丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
這一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)史無(wú)前例變局與重生。一季度，商品房銷(xiāo)售規模創(chuàng )20年來(lái)新低，二季度迅速恢復，一直到三季度的8月，全國商品房銷(xiāo)售額累計增速首次回正。
與此同時(shí)，在行業(yè)逐漸恢復的過(guò)程中迎來(lái)新一輪政策調整周期，2020年三季度，住建部連續兩次召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì )，深圳、杭州等14城參會(huì )，重申堅持“房住不炒”的定位，落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)期目標；央行“三條紅線(xiàn)”倒逼房企去杠桿、降負債；熱點(diǎn)城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州等10余城相繼升級調控。
復雜多變的2020年前三季度已經(jīng)結束，接下來(lái)的四季度至關(guān)重要，“三條紅線(xiàn)”重壓之下，去化成第一要務(wù)。
2020年第三季度中國經(jīng)濟穩定恢復，中央適時(shí)地與十余個(gè)熱點(diǎn)城市及主要房企召開(kāi)座談會(huì )，重申了疫后“房住不炒”主基調。
十余城市樓市調控政策相繼收緊下，商品房銷(xiāo)售規模仍快速恢復，前8月銷(xiāo)售額同比增1.6%。前8月房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資額增長(cháng)4.6%，行業(yè)初步走出疫情影響，回歸正常水平。
政策也由上半年的“穩中有松”，到二季度末轉變?yōu)椤胺€中趨緊”，而三季度以來(lái)融資“三條紅線(xiàn)”又將政策基調拉向了“穩金融”層面，這將改變中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯，意味著(zhù)高增長(cháng)時(shí)代將一去不復返。
從政策層面看房地產(chǎn)市場(chǎng)，前三個(gè)季度以來(lái)可以用八個(gè)字總結“中央要穩，熱點(diǎn)要緊”。
今年政府工作報告對房地產(chǎn)總共38個(gè)字的描述中，核心是一個(gè)“穩”字。
隨著(zhù)疫情影響的消退，全國經(jīng)濟復蘇，全國政策所要求的“穩”則有不同程度表現。
上半年，全國是重要的是“穩經(jīng)濟”，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的壓艙石，只要房地產(chǎn)能夠穩住，整體經(jīng)濟也能夠企穩。因此，從房地產(chǎn)的角度來(lái)看政策“穩中有松”。
但從二季度末以來(lái)，由于部分熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快，整體政策表現為“穩中有緊”。尤其“三條紅線(xiàn)”以來(lái)，政策逐漸轉變?yōu)椤胺€金融”，這對房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一大“利空”，這意味行業(yè)邏輯將發(fā)生很大改變，高增長(cháng)的時(shí)代就此終結。
具體政策來(lái)看，7月24日，中央主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì )提到，“房住不炒”、“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。隨后7月30日的中央政治局會(huì )議以及8月26日住建部房地產(chǎn)工作會(huì )商會(huì )均提到“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”的描述。
因此，中央層面的思路是希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩健康的發(fā)展。
從各城市來(lái)看，二季度末以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快，政策由“穩中有松”轉變?yōu)椤胺€中趨緊”。7月2日，杭州加碼樓市調控，由此拉開(kāi)了三季度以來(lái)的樓市調控新周期。寧波、深圳、南京、東莞、無(wú)錫、成都等熱點(diǎn)城市緊隨其后，紛紛為政策“打補丁”，差別化精準調控成為三季度政策關(guān)鍵詞。
三季度最后一天的9月30日，銀川升級房地產(chǎn)調控政策，至此，參加7月24日座談會(huì )、8月26日城市會(huì )商會(huì )的14個(gè)城市中，除了北上廣以外11個(gè)城市全部完成了新政策出臺，而深圳政策力度最為嚴苛。
預計四季度，熱點(diǎn)城市 “四限”調控延續更長(cháng)時(shí)間，部分熱點(diǎn)城市或將調控再加碼。具體而言，房?jì)r(jià)仍是紅線(xiàn)，西寧等房?jì)r(jià)漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高；而在調控升級后，寧波、南京等房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱，未來(lái)也不排除政策繼續加碼的可能性。
數據來(lái)源：CRIC
三季度金融政策層面也出臺相關(guān)規定，融資“三條紅線(xiàn)”嚴控負債規模，倒逼房企去杠桿降負債，重壓之下，去化成為四季度第一要務(wù)。
8月20日，住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，對房企有息負債規模設置了“三條紅線(xiàn)”：其一，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；其二，凈負債率大于100%；其三，現金短債比小于1倍。
