眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是一項重資產(chǎn)、回報周期長(cháng)投資。因此，基本上所有的企業(yè)在投資這一類(lèi)項目之前都會(huì )進(jìn)行一輪測算。然而，很多人內心卻會(huì )打鼓的是到底投資測算靠不靠譜。前幾日在深圳進(jìn)行投資測算的沙盤(pán)推演，就有朋友私下問(wèn)我說(shuō)投資測算到底能有多少的準確度。那么，今天就來(lái)探討一下這個(gè)話(huà)題吧。

關(guān)于投資測算準不準這個(gè)話(huà)題，在我看來(lái)首先還要從理解為什么要做投資測算說(shuō)起。也許有些人會(huì )暗自覺(jué)得這還是個(gè)問(wèn)題嗎，投資測算自然是要評判項目能不能投資；也許還有些人會(huì )不屑地說(shuō)，不就是編個(gè)數字忽悠老板花錢(qián)么。

這個(gè)問(wèn)題表面看上去似乎對大家毫無(wú)挑戰，但不妨再多想一層：投資測算的結果是由哪些因素造成的，結果滿(mǎn)足了預期就能坐等回收投資嗎？這時(shí)候相信很多人心里都會(huì )想：測算是測算，實(shí)際是實(shí)際，兩者之間怎么能對等呢——那么問(wèn)題就來(lái)了，如果投資測算沒(méi)法和實(shí)際完成掛鉤，測算就變成了純粹的數字游戲。

在我看來(lái)，投資測算的目的不在于測算那些財務(wù)指標能不能達到老板的預期，而是規劃項目要怎么做才能達到老板的預期。也就是說(shuō)，投資測算的過(guò)程其實(shí)是一個(gè)模擬未來(lái)項目的操盤(pán)方式的過(guò)程，包括：樓要怎么建、花多少錢(qián)建、建多久、建好后怎么招商、租金定多少、每年花多少費用、要不要融資等等。

圖1: 投資測算中定義的各項目標

如果大家認同了我所說(shuō)的投資測算的目的重在定目標，那么前面關(guān)于投資測算準不準的問(wèn)題就顯得不是那么重要了。當然，從投資回報的要求來(lái)倒推制定目標這件事情，依然離不開(kāi)測算的方法靠不靠譜。這就還需要先充分地理解投資測算的原理。

圖2: 投資測算的基本模型

圖3: 投資領(lǐng)域的T型圖

而至于各項現金流如何更有效、更科學(xué)地預估出來(lái)，這就要結合企業(yè)自身所投資的項目的特征來(lái)設計了。比如：投資住宅會(huì )根據推盤(pán)計劃和回款預估收入現金流，投資酒店會(huì )根據淡旺季房?jì)r(jià)與空房率預估，寫(xiě)字樓、購物中心、長(cháng)租公寓預估租金的方式方法也有所差異等。各種投資測算的工具，其本質(zhì)就是結合具體的業(yè)務(wù)特點(diǎn)設計了一套預估現金流的方法。

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圖4: 基于投后思維制定投資方案

事實(shí)上，在許多企業(yè)的投資測算過(guò)程中，往往因為粗放式地交差而忽略了重要的影響因素。比如：在建設規劃時(shí)為了提高租金項目容積率做到最大，卻極盡可能的壓縮建設成本，工期也按照最保守的預估。這樣的結果，可想而知就是后面的工程計劃難以完成。要知道，做大容積率必然是需要以加大工程成本、延長(cháng)工期為代價(jià)的，并且過(guò)分壓縮建設成本必然對后期的維護費用有所影響。

再比如：投資時(shí)往往按照市場(chǎng)的租金水平來(lái)預估自身項目未來(lái)的現金流收入。然而，別人在租10塊錢(qián)的時(shí)候我們真就也能租10塊錢(qián)嗎？熟悉招商的同事都明白，對于新入市的項目而言為了搶占市場(chǎng)會(huì )給出一定幅度的折讓?zhuān)貏e在當前空置率日趨上升的市場(chǎng)環(huán)境下是根本沒(méi)可能按照市場(chǎng)租金水平去出租的。如果投資時(shí)這么去預估，那就是給未來(lái)運營(yíng)的同事挖了一個(gè)大坑。

在投資測算方案中類(lèi)似這樣被忽略的問(wèn)題往往還有很多，如：十幾年甚至幾十年的投資期限里完全不考慮工程改造，租金卻依舊要求穩定地增長(cháng)；出租率穩定增長(cháng)至高位，不考慮續租招商的影響；工程成本和物業(yè)費用都控制到最低，忽略了建造標準與維護成本之間的矛盾等等。無(wú)視這些因素所定出來(lái)的目標，后續承接項目的人自然就會(huì )覺(jué)得是不靠譜的。

通過(guò)上面的介紹，相信大家都清楚項目從規劃、建設到運營(yíng)的各種因素會(huì )對投資回報造成的影響。然而，投資測算時(shí)考慮的因素越多，測算模型的設計也就會(huì )變得越復雜。為了更高效地進(jìn)行投資測算的各項條件假設和評估，許多企業(yè)會(huì )借助計算機的工具——這可以是根據自身特征編制的Excel工具，也可以是更加高階的系統軟件應用。

Excel工具的好處在于調整方便，但缺點(diǎn)就是一旦參與測算的人多，不利于統一測算規則和進(jìn)行數據的共享協(xié)同。因此，對于一些投資項目數量不多的、參與人數較少的企業(yè)而言，往往是更多會(huì )選擇應用Excel工具來(lái)進(jìn)行測算。當然，應用系統軟件除了協(xié)同的優(yōu)勢外，并且還可以通過(guò)調整一些測算因子來(lái)進(jìn)行敏感性分析，找到造成回報目標差距的改善點(diǎn)。

圖5: 百思空間系統針對投資測算的應用

隨著(zhù)土地價(jià)格的不斷上漲和商業(yè)地產(chǎn)存量競爭的日趨加劇，一味追求速度地盲目開(kāi)發(fā)投資必將難以持續。企業(yè)要想繼續保持自身的盈利增長(cháng)，就必須以資管的思維來(lái)開(kāi)展投資測算，并形成項目的經(jīng)營(yíng)目標以指導后期工作的開(kāi)展。同時(shí)，借助先進(jìn)、科學(xué)的管理手段武裝自己，通過(guò)數據輔助決策，才能最終制勝存量時(shí)代。