作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

相較于首輪集中土拍，重慶（僅考慮主城九區）二輪集中土拍供應規模明顯減少，涉及42宗宅地，總供應建面僅447萬(wàn)平方米，較首輪總供應規模減少了36%。

表：重慶2021年兩次集中供地規模對比（幅，萬(wàn)平方米）

注：僅統計主城九區涉宅地塊

數據來(lái)源：CRIC

此次重慶二輪土拍最重要的變化體現在競拍規則的調整上。首輪集中土拍規則十分寬松，其中不限地價(jià)、不限房?jì)r(jià)、不競自持、不競配建。受此影響，首輪集中土拍房企參拍熱度高漲，整體溢價(jià)率高達43%，創(chuàng )下22城中溢價(jià)率最高。

在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”主導下，重慶第二輪集中土拍規則在四大方面迎來(lái)全面升級。

首先，為嚴控地價(jià)水平，每宗土地均設置最高限價(jià)，嚴控溢價(jià)率水平，最高限價(jià)溢價(jià)率設置在6%-15%之間；

第二，增加“競自持”環(huán)節，報名開(kāi)發(fā)商數量≥2家的地塊，當地塊價(jià)格觸頂后，轉入競自持比例，部分地塊還引入了“競品質(zhì)”的模式；

第三，增加配建租賃住房指標，此次推出的42宗地塊中，有17宗地配有自持租賃住房指標，占比大約40%；

第四，對競買(mǎi)人的購地資金來(lái)源、競買(mǎi)資格等方面進(jìn)行嚴格審查，一定程度上預防房企的金融風(fēng)險。

從溢價(jià)率表現來(lái)看，重慶第二輪集中土拍熱度可謂降至“冰點(diǎn)”。

第二輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.02%，較首輪下降了近43個(gè)百分點(diǎn)。從溢價(jià)成交地塊占比來(lái)看，成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價(jià)成交，并且還是超低溢價(jià)成交，溢價(jià)率僅有0.43%，該地被中鐵二十局以7.8億元的總價(jià)拿下，樓板價(jià)7641元/平方米，這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價(jià)成交的地塊。

而首輪成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價(jià)成交，其中32宗土地高溢價(jià)成交（溢價(jià)率超過(guò)30%），從這一點(diǎn)也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著(zhù)。

從流拍率來(lái)看，此次集中土拍，重慶掛出42宗涉宅，9宗提前中止出讓?zhuān)嘞碌?3宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。

表：重慶2021年兩次集中拍地土拍熱度對比（萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）

注：僅統計涉宅地塊

數據來(lái)源：CRIC

土拍規則全面升級至“限價(jià)+競自持+競品質(zhì)（部分）”，重慶土地熱度下降也在意料之中。

疊加近期多數房企面臨較大的資金壓力，即使是蘇州、杭州這樣的熱點(diǎn)城市房企拿地積極性下降，流拍、提前中止出讓成為“標配”。

從盈利情況來(lái)看，不考慮含自持租賃地塊，此次重慶二輪土拍平均地房比為0.52，較首輪明顯提升，尤其是巴南、渝北的一些地塊，地房比低至0.4，典型如巴南區界石組團S標準分區S58-1/01地塊，樓面價(jià)僅有4767元/平方米，較萬(wàn)科在周邊拿下的同類(lèi)地塊樓板價(jià)要低4%，按照周邊在售項目平均銷(xiāo)售價(jià)11700元/平方米來(lái)測算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空間十分可觀(guān)。

即使是本場(chǎng)土拍中唯一溢價(jià)成交的北碚區蔡家地塊（樓板價(jià)7641元/平方米），按照周邊在售均價(jià)15000元/平方米來(lái)測算，地房比僅有51%，也能保持良好的盈利。

單價(jià)最貴的地塊——觀(guān)音橋區H06-5/04地塊，該地被中海底價(jià)競得，樓面價(jià)13300元/平方米，該地位于觀(guān)音橋地王1.7公里處（中海在首輪集中土拍中競得，樓板價(jià)高達15307元/平方米）。對比兩地價(jià)格來(lái)看，本次土拍樓板價(jià)較地王價(jià)格下降了13%，而周邊的新房單價(jià)在20000元左右，地房比為67%，這也是本場(chǎng)土拍中地房比最高的地塊，依然能實(shí)現一定的盈余。

表：重慶二輪集中土拍典型純宅地塊盈利情況（億元、元/平方米）

注：由于部分用地設置初始的自持租賃，本表僅列舉了純宅地塊，結果為初步測算，實(shí)際盈利要結合地塊自身情況。

數據來(lái)源：CRIC

從已完成第二輪土拍的城市來(lái)看，國企和央企及有實(shí)力的房企拿地積極性更高，成交前20企業(yè)拿地金額總和已突破千億元，在第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重達到60%。

從重慶二輪集中土拍來(lái)看，成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”，此外，中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數央企低價(jià)抄底。而民營(yíng)企業(yè)參拍積極性明顯下挫，首輪土拍中表現積極的龍湖、融創(chuàng )等房企表現均不積極、甚至未參拍。

實(shí)際上，就拿地成本來(lái)，雖然部分地塊起始樓板價(jià)較首輪略有提升，但由于大部分地塊底價(jià)成交，對比首輪成交樓板價(jià)來(lái)看，相當一部分地塊價(jià)格較之前有所下調，拿地成本明顯下降，盈利預期也將進(jìn)一步提升，現金流比較穩健的房企可以適度補倉。

圖：重慶第二輪集中土拍房企拍地情況

整體來(lái)看，在土拍全面升級的影響下，首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場(chǎng)也急速降溫，市場(chǎng)熱度降至“冰點(diǎn)”。

預計在當前市場(chǎng)下行、緊資金的雙層壓力，企業(yè)愈發(fā)看中現金流管理，拿地積極性將受到影響，尤其是觸及紅線(xiàn)的房企大都“暫?！绷诵略鐾羶?，接下來(lái)土拍市場(chǎng)轉冷、底價(jià)成交將成為普遍現象，尤其是那些非熱點(diǎn)城市，地方國企平臺“兜底”的現象還會(huì )出現。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 首輪集中土拍熱度最高城市，二輪熱度跌至“冰點(diǎn)”