西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
從今年年中開(kāi)始，底層資產(chǎn)涉及住宅項目的地產(chǎn)基金產(chǎn)品被陸陸續續暫停了備案，至于何時(shí)放開(kāi)備案目前尚不得而知，而早在今年年初歷經(jīng)地產(chǎn)金融監管政策的不斷加碼后，地產(chǎn)私募機構的日子就變得很不好過(guò)。今年下半年以來(lái)，隨著(zhù)眾多地產(chǎn)企業(yè)的不斷“爆雷”，大多數地產(chǎn)私募機構更是“雪上加霜”、焦頭爛額。
地產(chǎn)私募機構的生存現狀如何？未來(lái)地產(chǎn)私募還能做嗎？究竟怎么來(lái)做？對此，我們將近期與私募同行交流的情況進(jìn)行梳理，以供同業(yè)人士探討。
一、地產(chǎn)私募機構的爆雷總結
簡(jiǎn)單回顧下地產(chǎn)私募的發(fā)展歷程，2016年—2018年可謂是地產(chǎn)私募的“高光時(shí)刻”，也是地產(chǎn)私募的“混沌時(shí)期”。當時(shí)申請私募管理人資格似乎也比現在稍微容易一些。股+債的地產(chǎn)基金產(chǎn)品、明股實(shí)債的產(chǎn)品也十分盛行，募資環(huán)境相對寬松，選個(gè)托管機構也相對容易。
隨著(zhù)2018年“阜興事件”的出現，地產(chǎn)私募出現了“爆雷潮”。以深圳為例，這些盤(pán)踞在深圳，特別是以深圳城市更新投資為主要戰場(chǎng)的大多數私募機構紛紛爆雷，深圳私募市場(chǎng)隨后出現了一場(chǎng)徹底的洗牌，該被抓的基本都被抓了進(jìn)去、該吐出來(lái)的錢(qián)也基本都吐了出來(lái)……時(shí)至今日，深圳仍舊有大量私募機構還在持續清退投資者（少則幾億金額未清退，多則十幾二三十億未清退）。2018年開(kāi)始，地產(chǎn)私募行業(yè)實(shí)際上就已逐漸面臨“募資難”、“托管難”、“備案難”的問(wèn)題。
盡管如此，因私募機構手上積累的投資人的資金總歸要找到投資的出路，因此在2018年，很多地產(chǎn)私募機構同時(shí)把目光瞄準了“金交所”、“金交中心”，畢竟在這些平臺發(fā)行“產(chǎn)品”基本上沒(méi)有什么門(mén)檻，而且起投金額在20、30萬(wàn)能夠吸納更多的資金，也不存在產(chǎn)品備案的種種“煩惱”。相比之下，地產(chǎn)私募從2018年開(kāi)始似乎就處于“落落落……”的狀態(tài)。
2020年疊加疫情的影響，更多的地產(chǎn)私募機構撐不住了。2021年很多地產(chǎn)公司的財富平臺爆雷，由此牽扯出大量做“通道”或以地產(chǎn)投資為主營(yíng)的私募機構爆雷。需注意的是，地產(chǎn)公司的財富平臺爆雷的金額，已不是2018年后幾個(gè)億或者多一些的十幾、二三十億體量的爆雷，而是動(dòng)輒上百億的爆雷金額。有同行開(kāi)玩笑道，以前爆雷的私募機構跟現在開(kāi)發(fā)商旗下爆雷的財富機構相比，這簡(jiǎn)直是“小巫見(jiàn)大巫”。
作為時(shí)代的塵埃，有幸經(jīng)歷行業(yè)的高光時(shí)刻，因此也要有勇氣面對行業(yè)的低谷，這樣才能更加理解一個(gè)行業(yè)的周期，磨礪心態(tài)。
二、地產(chǎn)私募機構的業(yè)務(wù)現狀及生存困境
當下地產(chǎn)私募機構有的在積極?！皻ぁ?；有的踩雷后在焦頭爛額地處置風(fēng)險；有的在尋求轉型，但是轉來(lái)轉去發(fā)現自身暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)能力；有的則處于持續“迷?！钡臓顟B(tài)。
（一）?！皻ぁ边M(jìn)行中
