丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售表現受疫情影響疊加市場(chǎng)下行壓力，銷(xiāo)售規模保持較長(cháng)時(shí)間的負增長(cháng)。7月以來(lái)，百強房企累計業(yè)績(jì)回正，但四季度市場(chǎng)整體下行壓力明顯，去化承壓。截至12月末，TOP100房企的累計銷(xiāo)售操盤(pán)金額達到114839.4億元，較2019年增長(cháng)13.3%。
但值得注意的是，規模房企整體目標完成情況不及2018年和2019年同期，尤其不少百強房企業(yè)績(jì)“失速”，甚至出現“負增長(cháng)”，但長(cháng)跑型房企仍然跑出了“加速度”，其中恒大、金茂、中駿等少數房企業(yè)績(jì)表現相對突出。
實(shí)際上，在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會(huì )上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱提出一個(gè)新的邏輯：行業(yè)進(jìn)入無(wú)增長(cháng)時(shí)代。具體而言，盡管2020年全年銷(xiāo)售金額將突破17萬(wàn)億，但銷(xiāo)售面積增長(cháng)乏力，近年來(lái)也僅有1%-2%左右的增長(cháng)，未來(lái)幾年銷(xiāo)售面積或將維持在16億平米左右。
為應對挑戰，對于企業(yè)而言，布局新賽道，尋找第二增長(cháng)曲線(xiàn)至關(guān)重要。
行業(yè)增速放緩，長(cháng)跑型房企再提速
在不確定的2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)走出“V型”曲線(xiàn)，實(shí)現確定性增長(cháng)，全年百強房企操盤(pán)金額同比增長(cháng)13.3%，雖相較于2019年有所上漲，但遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行業(yè)整體規模較三年前顯著(zhù)放緩，百強房企規模增長(cháng)失速。
圖：2016年-2020年百強房企及行業(yè)增速（銷(xiāo)售金額）
備注：國家統計局商品房銷(xiāo)售額增速為2020年1-11月數據
數據來(lái)源：國家統計局、CRIC
從目標完成情況而言，整體業(yè)績(jì)完成情況并不十分理想，目標完成率超110%的房企數量不及2019年。從百強房企累計增速來(lái)看，截至2020年末，百強房企有8成房企累計業(yè)績(jì)超去年同期，超4成企業(yè)的同比業(yè)績(jì)增速在20%以上。
其中，50強房企中，恒大、華潤、金茂和中駿等累計業(yè)績(jì)規模提升較為突出。以中駿集團為例，年內除了在一季度疫情期間通過(guò)開(kāi)拓線(xiàn)上銷(xiāo)售渠道促進(jìn)項目認購簽約，國慶、中秋、“雙十一”期間，中駿集團持續發(fā)力，積極把握銷(xiāo)售窗口期、加大推貨力度，全年實(shí)現1015.2億元銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，增速達26.1%，實(shí)現高質(zhì)量增長(cháng)。
在行業(yè)步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代背景下，典型如中駿集團這類(lèi)長(cháng)跑型選手，能夠保持近30%的業(yè)績(jì)增速實(shí)屬不易。
據克而瑞重點(diǎn)監測的40家房企增速來(lái)看，增速在20%以上的房企有14家，從百強各梯隊房企不同口徑業(yè)績(jì)增速對比來(lái)看，前四強房企全口徑業(yè)績(jì)平均增速僅為7.9%，TOP5-10房企全口徑業(yè)績(jì)平均增速僅為9.1%。
實(shí)際上，近年來(lái)，中駿集團業(yè)績(jì)增速在行業(yè)中可圈可點(diǎn)。2019年中駿一度以57%的銷(xiāo)售額增幅，跑贏(yíng)TOP50房企，超出梯隊均值40個(gè)百分點(diǎn)。近三年的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積復合增長(cháng)率，分別為56%和82%。從貨量和存貨價(jià)值角度看，未來(lái)中駿業(yè)績(jì)增速或仍將靠近30%。
