春節特輯·2022樓市關(guān)鍵詞丨企業(yè)：“?！闭邽橥?/h1>

丁祖昱評樓市

2022-02-08 14:05 1595 0 0

自2020年三條紅線(xiàn)和貸款集中度政策出臺以來(lái)，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿，“去杠桿”已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。

作者：編輯部、CRIC研究

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

自2020年三條紅線(xiàn)和貸款集中度政策出臺以來(lái)，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿，“去杠桿”已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。

2021年房企主動(dòng)或被動(dòng)減少融資，房企整體資金壓力依然處于緊張狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金增速逐月下滑，下半年起到位資金單月值同比出現負增長(cháng)，且融資總量達近五年最低點(diǎn)，調控持續收緊下，房企更加依賴(lài)銷(xiāo)售回款和自籌資金。

2022年，降杠桿仍將是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的重要任務(wù)，行業(yè)格局將發(fā)生本質(zhì)變化，短期內活下去比什么都重要，以央企、國企和少量外企、優(yōu)秀民企為代表的“?！闭邽橥醯臅r(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

01 融資總量達近五年最低

在一系列政策影響下，2021年房企主動(dòng)或被動(dòng)減少融資，融資總量達近五年最低點(diǎn)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金來(lái)看，2021年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，同比增長(cháng)4.2%，規模創(chuàng )歷史新高，但增速創(chuàng )近六年新低。且增速逐月下滑，下半年起到位資金單月值同比出現負增長(cháng)，9月同比降幅達到11.2%。四季度政策密集發(fā)聲后，但年末到位資金增速仍表現不佳，12月單月到位資金17770億元，同比下降19.3%，單月到位資金規模低于歷史同期，同比增速創(chuàng )近五年新低。

圖：2021年房地產(chǎn)到位資金單月值及同比增速（單位：億元，%）

數據來(lái)源：統計局、CRIC整理

從融資總量來(lái)看，據不完全統計，2021年100家典型房企的融資總量為13038億元，同比下降25.1%，近五年來(lái)融資量首次出現負增長(cháng)，增速同時(shí)達到五年來(lái)的最低點(diǎn)。

圖：2016-2021年房企融資總量情況（單位：億元）

備注：1、外幣融資統一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監測數據不含開(kāi)發(fā)貸和其余銀行貸款；

2、如沒(méi)有特殊說(shuō)明，本文所有的2021年融資數據統計均截止至2021年12月31日。

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

從融資結構來(lái)看，2021年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到49%。2021年房企境內債權融資同比下降29%至6436億元；境外債權融資量3435億元，同比下降26%；股權融資和永續債分別募集112億元和58億元，降幅較大，分別較同比下降77%和88%，在三條紅線(xiàn)出臺后，永續債也納入全口徑負債監管，企業(yè)永續債發(fā)債持續下降。

圖：2016-2021年100家重點(diǎn)房企融資方式比例

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

02 債務(wù)違約擴大到龍頭房企

2021年融資環(huán)境不斷收緊，房企資金壓力加劇，違約事件頻發(fā)。2021年違約債券不論從數量還是金額來(lái)看，均遠超去年同期水平。從具體違約房企來(lái)看，違約名單擴大至龍頭房企，包括中國恒大、中國奧園、佳兆業(yè)、華夏幸福、藍光發(fā)展、協(xié)信遠創(chuàng )、中國泛海、北大資源、陽(yáng)光100等。

房企頻頻出現債務(wù)違約，一方面主要在于2021年在融資受限和銷(xiāo)售下行的情況下，房企普遍面臨流動(dòng)性緊張的困境。疊加近期各地陸續加碼預售資金監管新政，使得部分房企的資金調配能力和資金使用效率大打折扣，造成資金面的緊張，部分房企負面信用事件頻發(fā)。

另一方面，過(guò)去5年房企的有息債務(wù)增速遠高于其銷(xiāo)售增長(cháng)，2016-2020年百強房企總有息債務(wù)的5年復合增長(cháng)率為22%，而同期操盤(pán)金額的5年復合增長(cháng)率為15%。負債逐年增加，房企漸漸將資產(chǎn)負債表逐漸做成了“負債表”，降杠桿提出后，房企并未實(shí)現真正的降杠桿，而是部分企業(yè)通過(guò)明股實(shí)債、表外轉移等方式降低表內杠桿，降杠桿仍然任重道遠。

樣本房企歸母權益/總權益占比從2015年的78.16%減少至2021年中期的59.95%。少數股東權益增長(cháng)過(guò)快，主要是近年來(lái)房企加大了項目的合作比例。

