扒財經(jīng) 作者：陳文莉
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
國有低調分子“上海永業(yè)”，今年卻頻繁出圈。
今年它第一次出圈，是在“謝娜張杰被疑買(mǎi)房跳單”的新聞報道中。因為其買(mǎi)下的“思南公館項目”，持有方與銷(xiāo)售方的共同母公司，正是上海永業(yè)。
時(shí)隔一個(gè)月，上海永業(yè)又出手接下了中海發(fā)展上海公司“數百億”規模的城市更新項目。
3月8日，中國建筑（601668.SH）發(fā)布了一則關(guān)于上海市歷史風(fēng)貌保護及城市更新項目變更投資事項的公告。
項目公司之一“上海中海海庭房地產(chǎn)有限公司”，曾由中建下屬中海發(fā)展（上海）出資 98%、上海中城企業(yè)集團出資 2%。變更完成后，項目公司持股比例則將變?yōu)橹泻０l(fā)展（上海）出資 2%、上海永業(yè)企業(yè)（集團）有限公司出資 98%。
這意味著(zhù)，位于上海黃浦區新天地板塊的巨無(wú)霸“建國東路67-71街坊”舊改項目，部分項目的控股股東，將變更為上海永業(yè)。并且，項目的計劃投資額也由590億元增加到了595億元，開(kāi)發(fā)周期從原來(lái)的6年擬變更為6.5年。
風(fēng)財訊盤(pán)點(diǎn)發(fā)現，上述項目是上海余留體量最大的舊改，也是中海在上海投資規模最大的項目。2020年，中海上海公司費了九牛二虎之力，與黃浦區簽約拿下這個(gè)“門(mén)面項目”。
一番周折，中海為何將其轉手他人？上海永業(yè)坐收“漁翁之利”？
厘清其中根由，就不得不聊一聊上海永業(yè)這家國企了。
（20世紀80年代拍攝的永業(yè)大樓）
01 中海無(wú)奈讓出“上海門(mén)面”控制權
建國東路項目位于黃浦區新天地以南，是為數不多的成片舊城改造區域，現存13處文保建筑，該項目涉及到了8500戶(hù)，約4萬(wàn)人口的搬遷。項目總占地面積約14.75萬(wàn)㎡，地上計容建筑面積約36.8萬(wàn)㎡，包括住宅、商辦、公共綠地、風(fēng)貌保護及歷史保留建筑等業(yè)態(tài)。
項目持有公司之一“海庭公司”，是建國東路67、68、71街坊的項目公司。轉讓后，中海上海僅剩69、70街坊，將更多的地塊轉給了上海永業(yè)，同樣也舍棄了收益的大頭。
不過(guò)，值得注意，據悉項目原定的總投資590億元，開(kāi)發(fā)周期6年。若按股權投資，中海上海公司前后需要投入超過(guò)570億。
此間大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，投入資金多，收益不確定性大，這或許動(dòng)搖了中海上海公司繼續開(kāi)發(fā)的決心。
而且，相對于不少因流動(dòng)性危機入市，“物美價(jià)廉”的優(yōu)質(zhì)項目，這一項目的優(yōu)勢似乎并不大。
將部分股權轉給合作方，從而減少資金投入，剝離負債，優(yōu)化資金結構，是目前房企的“流行做法”。
02 上海永業(yè)“負重接盤(pán)”為己兜底
上海永業(yè)在坊間被戲稱(chēng)為上海黃浦區的“親兒子”。
公開(kāi)資料顯示，上海永業(yè)是黃浦區直屬的功能類(lèi)國有企業(yè)，成立于1994年，承擔著(zhù)重大項目建設、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、招商引資、園區運營(yíng)、市場(chǎng)化物業(yè)、城市更新、舊區改造、直管公房管理、保障性住房建設管理等諸多職責。
近三十年，上海永業(yè)成為了上海城市更新的主力軍之一，打造了思南公館、孫中山行館舊址、《新青年》編輯部舊址等如今的“城市名片”項目。
不過(guò)接盤(pán)者上海永業(yè)，其賬面并不十分充裕。
往年的財報顯示，上海永業(yè)的營(yíng)收始終低于50億元，而凈利潤則不足6億元。這幾乎比不上絕大多數的百強房企。
數據顯示，上海永業(yè)2020年的營(yíng)收27.71億元，凈利潤2.26億元；2019年營(yíng)收48.82億元，凈利潤為5.77億元；2018年營(yíng)收23.32億元，凈利潤2.99億元。