表：2020年百強各梯隊房企不同口徑業(yè)績(jì)增速比較
數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告
50強房企集中度達54.6%，千億規模成重要指標
百強房企間的分化現象越來(lái)越明顯。從行業(yè)集中度來(lái)看，TOP50房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額集中度達到54.6%，較去年提升1.7個(gè)百分點(diǎn)，規模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。
從2020年百強房企銷(xiāo)售情況來(lái)看，千億已成為衡量規模的重要指標。截至12月末，千億房企已突破至43家，這意味著(zhù)43家房企掌握了百強房企近乎一半的銷(xiāo)售額。
表：2020年TOP200各梯隊房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額集中度
備注：操盤(pán)金額集中度=入榜房企操盤(pán)銷(xiāo)售金額/統計局公布的全國商品房銷(xiāo)售金額；其中，2020年全國商品房銷(xiāo)售金額是根據前11月累計同比增幅推算12月同比增幅所得
數據來(lái)源：CRIC
行業(yè)集中度不斷提升，未來(lái)隨著(zhù)市場(chǎng)資源向優(yōu)勢企業(yè)聚攏，中小規模房企的增長(cháng)空間進(jìn)一步受限，尤其“三道紅線(xiàn)”下將對企業(yè)的資金實(shí)力和運營(yíng)管控效率提出更高的考驗，能夠兌現承諾，實(shí)現有質(zhì)量的發(fā)展成為企業(yè)共同的訴求。
截至12月20日，中駿集團銷(xiāo)售額正式突破1000億，超額完成年度目標，同時(shí)也意味著(zhù)著(zhù)中駿上一個(gè)三年戰略收官的達成。
中駿集團董事局主席黃朝陽(yáng)認為，兌現承諾是一種態(tài)度，持續兌現承諾是一種能力！
他解釋稱(chēng)，“正是因為有戰略、經(jīng)營(yíng)模式、組織的確定性，中駿才能在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中找到方向，在行業(yè)的劇烈競爭中穩步前行，從而兌現千億目標的承諾?！?/p>
如今，千億之上，中駿重又站在了新的起點(diǎn)。
過(guò)去一年，中駿集團在投資端明顯發(fā)力。截至12月30日，中駿集團獲取了41個(gè)地塊，土儲超3000萬(wàn)平方米，可售貨值超2800億元。公司上半年拿地強度保持在48.5%，公司土儲倍數達5.1倍。而且土儲重倉長(cháng)三角和海峽西岸城市圈，大勢搶占核心城市群。完成有能力支撐未來(lái)實(shí)現有質(zhì)量增長(cháng)。
尋找第二增長(cháng)曲線(xiàn)，存量市場(chǎng)挖潛是重要方向
隨著(zhù)行業(yè)增速的下滑和土地紅利的不再，房企依靠純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得的盈利大幅下滑，規模增長(cháng)也遇到瓶頸，多數房企早已開(kāi)始尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，存量市場(chǎng)潛力挖掘是房企最重要的“第二曲線(xiàn)”。
據克而瑞統計，五十強房企的多元化布局全部都已經(jīng)開(kāi)始落地。從賽道方向看，“地產(chǎn)+”模式是大多數房企的首選。從布局方向來(lái)看，前十大賽道基本都是與住宅開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)度和協(xié)同度較高的行業(yè)。其中，超九成房企布局商業(yè)地產(chǎn)及運營(yíng)板塊，超八成房企已經(jīng)拆分物業(yè)管理板塊。
圖：TOP50房企在多元化賽道的布局方向匯總
數據來(lái)源：企業(yè)公告、公開(kāi)資訊、CRIC整理
2017年成為多數房企確定多元化發(fā)展道路的關(guān)鍵年份。
這一年，中駿集團秉持“以未來(lái)決定現在”戰略理念，提出“一體兩翼”發(fā)展戰略，在堅守主航道的同時(shí)，開(kāi)辟第二業(yè)務(wù)曲線(xiàn)。
2020年，是中駿發(fā)展的33個(gè)年頭，正值而立之年。
