作者：遷延

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

傳言，每一位A股老板都曾遇到過(guò)一位江湖異人。

“這位老板，我看你骨骼驚奇，有道靈光從天靈蓋噴涌而出。我這里有本秘籍,十塊錢(qián)賣(mài)與你。拯救世界就全靠你了?！?/p>

“能扭虧為盈不？”

“能?！?/p>

半數的老板買(mǎi)下秘籍，勤加苦練習得絕招。

傳言，秘籍里一共兩頁(yè)，第一頁(yè)寫(xiě)著(zhù)“房產(chǎn)”，第二頁(yè)寫(xiě)著(zhù)“交易”。 

1

一到年底，總有一些上市公司愁眉不展：虧得這么慘，報表怎么搞？

每至此時(shí)，總是年關(guān)和難關(guān)傻傻分不清楚，如何扭虧為盈成了一道技術(shù)難題。

畢竟不是人人都是山西來(lái)的會(huì )計，遇見(jiàn)困難就有財主上趕著(zhù)送錢(qián)。多數公司沒(méi)那么多“夢(mèng)想”可以講，只能把心思用在自己身上。

左一招人員優(yōu)化，來(lái)不及。右一招變賣(mài)子公司，舍不得。于是，各家八仙過(guò)海，各顯財招。

無(wú)需付出多少代價(jià)，就能讓財報化腐朽為神奇的招數不多。關(guān)鍵時(shí)刻，唯有秘籍中的賣(mài)房絕招管用，能保住命也能保住利。 

“傳統”就此誕生，每到年底就會(huì )出現一條獨特的風(fēng)景線(xiàn)：習得秘籍的上市公司師兄弟們，紛紛排隊賣(mài)房。

進(jìn)入第四季度以來(lái)，已有至少23家上市公司發(fā)布公告宣布賣(mài)房。從財務(wù)數據上可見(jiàn)端倪，其中多數在今年前三季度業(yè)績(jì)是凈虧狀態(tài)，里面還有掙扎在死亡線(xiàn)上的ST。

江湖規矩，上市連虧三年，公司前綴*ST，提示退市風(fēng)險，連虧四年，就要被迫退隱江湖。

對于各家ST，賣(mài)房如同放血大招，保殼續命的成敗在此一舉。

本月中旬，*ST游久一口氣掛了8 套房產(chǎn)，出售的房產(chǎn)建筑面積近3000 平方米，評估價(jià)值為1.5億元。一旦搞定這筆交易，可為*ST游久增加凈利潤約8000萬(wàn)元。從而使*ST游久2019年全年凈利潤扭虧轉盈，順利脫去*ST的帽子。

三年血虧，一招凈賺。

然而無(wú)論是保殼續命，還是粉飾財報，這種主業(yè)副業(yè)本末倒置，年末在資本市場(chǎng)臨時(shí)抱佛腳的行為，在監管部門(mén)眼里都太刷存在感了

監管部門(mén)隨即一紙緊急問(wèn)詢(xún)送到游久，請游久解釋?zhuān)杭谐鍪?套房產(chǎn)基于怎樣的商業(yè)考慮？是否符合公司的業(yè)務(wù)發(fā)展戰略？是否會(huì )對公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展產(chǎn)生不利影響？

靈魂拷問(wèn)三連。

游久人如其名，行江湖已久，內功修為深厚，應答自如：

這是為了盤(pán)活和優(yōu)化公司存量資產(chǎn)，主要基于下一步進(jìn)行內涵式及外延式發(fā)展所需資金儲備考量，為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展創(chuàng )造更大的空間。 

說(shuō)我賣(mài)房保殼？無(wú)情。

2

“玻璃大王”曹德旺曾經(jīng)調侃說(shuō)：

中國的上市公司手里都握有大量房地產(chǎn)，年底經(jīng)營(yíng)不好了賣(mài)兩套、發(fā)不出來(lái)工資了賣(mài)兩套、連年虧損了賣(mài)兩套。