根據“三條紅線(xiàn)”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過(guò)5%-15%。統計顯示，頭部房企整體償債能力穩健，超6成房企處于黃檔和綠檔，但房企之間嚴重分化，2成以上房企“三道紅線(xiàn)”皆不達標。
值得注意的是，12家房企試點(diǎn)到全面落地執行尚有緩沖期，暫被劃定為紅檔、黃檔的房企仍可以通過(guò)增加銷(xiāo)售回款、表外融資、降低現金支出等方式改善資產(chǎn)負債表，以便提升檔位降低融資約束。
“三條紅線(xiàn)”對行業(yè)影響巨大，改變了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，高增長(cháng)的時(shí)代終結。在“三條紅線(xiàn)”重壓下，去化成了房企第一要務(wù)，原本“三高”模式銷(xiāo)售策略難以為繼之下，如何提升盈利能力將成為企業(yè)長(cháng)久的核心命題。
從行業(yè)數據來(lái)看，2020年第三季度，全國新房銷(xiāo)售恢復顯著(zhù)提速，至8月商品房銷(xiāo)售額累計增速回正，單月規模創(chuàng )正常月份（除6、12月外）新高。據國家統計局數據顯示：前8月全國商品房銷(xiāo)售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年收窄5.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額96943億元，增長(cháng)1.6%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)4.1%。
2020年全年行業(yè)銷(xiāo)售規模從前8月商品房銷(xiāo)售體量預計，全年商品房銷(xiāo)售金額大概率創(chuàng )新高、銷(xiāo)售面積或將微跌。
具體數據來(lái)看，如果樂(lè )觀(guān)計算，接下來(lái)四季度單月同比增速保持與8月一致計算，全年商品房銷(xiāo)售面積、金額將分別增4%和12%。保守計算，假定前8月全國商品房銷(xiāo)售規模占全年銷(xiāo)售規模比例與2019年一致，預計全年商品房銷(xiāo)售面積、金額將分別降3%和微增2%。
（單位：萬(wàn)平方米、億元）
數據來(lái)源：國家統計局
數據來(lái)源：國家統計局
從房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，前8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資88454億元，同比增長(cháng)4.6%，增速比前7月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，8月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13129億元，同比增長(cháng)11.77%。
從前8月開(kāi)發(fā)投資規模預計，全年行業(yè)投資規模預計將增長(cháng)6%左右。以后續4個(gè)月單月開(kāi)發(fā)投資額同比增速較8月略降計算，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(cháng)7%。
數據來(lái)源：國家統計局
政策層面，2020年四季度，全國政策將會(huì )繼續保持平穩。熱點(diǎn)城市 “四限”調控延續更長(cháng)時(shí)間，部分熱點(diǎn)城市或將調控再加碼，限購政策或將進(jìn)一步升級，涉及限購區域擴容，將二手房納入限購范圍等，嚴堵通過(guò)假離婚等方式獲取購房資格。
壓力二、三線(xiàn)城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。具體而言，那些人口長(cháng)期凈流出、市場(chǎng)需求相較羸弱乃至房地產(chǎn)庫存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產(chǎn)交易環(huán)節給予企業(yè)更大力度的支持。
從行業(yè)角度來(lái)看，我們對于后市發(fā)展作出如下幾點(diǎn)預判：
從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，東部地區核心城市商品房銷(xiāo)售量?jì)r(jià)齊升帶動(dòng)全行業(yè)強力復蘇， 2020年全年有望實(shí)現銷(xiāo)售面積再創(chuàng )新高；同時(shí)，今年另一個(gè)重要特征是城市分化和區域分化，中部、東北部地區也值得關(guān)注，謹防市場(chǎng)下行帶來(lái)庫存壓力二次上升。
新開(kāi)工面積增長(cháng)動(dòng)力略有不足，一方面融資收緊預期下，受房企融資難，資金面趨緊等因素制約，新開(kāi)工面積增速也難有亮眼表現。
土地購置面積同比增速將顯著(zhù)回落。融資“三條紅線(xiàn)”，地方調控持續升級，土地供應節奏、結構變化等因素影響，熱點(diǎn)城市供地力度將進(jìn)一步減弱，成交規?？s減，另一方面去年四季度土地市場(chǎng)成交規?；厣沟没鶖递^高。
基于對房屋新開(kāi)工、土地購置、建安投資的判斷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額整體仍將保持增長(cháng)，但預計增速將趨平。
整體而言，疫情后，國內經(jīng)濟穩定恢復，生產(chǎn)消費需求穩定回升，就業(yè)與收入總體穩定，內循環(huán)與外循環(huán)驅動(dòng)下發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步增強，房地產(chǎn)業(yè)V型逆轉后發(fā)揮了宏觀(guān)經(jīng)濟穩定器作用，一系列對沖疫情影響的寬松措施也將陸續退場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也將重回自身運動(dòng)規律。
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