作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸(ID：dichandabaozha)

紅星和遠洋的交易，就像是一場(chǎng)吸引人的八點(diǎn)檔大劇。

從他們相互看對眼開(kāi)始，各種消息甚囂塵上。

3月29日，遠洋資本與紅星美凱龍聯(lián)手發(fā)文，稱(chēng)遠洋資本戰略入股紅星，以 10.3億的價(jià)格獲得紅星地產(chǎn)18%的股權。

彼時(shí)，遠洋方面就透露，基于對此次合作的綜合觀(guān)察，不排除有進(jìn)一步收購的可能。

之后，遠洋對紅星地產(chǎn)開(kāi)展了近3個(gè)月的背調，他們對紅星地產(chǎn)的項目資質(zhì)都很滿(mǎn)意，且對紅星地產(chǎn)現在的管理團隊也很認可。

7月18日，這部劇終于迎來(lái)結局。

將與關(guān)聯(lián)合作方共同通過(guò)天津遠璞，擬以40億元的股權對價(jià)收購紅星地產(chǎn)70%的股份。 

整個(gè)交易由4個(gè)階段完成。

此前，天津遠璞已經(jīng)受讓紅星地產(chǎn)18%的股份，雙方計劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分別完成紅星地產(chǎn)22%、11%和19%的股權轉讓。

結合雙方交易背后的小細節，從某種程度上，這更像是一場(chǎng)聯(lián)姻。  

01

聯(lián)姻的意思，即使是被收購，紅星地產(chǎn)基本上還是能活成自己想要的樣子。

不知道大家有沒(méi)有注意到一個(gè)小細節，背調過(guò)后，遠洋不僅接受紅星地產(chǎn)的資產(chǎn)包，還將他的職業(yè)經(jīng)理人團隊全部接手了過(guò)去。

紅星地產(chǎn)此前一直沒(méi)有裁員，也沒(méi)有更換管理團隊的動(dòng)作，這意味著(zhù)：

股權變更后，除了合作的新項目備案名由紅星變更為遠洋外，其他地方暫時(shí)不會(huì )有大的改變。

答案其實(shí)已經(jīng)隱藏在公告中。

公告顯示，紅星地產(chǎn)的交易作價(jià)包括兩部分，40億的股權作價(jià)和未來(lái)收入的分配。

所以評估這次合作價(jià)值的核心是未來(lái)收入的預估，在后續的利潤分配上，遠洋公告顯示：

截止2020年12月31日，紅星地產(chǎn)已售但未結轉的開(kāi)發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股與天津遠璞按照85%：15%的比例進(jìn)行分配；

截止2020年12月31日，未售的開(kāi)發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股和天津遠璞按70%：30%的比例進(jìn)行分配。

紅星地產(chǎn)是紅星美凱龍旗下非常優(yōu)質(zhì)和增長(cháng)潛力的板塊，其發(fā)展模式類(lèi)似萬(wàn)達，主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地，截至去年銷(xiāo)售額即達到了480億元，行業(yè)排名第66位，曾一度有獨立上市的傳聞。 

因為多是底價(jià)拿地，且分布城市能級較高，紅星地產(chǎn)毛利率可達25%至30%，去年凈利率也遠超行業(yè)水平，做到了15%。

遠洋公告，也側面證明了紅星地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)：

紅星地產(chǎn)共有項目91個(gè)，其中70%分布在上海、蘇州、長(cháng)沙等一二線(xiàn)城市，確保了未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的堅挺；

其近千億貨值中，絕大部分是住宅，比重達到了80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實(shí)現快速去化；

對此，他們判斷，未來(lái)兩年紅星地產(chǎn)將為他們提供300-400億的銷(xiāo)售額，未來(lái)能為股東創(chuàng )造的利潤達到200億。

簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)：200億變成40億，是因為接下來(lái)每年車(chē)建新還能得到一定的由紅星地產(chǎn)帶來(lái)的利潤收益。

02

不是一次性換取大筆資金，而是選擇細水長(cháng)流，進(jìn)行雙方之間的利益捆綁，用一句話(huà)形容：

各自?xún)?yōu)秀才是這場(chǎng)聯(lián)姻最大的底氣。

遠洋姓保，中國人壽和大家保險分別是遠洋的第一大股東和第二大股東，兩者的持股比例合計接近六成。

此外，遠洋在融資方面也有著(zhù)極為突出的優(yōu)勢，三道紅線(xiàn)全綠的遠洋，有息負債綜合資金成本為5.1％。

背后有金主，錢(qián)又來(lái)得便宜，這半年，遠洋都在滿(mǎn)市場(chǎng)尋找投資標的。

紅星地產(chǎn)成立于2009年，旗下項目包括購物中心、影城、高爾夫會(huì )所、星級酒店、精品百貨等多種業(yè)態(tài)。

其中，華東、華中、華西占比超過(guò)80%；非常符合遠洋集團“南移西拓”戰略，自然成為了最理想的標的。

如此背景下，賣(mài)掉最容易賣(mài)掉，又能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)的紅星地產(chǎn)，還保留一定的股權，算是個(gè)明智的選項。

未來(lái)，這部分穩定的現金流能夠為紅星美凱龍的控股提供最廣闊的空間。

03 

同時(shí)，遠洋和紅星這場(chǎng)收購，還讓我們看到了企業(yè)近幾年的一個(gè)動(dòng)作：

聚焦主業(yè)。

聚焦，是為了活得更好，更遠。

紅星地產(chǎn)，是紅星美凱龍的多元化的板塊，2009年，拿著(zhù)賣(mài)家居的錢(qián)，車(chē)建新殺進(jìn)了當地產(chǎn)行業(yè)，十年發(fā)展成一家中型房企。

饒是發(fā)展得不錯，但紅星美凱龍的多元化不止是他一個(gè)，受現在市場(chǎng)大環(huán)境不好影響，紅星系面臨著(zhù)極大的挑戰。

7月3日，紅星美凱龍和居然之家簽署戰略合作協(xié)議，就是車(chē)建新持續深耕家居行業(yè)的一個(gè)表現。

2015年-2019年，按照第四步發(fā)展戰略，遠洋的目標是構建住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資、房地產(chǎn)金融、客戶(hù)服務(wù)業(yè)在內的四元業(yè)務(wù)格局。

紅星和遠洋不是個(gè)例。

房地產(chǎn)行業(yè)，萬(wàn)科一聲“活下去”，讓聚焦收斂成了很多房企在做的事情；汽車(chē)行業(yè)，多家上市車(chē)企出售資產(chǎn)、聚焦主業(yè)的動(dòng)作頻頻……

預計接下來(lái)兩年，聚焦將是越來(lái)越多企業(yè)要做的事情。

但成人的世界，從來(lái)都是“既要又要還要”，從聚焦來(lái)說(shuō)就是： 

既想要守住主業(yè)，又不想全然丟失優(yōu)質(zhì)的多元化業(yè)務(wù)，還要有一個(gè)好的未來(lái)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 紅星&遠洋交易背后的故事