隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日益激烈，多元化的拿地方式成為房企如何獲取優(yōu)質(zhì)土儲的重要課題

且在可預見(jiàn)的未來(lái)10年里，多元化拿地方式和能力將成為房企的核心競爭力

所謂多元化，是指不僅僅依賴(lài)于傳統招拍掛的形式，招拍掛是充分競爭的市場(chǎng)，在充分競爭的市場(chǎng)里是很難獲取超額收益的

收并購、勾地、舊改、一二級聯(lián)動(dòng)等方式將成為重要的補充，甚至將來(lái)所占的比重將會(huì )越老越大

收并購和勾地在本公眾號的前寫(xiě)篇文章中講述的比較多，而本文將著(zhù)重講述一二級聯(lián)動(dòng)的模式

主要內容包括：

首先需要了解什么是一二級聯(lián)動(dòng)

一二級聯(lián)動(dòng)是指企業(yè)可同時(shí)參與一級開(kāi)發(fā)及二級開(kāi)發(fā)

一級開(kāi)發(fā)也就是生地變?yōu)槭斓?，毛地變?yōu)閮舻氐倪^(guò)程，通過(guò)參與一級整理獲得一級收益

一級企業(yè)借助參與一級整理的先天優(yōu)勢順利摘牌開(kāi)發(fā)用地，賺取二級開(kāi)發(fā)收益，從而實(shí)現一二級聯(lián)動(dòng)

一二級聯(lián)動(dòng)的模式中有兩個(gè)重要的參與者和角色：政府、企業(yè)

政府主要負責土地報批、拆遷、安置補償、完善市政配套等，而企業(yè)籌措資金和參與基礎設施建設的角色

對于企業(yè)參與一二級聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式的難點(diǎn)主要在于

（1）社會(huì )資本參與一級開(kāi)發(fā)的可行性

（2）社會(huì )資本獲取投資返還款或地價(jià)返還等配套政策完善程度

一二級聯(lián)動(dòng)參與門(mén)檻高，但是收益較厚，優(yōu)勢明顯

對于政府而言，一方面可以彌補政府財政不足，加快土地整理力度，另一方面把控土地出讓的節奏，將各項開(kāi)發(fā)工作前置完成

對參與企業(yè)而言，提高土地獲取概率的同時(shí)，可以獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲備尤其是糧倉型的項目

一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)流程較為復雜，而且每一階段往往都需要相應的配套措施

總體來(lái)看，主要分為合同簽約階段、土儲實(shí)施階段、土地出讓階段、投資款返還階段等四個(gè)環(huán)節

（1）合同簽約階段：

顧名思義，即參與企業(yè)與地方政府的合作開(kāi)展一級模式約定

企業(yè)和地方政府對項目充分完整的評估后，在一級開(kāi)發(fā)協(xié)議條款約定談判后

政府會(huì )以公開(kāi)選擇合作方的形式確定中標主體和一級開(kāi)發(fā)的實(shí)施主體

常規操作是地方政府成立專(zhuān)門(mén)的一級開(kāi)發(fā)機構如管委會(huì )等，參與企業(yè)通過(guò)與管委會(huì )展開(kāi)一級開(kāi)發(fā)合作

（2）土地儲備階段

該階段主要實(shí)施主體是政府，參與企業(yè)主要是前期的資金投入

在參與企業(yè)投資土地儲備資金（做地所需資金）后，地方政府完成征地、拆遷補償、收儲等一級土地整理工作

（3）土地出讓階段

在一級開(kāi)發(fā)完成后即進(jìn)入二級階段，而該階段也是一二級能否聯(lián)動(dòng)起來(lái)、能否打通的關(guān)鍵

形式上與普通招拍掛無(wú)異，即政府完成地塊收儲，做完地價(jià)評估、完成控規修編等出讓前準備工作后掛牌出讓

此時(shí)，一級開(kāi)發(fā)參與企業(yè)也會(huì )參與到地塊的競拍中，表面上與其他參與競拍的企業(yè)無(wú)異

但實(shí)際上一級開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)投資款返還、溢價(jià)部分分成、基礎設施建設等方面提高獲取概率及出價(jià)能力

（4）資金返款階段

對于參與企業(yè)的前期投入資金，在地方政府獲取土地出讓金收入后，將會(huì )以合規的形式返還予參與企業(yè)

近些年來(lái)，由于土地財政收支兩條線(xiàn)，直接名義上的土地返還款已經(jīng)很難走通，存在國有資產(chǎn)流失的重大稽核風(fēng)險

以華夏幸福、中鐵建等典型一二級開(kāi)發(fā)參與企業(yè)為例，前期投入資金多數是以前期投資返還款的名義收回，如前期配套建設、園區建設等

除前期投資返還款外，對溢價(jià)分成部分也是一級參與企業(yè)重要的收益部分

而對于投資返還款的支付也要遵循嚴苛的原則，一般情況下，政府采取包干形式，包費用、包完成期限

同時(shí)要求，專(zhuān)戶(hù)共管，專(zhuān)款專(zhuān)用原則，并嚴格控制，直接支付給投資人

對于嚴格的一二級聯(lián)動(dòng)項目，土地在二級出讓中所產(chǎn)生的溢價(jià)部分一般要求返還至投資公司，用于基礎設施、公建配套的建設費用

而該部分溢價(jià)產(chǎn)生的原因主要來(lái)自于兩個(gè)方面：

（1）約定地價(jià)與評估價(jià)存在的差異

（2）二級市場(chǎng)土地競拍中所產(chǎn)生的溢價(jià)

溢價(jià)返還至投資公司后，一般要求用于基礎設施、公建配套的建設費用，不做贅述

對于溢價(jià)返還的程序，實(shí)操層面主要是對于需使用溢價(jià)的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請該項工程費用