最近一些私募同行表示，一些地方監管部門(mén)（如江西、云南、廣州）開(kāi)始關(guān)注并著(zhù)手清理所謂私募“僵尸機構”。廣州的一些暫無(wú)在管產(chǎn)品的地產(chǎn)私募機構表示近期有收到廣州證監局要求其限期發(fā)行基金產(chǎn)品的通知，否則將予以注銷(xiāo)基金管理人處理。雖然，目前地產(chǎn)私募行情很不理想。但是，對于好不容易拿下的私募基金管理人資格，還是要盡一切可能維護住，畢竟萬(wàn)一有一天地產(chǎn)私募還有機會(huì )做呢？所以，近期一些私募機構也在想方設法備案非房的基金產(chǎn)品。
（二）已“踩雷”或正在“踩雷”
前文提到2018年私募機構開(kāi)始頻繁“爆雷”，時(shí)至今日有些奄奄一息的“爆雷”私募機構還在努力償付投資人中。在上一波私募爆雷中，地產(chǎn)私募機構清退投資人的方式大致是：1.有資產(chǎn)抵償的，則以資產(chǎn)抵償（住宅、公寓、商業(yè)等）；2.無(wú)資產(chǎn)抵償的，則與投資人溝通 “三年”或“X年”分期償付方案；3.最終無(wú)力償付的，則只能以訴訟或仲裁方式解決。目前，“爆雷”的地產(chǎn)企業(yè)旗下的財富板塊清退投資人的方式也與2018年后爆雷的地產(chǎn)私募機構的處置方式如出一轍。但是，不同的是這波“爆雷”涉及的面更廣，投資人更多，并且其中也不乏大量已經(jīng)經(jīng)歷了2018年后爆雷的投資人。而對于正在經(jīng)歷爆雷的私募機構而言，當下端正態(tài)度，做好長(cháng)期應對與煎熬的心理建設，盡一切可能解決問(wèn)題才是“上策”。
（三）尋求轉型
年初開(kāi)始亦有大量的地產(chǎn)私募機構開(kāi)始謀劃“轉型”。有的在物色“專(zhuān)精特新”領(lǐng)域的投資機會(huì )；有的計劃轉向不良資產(chǎn)領(lǐng)域投資；有的計劃再另行申請一個(gè)私募證券管理人，與原來(lái)地產(chǎn)基金投資人一起參與證券市場(chǎng)的投資，趁著(zhù)北交所的紅利以及資本市場(chǎng)向好的勢頭收割一波紅利……
但是，當面對現實(shí)時(shí)，不少地產(chǎn)私募機構又感嘆，“隔行確實(shí)如隔山”，團隊不但沒(méi)有高科技領(lǐng)域的投資經(jīng)驗與能力，風(fēng)控上也看不到像地產(chǎn)投資項目一樣有實(shí)實(shí)在在的建筑物平地而起，投資收益更沒(méi)有地產(chǎn)私募可觀(guān)，并且投資期限相對都很長(cháng)。最后，繞來(lái)繞去還是覺(jué)得地產(chǎn)投資更“香”。
（四）持續迷茫
““迷?！笔钱斍按蠖鄶档禺a(chǎn)私募機構的狀態(tài)，地產(chǎn)私募還有沒(méi)有希望？什么時(shí)候能放開(kāi)地產(chǎn)私募備案？未來(lái)哪些開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)還能做？具體能做哪類(lèi)業(yè)務(wù)？怎么來(lái)做？這些問(wèn)題目前都很難去準確判斷，因為房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走向還不是非常明朗。
三、地產(chǎn)私募機構今后如何開(kāi)展業(yè)務(wù)
對于地產(chǎn)私募機構來(lái)說(shuō)，未來(lái)的業(yè)務(wù)想要更好地開(kāi)展，首先要做的就是從當下吸取經(jīng)驗與教訓。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，培養好團隊，夯實(shí)基本功，篩選好交易對手與項目，切切實(shí)實(shí)履行投后管理職責方為長(cháng)久之道。
