作者：克而瑞租售

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年12月，中央經(jīng)濟會(huì )議關(guān)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，再提“房住不炒、租購同權”，從租賃供給、租購同權、租賃企業(yè)保障等方面提出新的指導性要求，整體表現出四個(gè)方面方向。

首先，高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，規范發(fā)展長(cháng)租市場(chǎng)。預計，未來(lái)公租房供應將增多，增加保障性租賃住房供應，租售同權落地進(jìn)程加快。

其次，土地供應向租賃住房建設傾斜，并單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房。預計，地方政策和資源將向租賃市場(chǎng)傾斜，土地供應中商品房的供應空間可能被擠壓。

第三，國有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用，鼓勵國企、民企等機構主體入場(chǎng)，市場(chǎng)的機構化率有望提升。

第四，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控。

同時(shí)，結合《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出：堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長(cháng)租房政策，擴大保障性租賃住房供給。從宏觀(guān)指導到落地方向一一給出了政策實(shí)施方向，保證未來(lái)各級政府能夠根據自身城市發(fā)展情況，因城施策，進(jìn)行政策的有效落實(shí)。

此外，由于租賃住房產(chǎn)品投資成本回收周期長(cháng)，短期盈利難，各級政府為解決租賃住房企業(yè)“盈利難”的問(wèn)題，使企業(yè)能夠專(zhuān)注做好租賃產(chǎn)品，進(jìn)而解決“職住平衡”的問(wèn)題，2020年共20余城發(fā)布租賃相關(guān)補貼政策，內容涉及減稅、現金補貼、專(zhuān)項獎金等。

從中央定調“房住不炒，租購并舉”以來(lái)，細數近年來(lái)的重點(diǎn)租賃政策，我們發(fā)現，雖然政策的頂層設計搭建完成，但在落地實(shí)施過(guò)程中仍受到城市經(jīng)濟發(fā)展差異、對租賃認可度不高等多重因素的影響，在各城市的落地情況稍有欠缺。此次，在中央經(jīng)濟會(huì )議再次為租賃市場(chǎng)“正名”，強調促進(jìn)“租購同權”，相信未來(lái)全方位政策的實(shí)施力度和強度將得到保障。

1、高租售比之下，租賃需求有望提升

眾所周知，近年來(lái)一二線(xiàn)城市商品房?jì)r(jià)格一直維持在較高水平，而租金的漲幅遠低于房?jì)r(jià)的漲幅，一二線(xiàn)城市的租售比遠低于合理的租售比區間水平，買(mǎi)房門(mén)檻日益攀升。在房?jì)r(jià)高企的當下，租賃需求愈發(fā)旺盛，這些市場(chǎng)更具發(fā)展機會(huì )。

此外，當商品房?jì)r(jià)格不斷上漲的情況下，由于價(jià)格高企的擠出效應，越來(lái)越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。反之，當商品房?jì)r(jià)格不漲的情況下，商品房的投資屬性將下降，而其作為居住產(chǎn)品的消費屬性將提升，租房的性?xún)r(jià)比更高。從兩方面來(lái)看，租賃需求均有望提升。

2、有房人群也租房

從克而瑞租售調研數據來(lái)看，一二線(xiàn)城市中，有房租房的客群占本地租房客群54.5%，較無(wú)房租房客群占比更大，這部分客群多為異地有房，本地有房客群占比17.8%?？梢?jiàn)，有房仍租房是市場(chǎng)的常態(tài)，并非有房人群就不存在租房需求，其中，本地有房客群多因工作便利、性?xún)r(jià)比高、裝修過(guò)渡等因素租房。

3、核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)空間更大

以上海為例，上海是國內租賃市場(chǎng)發(fā)展相對較好的城市之一，由于外來(lái)人口規模較大，租賃市場(chǎng)的需求一直較為旺盛。截至2020年末，上海常住非戶(hù)籍人口超977萬(wàn)人。根據市場(chǎng)數據測算，目前上?？勺夥吭闯?00萬(wàn)套，其中，集中式公寓約10萬(wàn)間，分散式公寓約32萬(wàn)間，租賃市場(chǎng)的機構化率約為13.8%。城市龐大的租賃需求支撐了租賃市場(chǎng)的可持續發(fā)展。

綜合分析，上海租賃市場(chǎng)需求旺盛的主要原因來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一方面，來(lái)自高房?jì)r(jià)帶動(dòng)的價(jià)格外溢，在寸土寸金的上海，新房資源稀缺，房?jì)r(jià)一直處于水漲船高的狀態(tài)；另一方面，來(lái)自產(chǎn)業(yè)資源的人口導入，例如安亭、張江等產(chǎn)業(yè)區域，人才聚集度高，隨著(zhù)區域產(chǎn)業(yè)體系的不斷完善，各類(lèi)租賃需求也將進(jìn)一步上升。

近幾年，租賃市場(chǎng)競爭一直聚焦于白領(lǐng)公寓，供需錯配、產(chǎn)品同質(zhì)化等多方面因素導致市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊?？傮w來(lái)看，目前，租賃行業(yè)開(kāi)始由粗放式發(fā)展階段轉向精細化運營(yíng)階段，開(kāi)始關(guān)注細分市場(chǎng)的需求。

從租賃市場(chǎng)消費主體來(lái)看，可聚焦不同的細分領(lǐng)域，如高端服務(wù)式公寓、養老公寓、人才公寓及藍領(lǐng)公寓等，重視差異化、多元化的發(fā)展思路。一方面，隨著(zhù)新生代的步入社會(huì )及老齡化的不斷提升，白領(lǐng)公寓和養老公寓的需求有望持續上升。另一方面，隨著(zhù)疫情后經(jīng)濟的復蘇，高端和中低端租賃需求有望提升，尤其，以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的藍領(lǐng)公寓需求。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟時(shí)代，隨著(zhù)第三產(chǎn)業(yè)的不斷擴容及發(fā)展，將帶來(lái)藍領(lǐng)租賃市場(chǎng)需求的提升，其中以餐飲服務(wù)、酒店住宿、交通物流等為代表的行業(yè)，存在大量的企業(yè)租賃需求，因此，藍領(lǐng)賽道有望率先突破。

同時(shí)，2020年在疫情的影響下，藍領(lǐng)公寓TO B的商業(yè)模式更受租賃企業(yè)認可，一些企業(yè)開(kāi)始布局藍領(lǐng)細分賽道，如2020新進(jìn)企業(yè)包括，大悅樂(lè )邑fresh、城家員宿、窩趣華舍公寓、樂(lè )乎起程公寓等。根據克而瑞租售統計數據，截至2020年12月底，累計已有十余家品牌租賃企業(yè)進(jìn)入藍領(lǐng)市場(chǎng)，行業(yè)關(guān)注度提升。

2020年，突如其來(lái)的疫情給租賃市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了開(kāi)啟新時(shí)代的契機，市場(chǎng)亂象的暴露，監管體系的不斷完善，企業(yè)更加理性的看待發(fā)展之道。站在十四五的開(kāi)篇之際，頂層制度已為住房租房市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了充分的保障，相信未來(lái)租賃市場(chǎng)將能起到為城市發(fā)展凝聚人才，職住平衡，使城市、企業(yè)和個(gè)人發(fā)展實(shí)現多贏(yíng)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 挑戰2021l租賃篇：長(cháng)期發(fā)展向好，核心城市需求空間大