丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
行業(yè)競爭和企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加劇，未來(lái)還會(huì )出現更多增速放緩甚至負增長(cháng)的企業(yè)的背景下，也有不少房企逆勢而上，經(jīng)受住了疫情的考驗，經(jīng)受住了整體行業(yè)的壓力，取得了預想之中的好成績(jì)。
CRIC數據顯示，截止至2020年12月31日，金科完成全口徑全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)2234.9億元，超額完成其年初定下的2200億元年度目標，同比增長(cháng)20.2%，在規模房企中增速靠前。至此，金科在百強房企中排名再次攀升，位列全國第16位，銷(xiāo)售面積蟬聯(lián)全國前十。
從金科近幾年的發(fā)展來(lái)看，疫情之下年度目標能夠如期實(shí)現，一方面得益于其經(jīng)營(yíng)管理紅利的釋放，另一方面，戰略調倉、布局城市能級的提升也為金科帶來(lái)了更健康的銷(xiāo)售結構。
銷(xiāo)售規模穩步增長(cháng)，回款率達90%
2020年12月14日，金科發(fā)布《公司發(fā)展戰略規劃綱要（2021-2025年）》，力爭到2025年總銷(xiāo)售規模達到4500億元以上，實(shí)現年復合增長(cháng)率15%以上，并力爭沖擊更高目標。
CRIC數據顯示，金科全年合約銷(xiāo)售業(yè)績(jì)從2016年的319億元到2020年的2234.9億，年復合增長(cháng)率高達62.69%。2018年是金科成功跨入千億房企行列的一年，這一年金科實(shí)現全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)1188億元，同比增長(cháng)80.6%，當年完成千億業(yè)績(jì)目標的118.8%，加速開(kāi)工是其規模增長(cháng)的重要原因之一。
圖：金科2016年-2020年銷(xiāo)售金額及增速
數據來(lái)源：CRIC
金科自2016年起就不斷提升企業(yè)開(kāi)工速度。2016年金科全年新開(kāi)工面積為568萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)71%，2017年企業(yè)新開(kāi)工面積進(jìn)一步增長(cháng)93%至1096萬(wàn)平方米。到了2018年，金科全年新開(kāi)工面積已經(jīng)達到2700萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)146%。
2019年，金科全年銷(xiāo)售目標1500億元，目標增速較前幾年有所放緩，開(kāi)始注重規模與質(zhì)量同步發(fā)展，整體拿地節奏保持積極的態(tài)勢，同時(shí)對各區域能級的布局也變得更加合理。
在區域分布方面，相比于2018年，2019年金科在大本營(yíng)成渝城市群的拿地占比降低10%，轉而增加了在長(cháng)三角、長(cháng)江中游、北部灣以及山東半島這些地區的投資力度，這些變化說(shuō)明金科從2019年起在持續推進(jìn)全國化布局。
2020年是金科由“跨越式發(fā)展”向“高質(zhì)量發(fā)展”升級的開(kāi)局之年，金科以全年2234.9億元的全口徑銷(xiāo)售金額超額完成其年初定下的2200億年度目標，位列全國第16位。
與此同時(shí)，2020年金科全年銷(xiāo)售面積也已連續第3年蟬聯(lián)全國前十，對比近三年的業(yè)績(jì)增長(cháng)情況來(lái)看，近三年，金科新增土儲與銷(xiāo)售建面比都維持在1.4倍以上，較為充足的土地儲備為企業(yè)銷(xiāo)售增長(cháng)奠定了基礎。
從2020年各能級的銷(xiāo)售情況來(lái)看，新一線(xiàn)及二三線(xiàn)城市為金科貢獻的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)最高，占總銷(xiāo)售金額的81%。
2020年，金科新增土地投資148宗，計容建筑面積約2,364萬(wàn)平方米，合同投資金額約892億元。截止目前，金科的總土儲已超7500萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足未來(lái)2-3年左右的開(kāi)發(fā)需求。另一方面，金科通過(guò)加大收并購、一二級聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地的比重，也有效降低了拿地成本。