（一）反思與總結
客觀(guān)來(lái)說(shuō)，這一次危機的出現也給廣大的地產(chǎn)私募機構、從業(yè)者以及投資人有了更多的反思機會(huì )。
一方面，讓廣大私募從業(yè)者真正領(lǐng)悟了《基金合同》上反復強調的“政策風(fēng)險”的內涵，讓私募管理人充分理解了“受人之托、代人理財”的含義，這也有助于私募機構建立并完善自身項目篩選制度、風(fēng)險處置與應對制度。私募機構及其工作人員在處理風(fēng)險事件過(guò)程中將心態(tài)磨礪地更加成熟，對風(fēng)險的應對也能積累更多的經(jīng)驗。
另一方面，對于投資人而言，這也是用金錢(qián)買(mǎi)來(lái)了對“投資有風(fēng)險”這句話(huà)刻骨銘心的理解，日后的投資對所謂的動(dòng)輒年化9%、10%、11%乃至更高的收益有了更多的“審慎”與“戒備”之心。
再者，就私募機構的部分財富人員而言，這一輪危機中也更加深刻理解了“塵歸塵、土歸土”以及“出來(lái)混總是要還的”的含義，前些年通過(guò)高薪和高額提成所賺取的財富，很多都已被經(jīng)偵部門(mén)追回。從財富行業(yè)本身的存在價(jià)值來(lái)看，財富人員自身過(guò)硬的能力、嫻熟的專(zhuān)業(yè)技能才是走得更長(cháng)遠的基礎，投資人的信任確實(shí)需要在個(gè)人的成長(cháng)中耐心等待。
（二）夯實(shí)基本功，切實(shí)落實(shí)投后管理
在地產(chǎn)行情好的時(shí)候，閉著(zhù)眼投資似乎都能有收益，但在市場(chǎng)下行的時(shí)候，風(fēng)險則是防不勝防?；仡^望去，又有多少地產(chǎn)私募團隊是真正有項目篩選能力？多少團隊踏踏實(shí)實(shí)做了項目的投后管理？合同上、投資協(xié)議上約定的章證照共管管了嗎？又管到了嗎？抵押辦了嗎？股權真的轉讓了嗎？高管、財務(wù)人員委派了嗎？資金使用真的是在監管下扎扎實(shí)實(shí)用到項目上了嗎？
項目分析與篩選、投后管理都是一項對專(zhuān)業(yè)和資源要求甚高的技術(shù)活。未來(lái)是問(wèn)“管理”要紅利的時(shí)代了，夯實(shí)好自身的基本功，切切實(shí)實(shí)地履行投后管理職責，如此才能真正做到“受人之托、代人理財”。
（三）交易對手的選擇、項目的篩選、投資方式的變化
地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)進(jìn)入了ICU，未來(lái)值得投資的交易對手已為數不多。我們認為，在吸取這次的教訓后，未來(lái)國央企、有實(shí)業(yè)板塊支撐的地產(chǎn)企業(yè)、深耕地方的本土龍頭企業(yè)才能活得更好，因此這些也是我們未來(lái)業(yè)務(wù)需要重點(diǎn)考慮的合作對象。
除了交易對手的選擇外，地產(chǎn)私募機構的業(yè)務(wù)策略調整也變得越來(lái)越重要。比如對于項目的選擇，不能光看投資測算報告上的利潤等表面數字，以后更要實(shí)地踩盤(pán)，了解市場(chǎng)、融資環(huán)境、銷(xiāo)售環(huán)境、競品情況等等，扎扎實(shí)實(shí)地做好投后管理。再比如在投資人的選擇上，物色具有抗風(fēng)險能力的機構型投資人，通過(guò)搭建股權或優(yōu)先股投資架構等進(jìn)行項目投資或許是以后更加常規的投資方式。
地產(chǎn)私募的寒冬不知還有多久，但在當下“撐下去”才有生存的機會(huì )。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 地產(chǎn)私募機構何去何從
