丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
重點(diǎn)城市集中供地政策以來(lái)，22城首批集中供地已基本完成，上海趕了個(gè)晚集，2021年6月18-25日，上海終于完成了首輪土地集中出讓?zhuān)餐瞥?1宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計入），總成交金額達773億元。
在上海土拍政策多維度、高精度的調控下，上海首次集中供地整體較為平穩，從區域分布、成交價(jià)格、拿地房企等多方面來(lái)看相對“平衡”，過(guò)熱、過(guò)冷的現象均未出現。且本輪成交地塊給房企預留了充足的盈利空間，引入產(chǎn)業(yè)等出讓條件也最大限度地提高了競拍的準入門(mén)檻，強化了區域未來(lái)產(chǎn)業(yè)規劃，承接五大新區戰略發(fā)展需要。
首輪31宗涉宅地塊成交773億
歷經(jīng)6天的現場(chǎng)競拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收獲出讓金約852億元。在剔除安置房、租賃住房后，共有31宗普通商品住宅的經(jīng)營(yíng)性地塊，成交總金額約773.8億元。
上海首批集中供地的環(huán)節設置中止價(jià)、最高報價(jià)和一次性書(shū)面報價(jià)，由于最終是以最接近一次書(shū)面報價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人，使得房企盲目報高價(jià)的意義被削弱，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，因此，此次上海集中供地的地價(jià)得到了有效控制，平均溢價(jià)率僅為5.8%。
不僅如此，在上海土拍新規下，集中供地中并未出現一家獨大的情況，規模房企、中小房企均有拿地。從拿地房企來(lái)看多數為本土國企以及深耕上海的品牌房企。
圖：首輪集中供地成交金額超過(guò)400億的城市
數據來(lái)源：CRIC
值得注意的是，從本次集中供地31宗含宅地塊分布來(lái)看，五大新城共計出讓273萬(wàn)平方米，占總量70%。這也與上海十四五提出的加快五大新城建設一脈相承。
2021年3月19日，上海舉行市政府新聞發(fā)布會(huì )，介紹了《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規劃建設工作的實(shí)施意見(jiàn)》制訂及實(shí)施的相關(guān)情況，并提出將按照獨立的綜合性節點(diǎn)城市定位。將嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個(gè)新城建設成為引領(lǐng)高品質(zhì)生活的未來(lái)之城，上海經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)極，推進(jìn)人民城市建設的創(chuàng )新實(shí)踐區、城市數字化轉型的示范區和上海服務(wù)輻射長(cháng)三角的戰略支撐點(diǎn)。
《實(shí)施意見(jiàn)》明確，至2025年，5個(gè)新城常住人口總規模達到360萬(wàn)左右，新城所在區GDP總量達到1.1萬(wàn)億，新城基本形成獨立的城市功能，初步具備綜合性節點(diǎn)城市的地位。至2035年，5個(gè)新城各集聚100萬(wàn)左右常住人口，基本建設成為長(cháng)三角地區具有輻射帶動(dòng)作用的綜合性節點(diǎn)城市。
從目前來(lái)看，當前新區建設仍然缺乏一定規模（人口、產(chǎn)業(yè)）以及相關(guān)發(fā)展配套。因此，我們認為，增加經(jīng)營(yíng)性土地供應量一方面可以帶來(lái)一定的人口流動(dòng)，另一方面可以推動(dòng)和完善交通配套建設、加快產(chǎn)業(yè)導入。
圖：上海首輪集中供地各區域分布
六成地塊進(jìn)入一次性報價(jià)
具體來(lái)看，31宗含宅地塊中，除4宗舊改用地之外，27宗含宅地出現了明顯的分化局面——對地塊有明確商業(yè)、產(chǎn)業(yè)運營(yíng)要求的地塊，基本都低溢價(jià)或底價(jià)成交；而對產(chǎn)業(yè)要求不高的宅地，即使入圍房企不多，也在達到中止價(jià)后進(jìn)入一次性報價(jià)階段，房企競爭依舊較為激烈。
