丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
8月以來(lái)，重點(diǎn)城市紛紛開(kāi)啟第二輪土地集中出讓模式。截止9月18日，22個(gè)重點(diǎn)城市中已有廈門(mén)、福州、蘇州、青島和天津等9個(gè)城市完成出讓。
尚未開(kāi)啟二輪集中土拍的城市，再次迎來(lái)“變數”，其中杭州10宗“競品質(zhì)”地塊僅有1宗正式進(jìn)入競價(jià)環(huán)節，其余9宗由于報名企業(yè)未達三家，無(wú)法進(jìn)入后續競拍環(huán)節，面臨“流拍”。成都、沈陽(yáng)則在開(kāi)拍前，突發(fā)中止公告。土拍市場(chǎng)透露出不少“寒意”。
從已完成二輪土拍的城市表現來(lái)看，溢價(jià)率較首輪明顯下降，底價(jià)成交成為二輪集中土拍的主旋律；與此同時(shí)，流拍率也成為二輪集中土拍的關(guān)鍵詞。
01
二輪集中供地總規模與首輪持平
從土地供應角度來(lái)看，截止9月17日，除鄭州和寧波兩個(gè)城市尚未發(fā)布第二輪集中供應以外，其余20個(gè)城市土地供應規模與首輪基本持平。
具體各城市間分化較為顯著(zhù)。其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長(cháng)沙等城市第二輪供地規模較首輪明顯下滑，降幅均超20%；其他城市較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門(mén)、青島等地，供應規模均實(shí)現翻番。
表：第二輪集中供地城市兩次集中供應情況對比（萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC整理
值得注意的是，由于土拍規則調整，第二次集中供地過(guò)程中，多城土地延期出讓或重新掛牌，譬如深圳、杭州、青島均停止掛牌之后重新掛牌，福州、濟南、沈陽(yáng)、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時(shí)間來(lái)看，很多本該8月集中土拍的城市被擠壓至9月、10月。
表：第二輪集中供地重新掛牌、延期出讓城市
02
土地競拍方式向競品質(zhì)、搖號轉變
從重點(diǎn)城市第二輪集中供地來(lái)看，競拍方式調整升級有三個(gè)明顯的變化：
一是更多采用“限價(jià)+搖號”方式進(jìn)行土地競拍，并且溢價(jià)率均有明顯下調。典型如廣州、南京、杭州、合肥等城市，溢價(jià)率上限均調整為15%；
二是部分城市取消了競配建，典型如合肥，本次17宗出讓地塊均取消了競配建，改為采用“競品質(zhì)”的方式，其中2宗競高品質(zhì)住宅建設方案，15宗競裝配率。比如福州，由原來(lái)的“限地價(jià)、控房?jì)r(jià)+競自持社會(huì )租賃住房建筑面積/競限價(jià)商品住房建筑面積/搖號”全部改為“限地價(jià)+搖號”，原有競配建的限制取消。
三是對項目上市銷(xiāo)售做出了更多限制，部分城市出現了現房銷(xiāo)售、限售等規定，譬如杭州10宗試點(diǎn)競品質(zhì)要求現房銷(xiāo)售，廣州部分地塊限首套家庭購房，成都土拍規則首次提出“競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓”。
表：第二輪集中土拍規則梳理
03
八城中止出讓宅地近百宗，臨時(shí)中止成“標配”
二輪集中土拍過(guò)程中，各城市臨時(shí)“中止”出讓成為主流。
截止9月17日，已經(jīng)相繼有長(cháng)春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽(yáng)等8個(gè)城市在第二輪集中土拍前臨時(shí)中止出讓?zhuān)倲盗扛哌_91宗，占這些城市第二輪集中供地總幅數的22%。其中沈陽(yáng)中止出讓宅地最多，高達22宗，占其第二輪集中供應總量的比重高達50%。
另外，杭州十宗競品質(zhì)地塊中，九宗地塊報名未達標，無(wú)法進(jìn)入后續正式競價(jià)環(huán)節，相當于“流拍”，僅富陽(yáng)富春灣新城地塊的報名情況符合要求。
表：重點(diǎn)城市第二輪集中土拍提前中止地塊情況
注：僅統計涉宅地塊
數據來(lái)源：CRIC整理
04
流拍率較首輪明顯提升
對比首輪集中土拍熱度來(lái)看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價(jià)率均較首輪有所降低，尤其是濟南、天津等低熱城市，溢價(jià)率降幅均在十個(gè)百分點(diǎn)以上；除廈門(mén)外，其余七市二輪流拍率均大幅走高，沈陽(yáng)、長(cháng)春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過(guò)了30%。
值得注意的是，首輪土拍熱度較高的杭州出現了“退地”現象。在杭州首輪拍地中斬獲多地的宋都將以5000萬(wàn)的代價(jià)將運河新城GS1001-17地塊退掉。該地經(jīng)過(guò)20輪報價(jià)，由競買(mǎi)人宋都以178308萬(wàn)元總價(jià)競得，樓面價(jià)20962元/平方米，溢價(jià)率29.86%，自持21%。該地的毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于26500元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于29150元/平方米，樓面價(jià)和毛胚銷(xiāo)售均價(jià)僅相差6000元/㎡，如果再考慮高達21%的競自持，盈利情況堪憂(yōu)。
不僅如此，22個(gè)重點(diǎn)城市以外也有部分城市“退地”，譬如南通，繼年初通州區自然資源和規劃局正式發(fā)布與R2021-004地塊（大發(fā)）解除土地出讓合同公告后，近日又逢退地，通州興東街道CR2021-006地塊解除出讓合同，該地曾經(jīng)歷經(jīng)超3小時(shí)的激烈競價(jià)、545輪報價(jià)之后，被南通天威置業(yè)有限公司競得，溢價(jià)率高達229.46%，最近也遭遇了“被退”的尷尬。此外，近期嘉興也遭遇“退地”，金成退出了平湖2021平-10號地塊的開(kāi)發(fā)。
表：已完成第二輪集中供地城市兩次集中土拍熱度對比（萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）
注：流拍率測算包含中止出讓地塊。
數據來(lái)源：CRIC整理
05
TOP20房企拿地金額占比高達60%
從企業(yè)拿地積極性來(lái)看，第二輪集中供地中含宅地塊成交地塊中，成交前20企業(yè)拿地金額總和為1047億元，占第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重為60%，這一指標較首輪集中供地上升了4個(gè)百分點(diǎn)。
就拿地金額排名來(lái)看，中海、保利、廈門(mén)建發(fā)位列前三。其中中海、保利各自在5個(gè)城市均有拿地，拿地數量分別為9幅和8幅，廈門(mén)建發(fā)在廈門(mén)獲取了2幅地塊。
第二輪集中供地中拿地成交價(jià)款前20企業(yè)
注：因企業(yè)聯(lián)合拿地，部分地塊存在重復計入表格成交價(jià)款和拿地幅數的情況
數據來(lái)源：CRIC整理
第二輪集中土拍規則密集調整之后，已完成土地出讓的重點(diǎn)城市大多遭遇了“滑鐵盧”，溢價(jià)率下降，流拍率明顯上升，臨時(shí)中止出讓成為“標配”，土地市場(chǎng)熱度面臨下行壓力。
土地市場(chǎng)低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑。因此，對于現金流穩健的房企來(lái)說(shuō)，將迎來(lái)以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲的機會(huì )。
從企業(yè)的角度而言，融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊影響下，拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線(xiàn)的房企大都“暫?！绷诵略鐾羶?。結合近期市場(chǎng)、資金和政策環(huán)境來(lái)看，重點(diǎn)城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件。
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