作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

今年政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)部分內容只有109個(gè)字，對比歷年政府工作報告有關(guān)房地產(chǎn)方面的表述，我們發(fā)現，2022年政府工作報告相較于2021年有所減少。但核心仍在于堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。

政府工作報告提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

主要體現在以下兩個(gè)方面：

首先，保障剛需、滿(mǎn)足改善，因城施策落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。比如，鄭州、昆明等壓力城市，已于近期相繼放松房地產(chǎn)調控，預計弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市或將跟進(jìn)放松調控，引導房地產(chǎn)交易逐漸恢復正?；?。而核心一、二線(xiàn)城市仍需堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，短期內“四限”調控仍將從緊執行。

其次，滿(mǎn)足購房者合理購房消費，因城施策執行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。比如首付比例可以按照最低20%執行，并下調房貸利率，縮短放貸周期等措施。

此外，政府工作報告提到，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)。

具體而言，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間將著(zhù)力提升保障房覆蓋率，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。

值得一提的是，兩會(huì )政府工作報告并未提及房地產(chǎn)稅。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續轉冷，商品房銷(xiāo)售增速轉向負增長(cháng)，房?jì)r(jià)整體下行，2022年以來(lái)市場(chǎng)下行壓力延續，此時(shí)并非落地房地產(chǎn)稅的時(shí)間窗口期。預計，房地產(chǎn)稅或將暫時(shí)擱淺，部分城市試點(diǎn)工作或將向后延期。值得注意的是，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要組成部分，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復穩定，房地產(chǎn)稅相關(guān)試點(diǎn)工作也將進(jìn)入實(shí)操階段。

表：2016年-2022年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)內容表述

宏觀(guān)角度來(lái)看，政府工作報告中關(guān)于2022年政府工作任務(wù)表述，著(zhù)力穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)。今年赤字率擬按2.8%左右安排、比去年有所下調，有利于增強財政可持續性。新增財力要下沉基層，主要用于落實(shí)助企紓困、穩就業(yè)保民生政策，促進(jìn)消費、擴大需求。加大穩健的貨幣政策實(shí)施力度。保持宏觀(guān)杠桿率基本穩定。

聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，可以預見(jiàn)市場(chǎng)需求羸弱、庫存高企的弱三四線(xiàn)城市，地方政府仍可以通過(guò)購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。

貨幣政策總量整體穩健，保持宏觀(guān)杠桿率基本穩定，短期內再次降準的可能性不大，堅決不搞大水漫灌式強刺激。但要結構性紓困實(shí)體經(jīng)濟，引導信貸資金更多流向重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節，著(zhù)力緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴的現實(shí)困境，尤其要降低企業(yè)實(shí)際貸款利率，預計年內LPR仍有一定的下降空間。

未來(lái)房地產(chǎn)金融政策將精準收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問(wèn)題，嚴防信貸資金通過(guò)各種渠道違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)將繼續去杠桿，房企融資的“三道紅線(xiàn)”、房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”也將持續發(fā)力，真正將房企負債率、居民杠桿率逐步調降至相對合理的水平。

從今年發(fā)展主要預期目標來(lái)看，國內生產(chǎn)總值增長(cháng)5.5%左右；城鎮新增就業(yè)1100萬(wàn)人以上；居民消費價(jià)格漲幅3%左右；居民收入增長(cháng)與經(jīng)濟增長(cháng)基本同步，可以期許的是，隨著(zhù)居民收入穩步增長(cháng)，有助于提升居民消費預期，推動(dòng)居民消費持續復蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將有所受益。

多渠道促進(jìn)居民增收，完善收入分配制度,提升消費能力。完善三孩生育政策配套措施，減輕家庭養育負擔。

2021年，我國人口出生率持續下行至7.52‰，人口自然增長(cháng)率低至0.34‰，人口增速已經(jīng)滑向負增長(cháng)的邊緣?，F階段完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個(gè)人所得稅專(zhuān)項附加扣除，可以提振適婚適育家庭生育意愿，減輕家庭養育負擔，在一定程度上減緩出生人口持續下行的趨勢。

