作者：編輯部CRIC租售

租金，一直以來(lái)都是住房租賃市場(chǎng)不容忽視的關(guān)鍵問(wèn)題。

國內租賃市場(chǎng)中，個(gè)人房源出租房屋在住房租賃市場(chǎng)上占比近九成，是目前市場(chǎng)房屋供給的最大來(lái)源。

2月，55城個(gè)人房源租金為33.05元/平米/月，較上月租金有小幅下降，環(huán)比下跌0.42%，而較去年同期租金同比上漲0.43%，同比漲幅顯著(zhù)縮小。這是個(gè)人房源租金連續5個(gè)月呈現下降趨勢。

當前市場(chǎng)租金價(jià)格仍處于高位，2月單月租金仍接近去年全年平均值，有14個(gè)城市租金水平高于平均租金。

圖：2021年3月-2022年2月全國55城個(gè)人房源租金變動(dòng)

數據來(lái)源：克而瑞租售

從城市來(lái)看，北京2月租金每平方米已突破百元，達到112.42元/平方米/月，成為當月全國唯一一個(gè)平均租金過(guò)百的城市，且同比漲幅領(lǐng)漲全國。

2月，上海平均租金以92.81元/平方米/月位列全國第二位。而同為長(cháng)三角城市的杭州租金水平也達到69.47元/平方米/月，超過(guò)一線(xiàn)城市廣州，排在了全國第四位。租金水平位于全國第三位的深圳，則在2月創(chuàng )下環(huán)比領(lǐng)跌全國，環(huán)比降幅達到9.1%。

各城市之間租金水平分化，2月最低租金出現在河北保定，平均租金為16.31元/平方米/月。 

在房?jì)r(jià)和租金上漲壓力下，高性?xún)r(jià)比的保租房成為新市民、青年人緩解居住焦慮的抓手，租房壓力在一二線(xiàn)城市尤為明顯。

表：2月55城個(gè)人房源租金前十城市情況

數據來(lái)源：克而瑞租售

在租金上漲壓力下，保租房租金該如何定價(jià)成為焦點(diǎn)。

克而瑞租售在整理中發(fā)現，大部分城市均明確保租房租金接受政府指導，租金標準按低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評估租金執行，年度租金漲幅不超過(guò)5%。

但各個(gè)城市又有較大差別，主要表現在租金標準的明確程度、折扣力度的不同。

其中，廣州的具體程度明顯低于其他城市，僅明確保租房租金接受政府指導。

據不完全統計，目前有18個(gè)省份和城市，明確表示保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租賃租金。

僅有海南、安徽、吉林三省以及南寧等8市明確了保租房折扣力度，保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評估租金的80%-95%之間，數值區間大致低于市場(chǎng)價(jià)的5%-20%不等。

其中，青島保租房租金折扣力度最大，保租房租金標準按照不高于同區域住房市場(chǎng)租金的80%確定，也就是說(shuō)租金大致低于市場(chǎng)價(jià)的20%。武漢、嘉興則按照不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的85%確定，租金較市場(chǎng)價(jià)也有15%的折扣。

保租房租金具體能降多少？

以青島為例，2月，青島個(gè)人房源租金均值為29.35元/平方米/月，以保租房最大建筑面積不超70平米測算，目前青島市一套70平米的房子月租金平均為2047.5元，如若以低于20%市場(chǎng)價(jià)計算，保租房月租金僅為1638元，兩者差價(jià)達到409.5元。

實(shí)際上，測算來(lái)下保租房租金與市場(chǎng)租賃住房租金整體上相差并不大，區別于公租房，保障性租賃住房覆蓋較大規模群體，市場(chǎng)需求規模大。

各地對于保障性租賃住房的認定標準，特別是對于產(chǎn)品規劃、租金水平的控制，會(huì )是根據城市特點(diǎn)，因地制宜。

比如上海，對面向社會(huì )供應的保障性租賃住房，明確租賃價(jià)格應當在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下；面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保障性租賃住房，租賃價(jià)格可進(jìn)一步降低

表：部分城市保障性租賃住房租金定價(jià)標準

信息來(lái)源：各地公布的保障性租賃實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿

市場(chǎng)租賃住房租金是保租房租金標準的重要參考，但租金標準動(dòng)態(tài)評估和調整在落地實(shí)施中難度較大。

目前來(lái)看，廈門(mén)市、安徽省規定市場(chǎng)租金原則上1年評估一次，必要時(shí)可適時(shí)評估；而成都市、佛山市則是由政府部門(mén)發(fā)布參考價(jià)；上海市、杭州市、福建省等則要求租金標準需委托第三方專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行評估。

但具體實(shí)施過(guò)程中，仍然面臨幾個(gè)痛點(diǎn)。

首先，過(guò)度限價(jià)或將抑制保租房供給，但低租金和增加市場(chǎng)供給對參與企業(yè)來(lái)說(shuō)顯然是一對矛盾，由于資產(chǎn)價(jià)值偏高，國內的長(cháng)租房收益率一直較低，市場(chǎng)參與主體籌建保租房帶來(lái)的收益平衡或遠低于低租金帶來(lái)的損失，因此定價(jià)的合理性至關(guān)重要。

其二，國內租房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大，以市場(chǎng)租金的一定比例計取保障性租賃住房?jì)r(jià)格，運作存在難度。2~3年一次評估，租金可能遠偏離市場(chǎng)租金，將打擊企業(yè)運營(yíng)保租房的積極性，也不利于促進(jìn)市場(chǎng)公平和穩定市場(chǎng)秩序，目前也只有廈門(mén)、長(cháng)春、青島等城市明確1年度、2年度、3年度進(jìn)行租金評估和調價(jià)。

其三，同品質(zhì)項目難定義，租金標準評估難度大。由于房屋的位置、周邊配套、產(chǎn)品格局、以及個(gè)人需求等不可能完全相同，“同品質(zhì)”較難定義，且目前沒(méi)有官方給出相關(guān)的評估模型。而同地段無(wú)“同品質(zhì)”租賃住房的情況在現實(shí)中也可避免，甚至不在少數。

其四，委托第三方機構評估租金標準，將增加企業(yè)成本。據不完全統計，目前至少一半省市明確保租房租金定價(jià)需委托第三方專(zhuān)業(yè)機構做市場(chǎng)租金評估，每個(gè)項目定期評估市場(chǎng)租金對企業(yè)來(lái)說(shuō)是額外增加的一筆費用，增加企業(yè)負擔。

小戶(hù)型、低租金的保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措，各地結合城市特點(diǎn)，按照“租戶(hù)可負擔、企業(yè)可持續”的原則，明確不同的租金標準和定價(jià)規則。

目前，保租房定價(jià)策略以政府限價(jià)為主，以市場(chǎng)租賃住房租金作為參照價(jià)格，現階段這種定價(jià)機制的動(dòng)態(tài)調整在各地落地實(shí)施將存在一定難度，定價(jià)機制有待完善，比如綜合考慮承租對象經(jīng)濟承受能力、項目建設運營(yíng)成本、物價(jià)變動(dòng)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況等。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 最高低于市場(chǎng)價(jià)20%，保租房定價(jià)或面臨四大難題