其中，2019年營(yíng)收增長(cháng)主要受益于前一年永業(yè)集團與中城集團整合重組，合并了多家房地產(chǎn)動(dòng)遷公司。
2021年前三季度，上海永業(yè)的貨幣資金73.78億元，這已經(jīng)是目前所披露數據中最“富有”的一次。
但上海永業(yè)的總負債卻在快速攀升。2021年三季報顯示，其負債合計322.26億元，而2020年底這一數據僅為187.73億元。
毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論是營(yíng)收還是利潤，上海永業(yè)在一眾央國企中并不出色。接下中海這個(gè)數百億的城市更新項目，對上海永業(yè)的資金是一種考驗。
此次上海永業(yè)接手“自家門(mén)前”的巨無(wú)霸項目，在多位業(yè)內人士看來(lái)，更像是一種兜底。
鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊發(fā)現，永業(yè)在通過(guò)股權轉讓等方式，加快資金的回籠、利用。
1月6日，永業(yè)以3.39億元的底價(jià)，掛牌轉讓永業(yè)商業(yè)40%股權（永業(yè)集團30%，永業(yè)股份10%）。
多位業(yè)內人士告訴風(fēng)財訊，股權掛牌轉讓的目的多在于回籠資金，剝離負債。
顯然，永業(yè)選擇了將旗下公司的部分股權出售，回籠資金以備后用。
如永業(yè)一般，股權一進(jìn)一退，資金騰挪來(lái)去，正在成為上海地產(chǎn)、上海久事、光明地產(chǎn)等多家上海國資地產(chǎn)平臺的無(wú)奈選擇。
以上海地產(chǎn)為例。1月28日，其以45億元收購了世茂外灘茂悅酒店。
然而，上海地產(chǎn)自身負債卻居高難下。
數據顯示，2018-2020年，上海地產(chǎn)總負債分別為1908.88億元、1955.73億元和2164.36億元。
風(fēng)財訊曾報道，上海地產(chǎn)一個(gè)月間掛牌轉讓了旗下多家公司，且主要是三林城市更新項目公司。
彼時(shí)，IPG中國區首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜告訴風(fēng)財訊，房企連續出售項目，一是因戰略調整和項目定位等，決定退出開(kāi)發(fā)；二是公司流動(dòng)性緊張和現金流承壓。從目前上海地產(chǎn)的情況來(lái)看，更多應該屬于后者，當然也可能有業(yè)務(wù)盤(pán)整的考慮。
04 重負下的多元化解法
2021年12月21日，永業(yè)與綠城中國（03900.HK）簽訂戰略合作框架協(xié)議，雙方將深化全方位合作，共同推動(dòng)黃浦區城市更新。
風(fēng)財訊盤(pán)點(diǎn)發(fā)現，合作開(kāi)發(fā)是永業(yè)的“自我解套之法”。
據不完全統計，永業(yè)的合作伙伴超過(guò)14家，瑞安、香港新世代、凱德、新加坡發(fā)展置地集團、上海久事、上海申通，皆與其有過(guò)項目合作。
上海地產(chǎn)則找到了另一種解法——
2021年6月，上海地產(chǎn)與招商蛇口、中交、萬(wàn)科、國壽投資、保利、中國太保、中保投資聯(lián)合成立了上海城市更新基金。
該基金總規模達800億元，是目前全國落地規模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區改造和城市更新項目。
透過(guò)上海永業(yè)的進(jìn)退、上海地產(chǎn)的操作，或許能窺見(jiàn)上海國企的項目騰挪取舍，以及它們通過(guò)“合作開(kāi)發(fā)、設立基金”等多元化方式尋求出路的試探。
畢竟在區域發(fā)展中，國企往往承擔著(zhù)更多功能性建設的重任，甚至是維穩市場(chǎng)的任務(wù)，而它們往往也是負重前行，背后承擔著(zhù)不小的資金、經(jīng)營(yíng)壓力。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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