丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)
三條紅線(xiàn)和貸款集中度政策出臺后，房企融資供需兩端持續收緊。2021年上半年房地產(chǎn)融資合規審查方面的政策監管也在持續加強，上海、北京、深圳等地嚴查經(jīng)營(yíng)貸款違規入市，此外，為防范房企債券違約金融風(fēng)險，嚴控城投公司、弱資質(zhì)企業(yè)發(fā)行公司債。
據CRIC不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。從單月融資情況來(lái)看，2-6月房企的融資水平均處于低位，單月融資量在千億元左右徘徊，近五個(gè)月的平均融資額不足千億元。
在各種政策持續收緊下，房企融資規模大幅下降，政策推進(jìn)下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng )歷史新低，從政策調控的穩定性、連續性來(lái)看，下半年融資環(huán)境將維持收緊態(tài)勢。
典型房企融資規模同環(huán)比雙降
在融資環(huán)境不放松的背景下，房企融資限制仍然頗多，房企融資水平處于低位。2021年上半年，房企累計融資總量為66534億元，環(huán)比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續凸顯，同時(shí)部分房企降杠桿意愿增強，整體融資量下降明顯。
聚焦CRIC監測的典型房企來(lái)看，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。一季度融資額同環(huán)比雙降，且僅高于2018年三季度水平，二季度下降幅度更大。
月度數據也呈現下滑趨勢，2021年6月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環(huán)比上升12.7%，同比下降39.7%。其中1月融資額環(huán)比漲幅最大，達到1807億元，年初額度相對寬松的情況下，疊加上半年償債高峰，房企積極借新還舊。2月，房企融資再被收緊，持續至6月融資水平均處于地位，單月融資量在千億上下徘徊，近五個(gè)月的平均融資額不足千億元。
未來(lái)在政策調控持續下，房企融資壓力持續，融資量或將維持當前較低的態(tài)勢。
圖：2018年-2021年上半年房企季度融資情況（單位：億元）
備注：1、外幣融資統一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監測數據不含開(kāi)發(fā)貸和一般銀行貸款；
2、如沒(méi)有特殊說(shuō)明，本文所有的2021年上半年融資數據統計均截止至2021年6月21日。
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
超六成房企融資總量下降
上半年，僅有36%的房企融資總量有所增加，規模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。
從梯隊上來(lái)看，四個(gè)規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊的房企規模增長(cháng)訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態(tài)度。
表：2021年各梯隊房企融資規模變化（單位：億元）
數據來(lái)源：CRIC
單月數據來(lái)看，6月共有26家房企發(fā)行債券，發(fā)債企業(yè)個(gè)數比上月減少1家。其中，招商蛇口發(fā)債最高，發(fā)行了21.6億元的公司債，同時(shí)也發(fā)行了15億元的超短融資券；而從發(fā)債年限來(lái)看，保利發(fā)展發(fā)行的公司債年限達到7年，時(shí)間最長(cháng)。從債券發(fā)行利率表現來(lái)看，中海發(fā)行3年期的20億元公司債利率最低，年化利率為3.25%。
值得注意的是，2020年四季度以來(lái)房企發(fā)債及到期債券呈現“剪刀差”，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債壓力一直處于承壓狀態(tài)。
其中，7月債券到期數量增加6筆至41筆，合計613.82億元，環(huán)比上升19.3%，房企償債壓力將再次上升。到2021年下半年，房企的到期債券為3505億元，較上半年減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，疊加下半年融資環(huán)境持續收緊的態(tài)勢，下半年房企融資將會(huì )更難，房企融資壓力將持續。
圖：房企2020年以來(lái)發(fā)債及到期債券情況（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
融資成本持續下降
截至2021年6月，100家典型房企新增債券類(lèi)融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達6.86%，下降0.97個(gè)百分點(diǎn)，境內債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。
上半年融資成本下降主要原因在于，TOP10房企如招商蛇口、保利等融資成本相對較低的龍頭企業(yè)發(fā)債量較多，其中境外融資成本下降了1.66個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)TOP31-50的房企中遠洋、越秀發(fā)行了數額較大的境外債，使得該梯隊房企境外融資成本下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。
單月來(lái)看，6月房企融資成本6.45%，環(huán)比上升1.12個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本8.37%，環(huán)比上升1.66個(gè)百分點(diǎn)；境內融資成本4.60%，環(huán)比大幅上升0.81個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，房企境外發(fā)債成本分化愈發(fā)嚴重，低成本的企業(yè)如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企高達14.5%。具體而言，房企的境內融資利率在2.63%-7.00%之間，部分排名31-50梯隊的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對較高，拉高了融資成本；境外融資利率范圍則為4.625%-14.50%。
表：歷年典型房企債券類(lèi)融資成本
備注1：僅指境內外發(fā)行的各類(lèi)債券、優(yōu)先票據、中期票據等，不包含各類(lèi)貸款等
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
在融資環(huán)境持續收緊的狀態(tài)下，預計下半年房企融資將持續分化。財務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的融資額度，有利于企業(yè)調整融資成本和結構，從而在發(fā)展及集中供地中受益；而債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(cháng)受限，同時(shí)，部分房企的新增融資成本或將上升，短期此類(lèi)房企仍將以降杠桿為主要目標。
未來(lái)房企應積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結構，降低融資成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租賃發(fā)展的政策推進(jìn)加碼，或將成為房企融資突破的新方向。
同時(shí)，企業(yè)運營(yíng)方面應持續優(yōu)化組織架構，持續提高運營(yíng)能力，深化銷(xiāo)售渠道，加快銷(xiāo)售端現金回流。未來(lái)“產(chǎn)品為王”仍是行業(yè)破局之道，房企應持續打磨自身產(chǎn)品力，提高自身盈利能力。
附表：2021年上半年部分房企融資相關(guān)政策
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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