2017年，中駿集團基于中國城市化進(jìn)程、未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局及消費升級的內需市場(chǎng)，確定了“一體兩翼”的發(fā)展戰略。形成地產(chǎn)主業(yè)支撐商業(yè)和長(cháng)租公寓兩翼發(fā)展、兩翼同時(shí)反哺地產(chǎn)主業(yè)的良性循環(huán)。這也是房企多元化發(fā)展清晰且卓有成效的趨勢，是面向新周期能夠取得確定性增長(cháng)的基石。
有“一體兩翼”戰略的護航，中駿首先確保了投資的確定性——以相對優(yōu)勢的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)的綜合用地，優(yōu)化多元化收入來(lái)源，提供穩定的現金流和盈利增長(cháng)。
2020年，中駿集團聚焦戰略的確定性，堅定推進(jìn)“一體兩翼”戰略，截至到目前，在地產(chǎn)主業(yè)上，中駿已進(jìn)入超60個(gè)城市。項目遍布上海、北京、深圳、杭州、南京、重慶、福州、廈門(mén)等核心城市，土儲面積超3200萬(wàn)平米。至今已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設項目超過(guò)200個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)6000萬(wàn)平米。
2020年，中駿商管“百城計劃”加速落地，全年實(shí)現年初“拿下20座城”的承諾，在2020年全國商業(yè)綜合體拿地排行榜中排名第三，緊追萬(wàn)達、新城，將成為中駿未來(lái)發(fā)展超越的重要引擎。已開(kāi)業(yè)及在建中駿世界城總數突破30座，覆蓋北京、上海、南昌、福州等優(yōu)質(zhì)城市。中駿商管的影響力不斷提升，首次進(jìn)入“2020中國商業(yè)地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”榜單排名第六位。
隨著(zhù)商業(yè)版圖逐漸清晰，中駿在商業(yè)領(lǐng)域將成長(cháng)為引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的中堅力量。未來(lái)，中駿商管將通過(guò)購物中心百貨化經(jīng)營(yíng)及數字化運營(yíng)，兌現并持續提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，為可持續發(fā)展奠定更長(cháng)遠的根基。
中駿集團另一翼則聚焦在長(cháng)租板塊。
區別于普通的長(cháng)租公寓，方隅公寓定位于白領(lǐng)之上的中高端公寓，2020年方隅公寓完成品牌煥新，全年新增11個(gè)項目，管理房源達到2.5萬(wàn)間。近兩年來(lái)，方隅公寓租金收入持續穩定上升，其中2019年租金收入達到2.8億元，較2018年大幅增長(cháng)154%。依托獨特的商業(yè)模式和穩健經(jīng)營(yíng)，獲得中東主權基金5億美元投資，在長(cháng)租公寓行業(yè)動(dòng)蕩之際，方隅公寓異軍突起，展現出旺盛的生命力。
長(cháng)期來(lái)看，以上“兩翼”將為中駿集團提供多元化的收入來(lái)源以及穩定的現金流和盈利增長(cháng)。
實(shí)際上，我們認為隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉變，自持型、存量型物業(yè)運營(yíng)將是房企挖掘存量市場(chǎng)的最好方向。預計重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)相結合、圍繞地產(chǎn)上下游布局將是房企在存量時(shí)代最穩健的戰略路徑。
2020年，新冠疫情“黑天鵝”沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策調控基調先松后緊、行業(yè)景氣度繼續承壓。隨著(zhù)市場(chǎng)由增量向存量轉變，房企積極應對環(huán)境變化，在鞏固主業(yè)的基礎上，對多元化戰略的重視度上升。
規模企業(yè)分化背后，中駿成為穩健上漲的代表，堅持“一體兩翼”的戰略方向與戰略定力，從而解決投資的確定性以及經(jīng)營(yíng)的確定性：晉身千億俱樂(lè )部，超額完成全年任務(wù)目標，兌現三年戰略承諾。
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