丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2021年10月21日，銀保監會(huì )統計信息與風(fēng)險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩中趨緩?！氨Ｕ虾脛傂枞后w信貸需求?！币谫J款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
部分地區人民銀行分支行響應，開(kāi)始對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行窗口指導，支持房貸政策適度松綁。近日多個(gè)熱點(diǎn)城市的按揭出現階段性回暖現象，放貸速度有所加快，從前期的“不確定”、“3-6個(gè)月基本是常態(tài)”已經(jīng)調整為“1-3個(gè)月內”，而如杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州和天津等熱點(diǎn)城市的房貸利率也較9月高點(diǎn)有明顯下調，11月居民中長(cháng)期貸款顯著(zhù)增長(cháng)。
12月6日中共中央政治局會(huì )議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，“良性循環(huán)”近年來(lái)首次出現在政治局會(huì )議中，具有明確的方向性指導意義，居民按揭貸款有望繼續松綁，房企整體融資環(huán)境有望改善。
01 居民中長(cháng)期貸款同比增長(cháng)15.3%
在銀保監會(huì )和央行提出“要保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”以及“要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求”后，10月央行首次披露月度按揭數據，當月末個(gè)人購房貸款余額37.7萬(wàn)億，當月新增個(gè)人住房貸款3481億元，較9月多增1013億元。
從從社會(huì )融資規模數據來(lái)看，10月居民中長(cháng)期貸款同比增速由負轉正，告別連續5個(gè)月的負增長(cháng)。11月居民中長(cháng)期貸款新增5821億元，達到今年二季度以來(lái)的單月最高值，同比增幅進(jìn)一步擴大至15.3%，按揭投放回歸正?；?，但仍低于2021年1月及3月水平。
圖：2021年1-11月居民中長(cháng)期新增人民幣貸款
當月值及同比增幅（單位：億，%）
數據來(lái)源：央行、CRIC整理
從具體城市來(lái)看，在重點(diǎn)監測的23個(gè)熱點(diǎn)城市中，有約9成城市出現按揭貸款邊際放松現象，其中更多表現在審批適度放松和放貸速度的加快上。
據了解，北京、廣州、上海、深圳、廈門(mén)、合肥、鄭州等城市放款速度加快，北京從原先的4-6個(gè)月縮短至1-2個(gè)月，上海從原先的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，廣州從原先的4-6個(gè)月縮短至3個(gè)月內，廈門(mén)甚至縮短至1個(gè)月內，最快1周。
其中廣州地區的銀行對首付款來(lái)源的審核，前期是需要“借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉入的話(huà)，還需提供直系親屬近半年流水”。
從房貸利率變化上看，在重點(diǎn)監測的23個(gè)熱點(diǎn)城市中，有約5成城市當前的房貸利率較前期有明顯回落。如杭州、福州、天津、溫州、武漢、成都、重慶、鄭州、蘇州、南通和南昌等地首套房貸利率都較8-9月的高點(diǎn)有不同程度的回調，其中杭州于10月底下調，首套二套較9月減少40BP，成都與11月持平，首套較8月減少49BP，鄭州與11月持平，較9月高點(diǎn)下滑59BP和88BP。
前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市房貸利率相對平穩，北京、上海、深圳、合肥、廈門(mén)、長(cháng)沙、寧波、無(wú)錫等地房貸利率沒(méi)有變化，從具體利率情況來(lái)看，無(wú)錫、南京、珠海、南昌首套房利率達6%，為熱點(diǎn)城市中較高幾個(gè)城市，而廈門(mén)、天津的首套房利率為4.95%為熱點(diǎn)城市中較低。
隨著(zhù)后續隨著(zhù)按揭貸款回歸正?；?，房貸利率暫居高位的城市利率有望下行，而房貸利率處于價(jià)格洼地的城市下調空間可能相對不足。
表：截至2021年12月8日部分熱點(diǎn)城市
房貸利率和放貸周期情況
數據來(lái)源：公開(kāi)資料、CRIC整理
02 居民按揭放松傳至房企資金面存阻力
從目前來(lái)看，雖然居民貸款已經(jīng)有所放松，但企業(yè)層面回暖尚早。
社會(huì )融資規模數據顯示，11月企事業(yè)單位中長(cháng)期貸款新增3417億元，同比減少41.96%，維持7月以來(lái)的負增長(cháng)狀態(tài)，減少幅度僅次于10月，企業(yè)端貸款融資依然承壓。
圖：2021年1-11月企(事)業(yè)單位中長(cháng)期新增人民幣貸款
當月值及同比增幅（單位：億，%）
數據來(lái)源：央行、CRIC整理
值得注意的是，雖然居民按揭端邊際放松，但后續傳導至房企資金端仍面臨阻力。二季度以來(lái)民營(yíng)房企信用風(fēng)險加速暴露，出于“保民生、保交樓、保穩定”的考慮，11月北京、成都、石家莊、廈門(mén)、漳州和廣州等城陸續發(fā)布升級版預售資金監管規定。
北京將現行的先網(wǎng)簽后入賬，調整為先監管保護后網(wǎng)簽；提出，預售資金重點(diǎn)監管額度可由各區根據企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。在確保資金安全的情況下提高利用效率，開(kāi)發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時(shí)將放款時(shí)限由過(guò)去的五個(gè)工作日優(yōu)化為兩個(gè)工作日。
廈門(mén)要求預售主管部門(mén)應當建立和完善預售項目信息系統；商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)內初始留存資金額度按照預售項目工程造價(jià)及風(fēng)險金(工程造價(jià)的20%)核定，后續留存資金額度按照預售項目的工程形象進(jìn)度確定，以保證項目竣工。預售商品房竣工交付，取得監理單位、施工單位共同出具的未欠工程款證明，預售人可以向受托機構申請撤銷(xiāo)商品房預售資金監管。
從各地預售資金監管政策的變化來(lái)看，主要從“提高資金監管的監管額度”、“調整入賬管理模式，先監管后網(wǎng)簽”以及“加強分類(lèi)監管”等手段來(lái)保障預售資金的安全。
表：11月以來(lái)各熱點(diǎn)城市持續加碼預售資金監管新規
數據來(lái)源： 央行、CRIC整理
但從當前節點(diǎn)來(lái)看，當前預售資金的加強是對前期監管漏洞的打補丁，以防止房企挪用預售資金為他用（其他項目的投資或新開(kāi)工），避免項目“爛尾”。
整體來(lái)看，當前按揭的邊際放松是對前期地產(chǎn)融資政策的糾正，其正面效應與各地加碼預售資金監管以及居民對購買(mǎi)期房的觀(guān)望情緒相抵后，對當前樓市成交整體回升幅度有限，11月單月29個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴至32%，短期市場(chǎng)可能還在探底?！罢叩住币阎?，后續“政策底”到“信心底”的修復仍待時(shí)間，傳導至房企銷(xiāo)售和資金端存在不確定性，房企“至暗時(shí)刻”尚未離去。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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