從出讓條件來(lái)看，27宗地塊中有7宗地塊設置了相對較為嚴格的出讓要求，大幅提升了房企參拍的門(mén)檻，只有1宗達到競價(jià)招標人數要求，另外6宗地均以?huà)炫品绞匠鲎專(zhuān)送膺€有2宗為臨港新區蘆潮港農場(chǎng)環(huán)境整治配套項目。
7宗地塊中，僅有靜安區靈石路地塊和浦東曹路中心鎮地塊在舉牌競價(jià)環(huán)節達到中止價(jià)，進(jìn)入了一次性報價(jià)階段，最終以8.39%和5.05%的溢價(jià)率成交，能夠溢價(jià)成交主要原因是出讓要求相對容易達成；而其他幾宗地則對引入產(chǎn)業(yè)類(lèi)型有明確的要求，因此最終由卓越京東聯(lián)合體、復地等有對口產(chǎn)業(yè)運營(yíng)能力的房企競得，均為底價(jià)成交或低溢價(jià)成交。
表：上海首輪集中供地中出讓要求較為嚴格的土地成交情況
數據來(lái)源：CRIC
另外18宗要求并沒(méi)那么嚴格的地塊則全部達到中止價(jià)、進(jìn)入一次性報價(jià)階段，房企競爭較為激烈。
以楊浦區定海社區地塊為例，共有3家房企入圍競拍，但仍然進(jìn)入一次性報價(jià)階段，最終由楊浦城投競得，溢價(jià)率9.21%。
總體來(lái)看，對于出讓條件相對寬松的地塊，入圍房企出價(jià)競拍的表現都較為積極，土地市場(chǎng)仍然維持一定的熱度。一方面上海作為一線(xiàn)城市，土地是核心資源，僧多粥少的現象長(cháng)期存在；另一方面，上海嚴禁房企在拿地后引入其他房企聯(lián)合操盤(pán)，也加劇了競爭的激烈程度。
房企仍有一定利潤空間
由于上海本次集中供地設置了合理的中止價(jià)、最高報價(jià)，最高報價(jià)僅比出讓底價(jià)高出10%左右，且并未采用競配建等方式，在“穩地價(jià)、控房?jì)r(jià)”預期下，既一定程度保證產(chǎn)品品質(zhì)，也為開(kāi)發(fā)商保留了盈利空間。
剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據剩余19宗含宅地塊名義樓板價(jià)與規定的聯(lián)動(dòng)房?jì)r(jià)計算來(lái)看，平均地價(jià)房?jì)r(jià)比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間較大。
分區域來(lái)看，主城區如靜安、楊浦地價(jià)房?jì)r(jià)比超接近0.7。其中楊浦區定海社區地塊作為中環(huán)內難得的純住宅，未來(lái)銷(xiāo)售壓力并不大。而保利競得的靜安區一宗地雖然設置了限制條件，但門(mén)檻不高?？紤]到近兩年大寧地區在金茂府的帶動(dòng)下，整體熱度頗高，且該地塊在區域內位置尚佳，尤其是以中小套住宅為主的情況下產(chǎn)品競爭力仍較強。
五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤空間相對較大。但如中駿、首創(chuàng )等在松江競得地塊中要求商業(yè)自持比例和引入產(chǎn)業(yè)總部，因此未來(lái)更加考驗房企運營(yíng)能力。相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮與奉賢新城地塊地房比達0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但仍需注意新城需求透支的問(wèn)題。
表：上海首輪集中供地中典型地塊地房比
數據來(lái)源：CRIC
總體來(lái)看，此次上海首批集中供地，具有較為積極的意義。首先是一次性推出大量土地減少了開(kāi)發(fā)商之間的爭搶?zhuān)浯瓮ㄟ^(guò)精細調控使得規模房企、中小房企均有地拿，避免了少部分房企大幅攬地的情況，同時(shí)嚴格規定引入產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運營(yíng)的要求使得五大新城更好發(fā)展。在這樣多維度、高精度的調控下，既杜絕了地價(jià)過(guò)高過(guò)熱的情況，也為開(kāi)發(fā)商保留了部分盈利空間，同時(shí)還利好區域發(fā)展，長(cháng)期來(lái)看對市場(chǎng)的穩健運行大有益處。
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