圖：2015年以來(lái)97家樣本房企歸母凈資產(chǎn)占比的走勢

數據來(lái)源：企業(yè)年報，CRIC整理

從項目表外化率來(lái)看，樣本房企表外化率呈持續攀升趨勢，從2018年36.52%持續增加至2021年中期的44.58%，部分房企將表內杠桿“降檔”壓力通過(guò)出表高杠桿的項目公司將其轉移至表外，達到隱藏表外負債、美化報表的目的。

圖：2015年以來(lái)97家樣本房企項目表外化的走勢

數據來(lái)源：企業(yè)年報，CRIC整理

03 房企債務(wù)違約或將持續增加

2022年，當前行業(yè)降杠桿的主體思路不變，三條紅線(xiàn)政策也不僅局限于核心財務(wù)指標，監管仍會(huì )穿透房企全口徑債務(wù)，引導表內外債務(wù)雙降，修正房企打政策擦邊球的可能，引導整體行業(yè)向理性和健康狀態(tài)改善。

在此情況下，根據四季度房地產(chǎn)相關(guān)政策來(lái)看，2022年預計整體的房地產(chǎn)融資環(huán)境仍以維穩為主，維護企業(yè)的正常融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

而從企業(yè)的償債壓力來(lái)看，2022年房企到期金額達到6298億元，同比減小21%，但房企的整體償債壓力仍較大，主要在于2020年四季度以來(lái)房企發(fā)債及到期債券呈現剪刀差，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。

與此同時(shí)，由于2021年房企違約事件頻發(fā)，市場(chǎng)對于地產(chǎn)風(fēng)險的擔憂(yōu)明顯加大，房企海外主體頻頻遭遇下調評級，進(jìn)一步加大了房企的融資難度，而部分表內財務(wù)表現好的企業(yè)實(shí)際上杠桿仍然很高，房企債務(wù)違約或將持續增加。據統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億，為近兩年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。

圖：房企2020年以來(lái)發(fā)債及到期債券情況（單位：億元）

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

與爆發(fā)危機以及流動(dòng)性較緊的企業(yè)相反的是，優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)將迎來(lái)率先發(fā)展的機會(huì )。特別是四季度政策回暖中，諸多機構和銀行建立了優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資發(fā)放的白名單，保利、招商等央企國企和龍湖等優(yōu)質(zhì)民企率先進(jìn)行債券發(fā)行。

優(yōu)質(zhì)房企可以嘗試拓展包括類(lèi)REITs及公募REITs等創(chuàng )新型融資，未來(lái)公募REITs有望再次迎來(lái)擴容，助力房企打通存量資產(chǎn)投融管退全產(chǎn)業(yè)鏈條。此外，2021年12月初銀保監會(huì )鼓勵要合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款。目前已有招商蛇口成功注冊并購票據，優(yōu)質(zhì)房企具備并購融資優(yōu)勢，長(cháng)遠來(lái)看將推動(dòng)整體行業(yè)的整合，“?！闭邽橥醯臅r(shí)代已然來(lái)臨。

總 結

當前房地產(chǎn)從“白金時(shí)代”跨入到“青銅時(shí)代”，企業(yè)回歸“?！闭邽橥?。

所謂“?！闭邽橥?，一方面意味著(zhù)行業(yè)集中度將會(huì )越來(lái)越高，頭部效應愈發(fā)突顯；另一方面未來(lái)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展需要更加穩健的企業(yè)，而不是單純追求規模的企業(yè)，因此為了進(jìn)行高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”剩下來(lái)的企業(yè)將擁有更多發(fā)展機會(huì )，行業(yè)也將賦予它們更多發(fā)展紅利。當前的房地產(chǎn)行業(yè)正如此前競爭激烈的家電行業(yè)，最終經(jīng)過(guò)多輪優(yōu)勝劣汰，剩下的企業(yè)都已成為家電行業(yè)龍頭，并且發(fā)展相對健康穩定。

在行業(yè)快速迭代的調整期，如何成為“?！闭?，需要房企重新尋找適合企業(yè)未來(lái)發(fā)展的增長(cháng)路徑，不改變沒(méi)有出路。

從戰略角度來(lái)看，房企的核心競爭力在于運營(yíng)效率。短期來(lái)看，房企需保證貨量供應的同時(shí)，繼續積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現金回籠；中長(cháng)期來(lái)看，房企的經(jīng)營(yíng)邏輯將向“以銷(xiāo)定投”加速轉變，平衡財務(wù)杠桿的同時(shí)，亟需回歸產(chǎn)品、持續關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，加強產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性，在日趨加劇的行業(yè)競爭中持續保持優(yōu)勢。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 春節特輯·2022樓市關(guān)鍵詞丨企業(yè)：“?！闭邽橥?/a>

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