觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
一座城市里的地產(chǎn)漫游與畫(huà)像。
“要構建中產(chǎn)家庭可以負擔的港人首置上車(chē)盤(pán)，讓較高收入的家庭在私樓樓價(jià)持續上升的環(huán)境下重燃置業(yè)希望?！?/p>
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 香港，已經(jīng)連續十年蟬聯(lián)全球房?jì)r(jià)最難負擔城市。
在這里，房屋購置與居民收入嚴重脫節，市民呼吁政府必須提高房屋建設工作的參與度，讓無(wú)法負擔私樓的家庭也有置業(yè)機會(huì )。
于是，仿效新加坡組屋的“港人首置上車(chē)盤(pán)”被提出。2017年，林鄭曾表示，不排除在上任后短期內在現有土地名單中選出一、兩塊私人住宅地試行“港人首置上車(chē)盤(pán)”計劃，幫助中產(chǎn)家族解決置業(yè)難題。
5月19日，根據香港地政總署公布，長(cháng)實(shí)集團以49.51億港元奪得觀(guān)塘安達臣道一幅土地，樓面地價(jià)4546港元/平方呎。
這宗地是香港公開(kāi)出讓的第二幅“港人首置上車(chē)盤(pán)”地塊。因應首置計劃，政府就單位面積、間隔及首置單位數目都有一系列的要求，其中整個(gè)地盤(pán)建成的住宅，有不少于1000伙須作首置單位，并會(huì )以市價(jià)八折發(fā)售。
對于香港市民來(lái)說(shuō)，“首置盤(pán)”當然愈多愈好，而對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“港人首置上車(chē)盤(pán)”項目也意味著(zhù)對政府的支持及承擔更多的“社會(huì )責任”。
長(cháng)實(shí)49.51億港元中標
觀(guān)塘安達臣道地皮于上周五截標，合共收到9份標書(shū)，入標的財團包括長(cháng)實(shí)集團、華懋、佳明集團、嘉華國際、中國海外、信置等在內。
5月19日，香港地政總署公布，長(cháng)實(shí)集團以49.51億港元中標觀(guān)塘安達臣道土地，樓面地價(jià)4546港元/平方呎。
資料顯示，地塊土地面積21.7萬(wàn)平方呎，可建純住宅樓面約109萬(wàn)平方呎。華坊咨詢(xún)評估資深董事梁沛泓此前指出，項目將成為第二個(gè)港人首次置業(yè)項目，由于地勢較高，料落成后中高層可享開(kāi)揚遠海景，預計作價(jià)可達約46億至49億港元，樓面地價(jià)每方呎約4200至4500港元。
換言之，長(cháng)實(shí)集團的中標價(jià)格貼近市場(chǎng)估值下限?！霸谝咔樗僚跋?，發(fā)展商仍有興趣，但賣(mài)地條款復雜，首置單位數量亦多，地區配套不足、投資額大、各項不穩性因素及未來(lái)經(jīng)濟不穩的影響，都會(huì )影響發(fā)展商的出價(jià)?！?br/>
萊坊執行董事林浩文在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，該區部份地皮已轉作公營(yíng)房屋，以致該區公營(yíng)房屋比例過(guò)高，會(huì )影響該區未來(lái)私樓定價(jià)，區內商業(yè)及生活配套不足及交通問(wèn)題亦是不利因素。
他預計，上述限制會(huì )對項目定位及售價(jià)造成影響，總投資（包括建筑成本等）約$90-$95億，落成后每呎可賣(mài)約$15000起，以“上車(chē)客”及“小家庭客”為主。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該地塊是香港公開(kāi)出讓的第二幅“港人首置上車(chē)盤(pán)”地塊。根據規劃，地塊未來(lái)建成單位面積限制250-500平方呎。戶(hù)型方面，其中20%須為開(kāi)放式戶(hù)型，25%為1房單位，55%為2房單位。
因應首置計劃，政府就單位面積、間隔及首置單位數目都有一系列的要求。
具體來(lái)看，在發(fā)展商就項目取得占用許可證后，政府會(huì )從所有住宅單位中隨機選定不少于1000個(gè)單位作首置單位，其中包括200個(gè)開(kāi)放式單位、250個(gè)一房單位及550個(gè)兩房單位。
發(fā)展商須以市價(jià)八折出售政府選定的首置單位，出售對象的資格由政府規定。與市價(jià)“脫鉤”的同時(shí)，政府對首置申請人亦有較為嚴苛的要求。
資料顯示，首置申請人應符合的條件包括：為居港滿(mǎn)七年的香港居民、從未在香港擁有住宅物業(yè)、收入介乎居者有其屋計劃（居屋）白表申請人的入息限額及該限額加三成，以及資產(chǎn)不超過(guò)居屋白表申請人的資產(chǎn)限額加三成。政府會(huì )在發(fā)展商出售首置單位前參考當時(shí)居屋的相關(guān)限額訂定詳細的申請資格。
與此同時(shí)，首置單位還設有轉讓限制。業(yè)主在買(mǎi)入首置單位的首五年內不可出售或出租單位。
在首五年過(guò)后，業(yè)主須向政府繳付補價(jià)，才可在公開(kāi)市場(chǎng)出售或出租其單位。
政府發(fā)言人也表示，政府希望透過(guò)招標出售安達臣道用地，測試由發(fā)展商興建及出售首置單位的安排。政府會(huì )參考有關(guān)經(jīng)驗檢視首置先導項目的未來(lái)路向。
“港人首置上車(chē)盤(pán)”
香港的居住問(wèn)題有目共睹，而且正變得日趨嚴重。
1月20日，國際公共政策顧問(wèn)機構Demographia公布的2019年國際房?jì)r(jià)負擔能力報告顯示，香港連續第10年登上房?jì)r(jià)最難負擔城市榜首，房?jì)r(jià)對家庭入息中位數比率由上年度的歷史高位20.9倍輕微回落至20.8倍。
這意味著(zhù)，普通香港家庭需要不吃不喝20.8年才能實(shí)現買(mǎi)房夢(mèng)想。
高房?jì)r(jià)影響到的遠不止是“住”的問(wèn)題。不斷推高的香港樓價(jià)、房租，不僅桎梏了政府、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的思路，也吞噬了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，阻礙了新興經(jīng)濟的發(fā)展，甚至引發(fā)一系列社會(huì )問(wèn)題。
香港政府也一直將解決住房問(wèn)題和增加土地供應作為工作重點(diǎn)。一位業(yè)內人士分析，整體思路是兩個(gè)方面：第一，調整香港土地規劃，大幅增加住房建設用地，增加公屋供應量；第二，降低公屋出售價(jià)格，讓更多的人能買(mǎi)得起。?