圖：金科2016-2020新增土儲規模
數據來(lái)源：CRIC
值得一提的是，2020全年度金科實(shí)現銷(xiāo)售回款約2011億元，同比增長(cháng)25%，回款率達90%，較去年同期87%的回款比例提升了3個(gè)百分點(diǎn)。在2020年受疫情等眾多不利因素影響的背景下，金科仍然實(shí)現高質(zhì)量的銷(xiāo)售回款，為公司經(jīng)營(yíng)性現金流安全和可持續發(fā)展起到保障作用。
較高的回款率及近年來(lái)愈加趨于穩健的經(jīng)營(yíng)策略，使金科未來(lái)五年在推動(dòng)規模增長(cháng)的同時(shí)，也將繼續進(jìn)一步實(shí)現由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉變。
構建產(chǎn)品力與服務(wù)力，盈利水平持續走高
2020年，在新冠疫情之下，金科能如期完成業(yè)績(jì)目標，除了其對各區域的全國化布局推進(jìn)、積極而多元的拿地策略之外，還需歸功于其對于客戶(hù)需求的理解及對產(chǎn)品力的挖掘。
2016年，金科將品牌主張從“做好每個(gè)細節”煥新為“美好你的生活”，是全國率先提出“美好生活服務(wù)商”戰略定位的企業(yè)之一。
作為“產(chǎn)品主義”的堅定擁躉者，金科在室內戶(hù)型設計中放棄單一元素帶來(lái)的極致沖擊，更強調整體空間功能的合理性、均好性，并根據不同客群的核心需求，設計出不同的產(chǎn)品亮點(diǎn)，精準滿(mǎn)足多元客戶(hù)的不同需求。
如對于戶(hù)內功能空間最為敏感的剛需客戶(hù)，金科在其剛需產(chǎn)品“集美系”的戶(hù)型設計中，重點(diǎn)強調采光性、功能性、舒適性的體現，打造出均好性突出的住宅產(chǎn)品。
2018年，金科確立了“三系一核”的產(chǎn)品戰略；2020年9月，金科集團以三大產(chǎn)品系的引領(lǐng)之作“博翠”系的升級，實(shí)現了“生命家”與“多場(chǎng)景”融合，為時(shí)下購房者提供了全新的美好生活解決方案。
目前，金科已通過(guò)設立創(chuàng )新研究院提高企業(yè)的創(chuàng )新能力，以改善型和年輕化為主導，并在最新科技應用的加持下升級旗下的三大產(chǎn)品線(xiàn)，最終提升產(chǎn)品的議價(jià)能力。
2020年上半年金科實(shí)現凈利率42.59億元，同比增長(cháng)34.48%，為2016年至今新高。這一方面是由于金科的成本控制有所優(yōu)化，另一方面也說(shuō)明其產(chǎn)品力和服務(wù)力已得到市場(chǎng)的認可。
圖：金科股份2016-2020上半年凈利率及歸母凈利率
財務(wù)結構的持續優(yōu)化也確保了金科的高質(zhì)量發(fā)展。2020年11月，金科服務(wù)順利赴港上市，“A+H”的雙資本運作平臺增加了海內外投資機構和評級機構對金科的認可和支持，其管理層在11月舉行的投資者調研活動(dòng)中就曾表示：“雖然公司不是試點(diǎn)企業(yè)之一，但公司已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，持續推進(jìn)公司財務(wù)結構的優(yōu)化，將爭取在今年年末實(shí)現三條紅線(xiàn)滿(mǎn)足監管要求?！?nbsp;
據了解，2020年金科位列福布斯全球企業(yè)867名，財富中國500強第153位，中國民營(yíng)企業(yè)第23位，中國企業(yè)500強第114位，首獲重慶企業(yè)百強第一，蟬聯(lián)重慶民企第一。
從319億元到如今的2234.9億，金科成為總部設在中西部地區的唯一一家銷(xiāo)售規模超2000億規模房企，這些年來(lái)，金科由倚重重慶及西南區域市場(chǎng)的區域型發(fā)展格局，首進(jìn)上海、華南，向圍繞“三圈一帶、八大城市群”全國化布局的重大突破，目前已布局超過(guò)國內100多座具備發(fā)展潛力的優(yōu)質(zhì)城市，其行業(yè)排名也一路提升至16位，可以說(shuō)，這一路金科都走的很有節奏和把握，該擴張邁進(jìn)的時(shí)候不曾猶豫，該放緩步伐求質(zhì)量的時(shí)候也未曾冒進(jìn)。
到2025年，金科若能保持15%以上的年復合增長(cháng)率，完成4500億元以上銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，其未來(lái)也將進(jìn)一步提升其行業(yè)地位。
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