作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

01

24省市調控加碼，9城出臺二手房參考價(jià)

2021年三季度，24個(gè)省市加碼房地產(chǎn)調控，以期實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，政策內容主要涉及限購、限貸、限價(jià)、限售、增值稅費、二手房參考價(jià)等。

具體城市來(lái)看，惠州、衢州、銀川落地限購，上海、杭州等升級限購。比如房?jì)r(jià)漲幅較為明顯的銀川，寧夏戶(hù)籍家庭在銀川市轄區限購2套住房，非寧夏戶(hù)籍家庭在銀川市轄區限購1套住房。杭州、東莞等收緊社保購房條件，落戶(hù)杭州未滿(mǎn)5年的，需在購房前2年內連續繳納24個(gè)月社保方可購買(mǎi)1套住房，非杭州戶(hù)籍需在購房前4年內繳滿(mǎn)48個(gè)月社保方可購房。

上海、銀川升級限貸，內蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執行“三價(jià)就低”原則，即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗價(jià)、銀行評估價(jià)取最低。上海上調房貸利率，首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。

蕪湖、?？?、三亞升級限價(jià)，同一項目?jì)r(jià)格備案后1年內不再調整。此外，合肥將實(shí)行住宅項目均價(jià)控制，商品住房平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預測均價(jià)，并合理確定樓層價(jià)差，積極穩控房?jì)r(jià)。

值得注意的是，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價(jià)發(fā)布機制，引導二手房理性交易，維穩房?jì)r(jià)預期。其中，上海政策力度最為嚴苛，將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據，對每套房源進(jìn)行核驗，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗的房源不得對外發(fā)布。

表：2021年三季度政策加碼城市

02

集中供地新規：控地價(jià)、限馬甲

年初重點(diǎn)22城迎來(lái)集中供地政策，首輪集中拍地出現熱點(diǎn)城市地價(jià)高企、房企恐慌性搶地等問(wèn)題。

基于此，8月10日自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì )議，要求集中供地城市優(yōu)化第二批次土地出讓政策，隨后，各大城市臨時(shí)中止土拍，紛紛調整土拍規則，只要涉及三大方面：

首先，下調最高限價(jià)，溢價(jià)率降至15%。其中杭州 “競品質(zhì)”地塊最高溢價(jià)率更是低至5%。

第二，加強競買(mǎi)人資質(zhì)、購地資金來(lái)源管理，提高競拍門(mén)檻。多地明確土拍“限馬甲”，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競買(mǎi)。比如杭州提高競買(mǎi)保證金繳納比例至起拍價(jià)的20%，部分地塊需足額繳納30%，而首輪土拍競買(mǎi)保證金僅為起始價(jià)的10%、最高5000萬(wàn)元。

第三，達到最高限價(jià)后，調整競價(jià)方式。青島、沈陽(yáng)等城市部分地塊采取“限地價(jià)、競品質(zhì)”出讓?zhuān)贾?、天津、福州單宗住宅用地達到最高限價(jià)后，采用搖號方式確定競得人，成都多數地塊在達到最高限價(jià)后轉為“競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓面積比例”，上海一次性報價(jià)階段增加“隨機值”。

表：18城調整第二批集中土拍規則

03

拿地銷(xiāo)售比40%倒逼房企降杠桿

7月26日，被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企被監管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，不僅包括公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購方式獲地的支出。

該政策將投資與銷(xiāo)售掛鉤，是對房企融資“三道紅線(xiàn)”的重要補充。嚴格約束房企融資、投資行為，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，防范系統性金融風(fēng)險，切忌以企業(yè)杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)，博取更高的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

同時(shí)，為雙集中供地政策打補丁。首輪集中供地中，規模房企、國企、央企憑借融資優(yōu)勢，幾乎占據了半壁江山。嚴控拿地銷(xiāo)售比，能夠引導企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地，嚴重擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

04

壓力城市開(kāi)始“限跌”、“托市”

三季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，部分壓力城市出現大范圍的降價(jià)潮。作為首個(gè)“限跌令”城市，岳陽(yáng)多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達3000元/平方米。

出于穩房?jì)r(jià)、穩預期的需要，岳陽(yáng)、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽(yáng)、江陰明文規定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽(yáng)、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機構惡意降價(jià)、打價(jià)格戰，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

此外，唐山、江陰等熱點(diǎn)城市也發(fā)布“限跌令”，市場(chǎng)熱度出現了180度轉折，其中唐山最為典型，2020年8月末還曾因為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調控基調已從“限漲”轉為“限跌”。

表：2021年三季度6城落地“限跌令”

除限跌之外，長(cháng)春、珠海等5城在財稅層面出臺支持性政策，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。其中長(cháng)春發(fā)布購房補貼，肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。

表:2021年三季度5城財稅政策托底樓市

中國經(jīng)濟正迎來(lái)由高速增長(cháng)到高質(zhì)量增長(cháng)的轉型窗口期，房地產(chǎn)調控導致的短期陣痛在所難免，以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的老路顯然已走不通，房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面不會(huì )實(shí)質(zhì)轉變。

聯(lián)系到下半年以來(lái)市場(chǎng)持續降溫，三季度密集調控成效顯著(zhù)，四季度熱點(diǎn)城市政策加碼的頻次將顯著(zhù)低于三季度，甚至會(huì )出現政策空窗期。壓力城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jì)r(jià)出現大幅下滑，預計成交持續低迷、房地產(chǎn)庫存高企的壓力二、三線(xiàn)城市和落地“限跌令”的壓力城市有著(zhù)強烈的托底房地產(chǎn)市場(chǎng)內在沖動(dòng)，未來(lái)放松對沖或刺激的可能性頗高。

當然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更難以扭轉全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫的大趨勢。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 加油2021丨政策篇：“穩”字當頭，加碼調控與限跌、財稅托市并行