林鄭于2017年提出的“港人首置上車(chē)盤(pán)”亦符合這個(gè)思路。2017年3月26日，林鄭月娥在行政長(cháng)官選舉中當選香港第五屆特首，其提出的競選政綱主要側重于協(xié)助港人置業(yè)，房屋政策包括了增建港人首置上車(chē)盤(pán)、重建五級置業(yè)階梯等。
“港人首置上車(chē)盤(pán)”主要幫助沒(méi)資格申請居屋又買(mǎi)不起私人住宅的中產(chǎn)階級家庭?！案廴耸字蒙宪?chē)盤(pán)”的特點(diǎn)是售價(jià)與市價(jià)“脫鉤”，但轉售限制較大，只出售予綠表或合資格白表人士。
彼時(shí)，“港人首置上車(chē)盤(pán)”引起廣泛討論。不少人認為，盡管轉售限制大，但是“首置上車(chē)盤(pán)”低價(jià)的特點(diǎn)預計會(huì )吸引大批處于“夾心層”的中產(chǎn)階級申請購買(mǎi)，首置上車(chē)盤(pán)的推出預計對中小面積的私人住宅市場(chǎng)造成一定沖擊。
不過(guò)，亦有觀(guān)點(diǎn)認為，面對樓價(jià)高企、土地供應緊張的現狀，尋找足夠多土地新建首置上車(chē)盤(pán)將成為林鄭月娥樓市新政的主要障礙。
在林政上任后首份施政報告中，對這個(gè)在選舉時(shí)承諾的“港人首次首置上車(chē)盤(pán)”有了更多解釋。
“要構建中產(chǎn)家庭可以負擔的港人首置上車(chē)盤(pán)，讓較高收入的家庭在私樓樓價(jià)持續上升的環(huán)境下重燃置業(yè)希望?！?/p>
林鄭月娥指出，首置上車(chē)盤(pán)的土地來(lái)源是由私人發(fā)展商提供或政府已購買(mǎi)的土地，但不會(huì )以較低補地價(jià)吸引私人發(fā)展商參與。先從賣(mài)地表找合適土地做法合適，且無(wú)供應目標，有足夠土地便會(huì )推出更多首置上車(chē)盤(pán)，強調這并非一次性的政策。
她保證，設計首置上車(chē)盤(pán)和土地供應會(huì )提高透明度，令大眾消除官商勾結的疑慮。
初步構想是透過(guò)地契條款，要求發(fā)展商作混合發(fā)展，即除了興建私人房屋單位以外，須設計、興建及出售指定數目的首置單位。
施政報告中指出，“首置上車(chē)盤(pán)”出售對象資格由特區政府規定，要求為居港滿(mǎn)7年的香港居民且從未在香港置業(yè)，按照目前標準，購房者收入上限為單身人士每月收入不超過(guò)3.4萬(wàn)港元，家庭月入5.2萬(wàn)至6.8萬(wàn)元。
根據當時(shí)政府消息人士給出的數據，有關(guān)收入群組約5.5萬(wàn)人。
而包括新鴻基地產(chǎn)、會(huì )德豐、長(cháng)實(shí)、九龍建業(yè)等多個(gè)地產(chǎn)商均表示對首置盤(pán)項目有興趣，會(huì )研究賣(mài)地條款。
2019年初，市區重建局推出的首個(gè)港人首置上車(chē)盤(pán)“煥然懿居”正式推出，以市價(jià)六二折發(fā)售，實(shí)用面積呎價(jià)為11692港元-13969港元，項目單位面積261呎-507呎不等，售價(jià)由314.2萬(wàn)-660.5萬(wàn)港元。
其中，兩座“煥然懿居”共有493個(gè)單位，首置盤(pán)以外的43個(gè)單位，將以市價(jià)售出，收入可以接近發(fā)展成本。而首置盤(pán)以六二折定價(jià)，市建局會(huì )少收十多億元。
那么，此次長(cháng)實(shí)49.51億港元中標的安達臣道宅地又如何兼顧盈利和房屋供應需求？“估計項目仍有約4成面積可以作為私人住宅出售，低地價(jià)亦有利開(kāi)發(fā)商賺到利潤?！?/p>
林浩文稱(chēng)，這宗地皮有“指標性”作用，體現發(fā)展商對發(fā)展“首置盤(pán)”的反應正面，相信政府會(huì )在未來(lái)一些合適的地皮（如東北發(fā)展區）出售上加入相關(guān)“首置”條款，以私人發(fā)展商的力量去加快公共房屋的興建。
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