(yè)降杠桿。

此外，調控區域不斷下沉，細化至熱度較高的縣域。比如，此次成都新政適度為高新、天府新區等過(guò)熱區域降溫；房?jì)r(jià)上漲壓力大的金華、衢州更是將調控下沉至縣市，“一城一策”逐漸演變?yōu)椤耙豢h一策”。

在強化市場(chǎng)預期端，重點(diǎn)城市在擴大熱點(diǎn)區域土地供應之外，新增“限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”的方式出讓?zhuān)晟品績(jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，未來(lái)“競品質(zhì)”或將成為土地出讓中的主流方式之一。

總的來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)責機制將不斷強化，重點(diǎn)監測城市名單持續擴容，更多房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的三四線(xiàn)城市將被納入監管體系。

從城市跟進(jìn)的角度來(lái)看，前期被住建部約談的城市調控加碼是大概率事件。涉及泉州、惠州、徐州、銀川4個(gè)城市。而已出臺調控政策的城市并非一勞永逸，如果后續出現樓市過(guò)熱，或執行過(guò)程中發(fā)現新情況、新問(wèn)題，調控加碼的可能性依然存在，比如杭州、南京和武漢等。

附圖：7月23日以來(lái)部分發(fā)布調控政策的城市及內容

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題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 陣地丨新一輪樓市調控趨于精細化、高頻化