而在生育政策紅利的加持下，二孩、三孩家庭或將明顯增多，改善性需求或將愈加堅挺，三房、四房及以上大中戶(hù)型成交占比也將穩步提升。

政府工作報告明確，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設”、“加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，在規劃、用地、用房等方面給予更多支持”、“促進(jìn)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴容”。

這對租賃、社區養老、物業(yè)等方面都將帶來(lái)政策紅利。

從租賃市場(chǎng)來(lái)看，保障性租賃住房將改變租賃市場(chǎng)格局。2022年是“十四五”期間完成保障性租賃住房發(fā)展目標的關(guān)鍵期，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)，相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標的37%，2022年保障性租賃住房將迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)。貨幣政策也將會(huì )加大對住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的支持力度。

從養老市場(chǎng)來(lái)看，七普數據顯示，我國60周歲及以上老齡人口數達到2.64億，占總人口比重的18.70%，老齡化程度正在進(jìn)一步加深，預計2025年高齡人口數量將達到4600萬(wàn)人，養老產(chǎn)業(yè)規模有望突破12萬(wàn)億，涉房部分達到3萬(wàn)億，產(chǎn)業(yè)空間巨大。按區域養老潛力來(lái)看，長(cháng)三角區域作為養老潛力的風(fēng)向標，遙遙領(lǐng)先，其次是京津地區、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

而聚焦社區養老，物業(yè)企業(yè)則被視作站在養老服務(wù)的“高地”之上，對于如何打開(kāi)這一市場(chǎng)，多數物企也都在嘗試入局社區養老模式，但整體上仍然處于初期探索階段，未來(lái)市場(chǎng)可觀(guān)。

在提升新型城鎮化質(zhì)量中，政府工作報告提及有序推進(jìn)城市更新，穩步推進(jìn)城市群、都市圈建設。

新型城鎮化建設主要體現兩個(gè)方面：其一，推進(jìn)農村轉移人口就近城鎮化，并將縣城作為承接人口轉移的核心載體。其二，大中城市將進(jìn)一步放開(kāi)落戶(hù)限制，核心一、二線(xiàn)城市仍將調降人才落戶(hù)門(mén)檻，弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市或將實(shí)行“零門(mén)檻”落戶(hù)。

理想預期下，三四線(xiàn)城市城鎮化率將穩步提升，期間有望帶動(dòng)一定數量的增量購房需求，核心一、二線(xiàn)城市更將吸引高素質(zhì)人才不斷聚集，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景更為可期。

值得一提的是，城市更新將成房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定劑，隨著(zhù)棚改、舊改持續推進(jìn)，有望帶動(dòng)一定數量的增量購房需求。以鄭州為例，實(shí)施安置房建設工作三年行動(dòng)，結合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開(kāi)工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。預計部分壓力城市或將效仿鄭州，更有必要及動(dòng)力推進(jìn)棚改、舊改建設力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場(chǎng)下行壓力。

從區域發(fā)展來(lái)看，長(cháng)三角、粵港澳將繼續引領(lǐng)中國經(jīng)濟新一輪高質(zhì)量發(fā)展，并在科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)、基礎設施、公共服務(wù)等方面形成區域協(xié)調發(fā)展新格局。受此影響，長(cháng)三角、粵港澳也將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪格局發(fā)展，城市市場(chǎng)紅利更為可期。

目前來(lái)看，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定，困難和風(fēng)險挑戰仍然存在。從2022年政府工作報告中也可以看出一二，其中“穩”字貫穿全篇，全文共提到了76次。聚焦房地產(chǎn)方面則強調“三穩”，即穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩”仍是第一發(fā)展要義。

在此背景下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續落實(shí)去杠桿，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿?！笆奈濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面預示著(zhù)行業(yè)仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策支持等。

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原標題： 陣地丨109個(gè)字，政府工作報告定調2022年樓市！