換句話(huà)說(shuō)，一切經(jīng)營(yíng)問(wèn)題沒(méi)有什么是賣(mài)一套房子解決不了的，如果有，那就賣(mài)兩套。

其實(shí)曹老板低估了A股企業(yè)的豪邁。必要時(shí)，它們甚至能掛出一個(gè)樓盤(pán)的量。

比如曾經(jīng)名噪江湖的海馬，這家早就戴上ST帽子的汽車(chē)制造行業(yè)的上市公司，曾經(jīng)一舉甩出上海、?？诘鹊?01套房，驚世駭俗的壯舉令人印象深刻。

401套現房是什么概念？按照30層高兩梯四戶(hù)換算，至少3棟的量。更夸張的是，這401套房這還只是海馬投資性房產(chǎn)的冰山一角。

公開(kāi)數據顯示401套的賬面原值共計6475萬(wàn)元，但海馬2018年報中顯示，其投資性房地產(chǎn)大約有2.59億元。

假設這些房產(chǎn)購入成本相差不大的話(huà)，那就意味著(zhù)海馬投資性房產(chǎn)可能有1600套，當然，因每套面積有大小差異，數據會(huì )有偏差。

有熱心的媒體以當下的市場(chǎng)價(jià)給海馬房產(chǎn)估值，這批房產(chǎn)購入均價(jià)約為兩千元每平，現在市價(jià)約一萬(wàn)元每平，能給海馬創(chuàng )造近10億增值。

所以江湖有言，海馬，是一個(gè)被造車(chē)耽誤的開(kāi)發(fā)商。

房地產(chǎn)投資風(fēng)生水起的另一邊，海馬的主業(yè)卻不容樂(lè )觀(guān)，這些年汽車(chē)銷(xiāo)量一路下滑。今年前11個(gè)月，海馬累計銷(xiāo)量約為2.6萬(wàn)輛，同比下滑了58.9%，長(cháng)城哈弗SUV家族單11月能賣(mài)8.3萬(wàn)輛，吉利11個(gè)月賣(mài)了123萬(wàn)輛，對比之下，海馬就是匹不值一提的瘦馬。

所以有熱心的網(wǎng)友建議：

海馬應該轉行地產(chǎn)，汽車(chē)制造業(yè)嚴重限制了海馬的才華。

炒房增值，賣(mài)房保命。你以為他是造汽車(chē)的，別誤會(huì )，其實(shí)他是搞地產(chǎn)的。

3

房地產(chǎn)是上市公司平衡業(yè)績(jì)的海綿。

利潤高時(shí)買(mǎi)房，地產(chǎn)海綿吸收利潤，既可少繳利稅又能平穩業(yè)績(jì)，應對將來(lái)的風(fēng)險。

利潤低時(shí)賣(mài)房，地產(chǎn)海綿放出利潤，既可賺房產(chǎn)差價(jià)又能提業(yè)績(jì)，避免久虧退市。

據Wind數據統計，截至到2019年三季度末， A股一共3743家上市公司，1826家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比超過(guò)48％，半數老板習得秘籍的傳言，看來(lái)不是空穴來(lái)風(fēng)。

對比2009年，十年之前的A股企業(yè)合計持有房產(chǎn)1600億，十年之后這些企業(yè)合計持有的房產(chǎn)市值已達1.3萬(wàn)億元，

十年時(shí)間，房產(chǎn)持有總值膨脹8倍，而且投資性房產(chǎn)的規模仍在不斷攀升。

有一點(diǎn)值得注意，投資性房地產(chǎn)是不包括存貨用于銷(xiāo)售和自用的部分，就是說(shuō)房企的商品房存貨并不計算在內。投資性房地產(chǎn)的定義是，用來(lái)收租或賺差價(jià)，也可以是兩者兼有的資產(chǎn)投資行為。

再說(shuō)得直白一點(diǎn)，上市公司炒房的規模越來(lái)越大。

這些年的樓市和股市行情迥異，即便傻子都知道炒股不如炒房。而對于A(yíng)股企業(yè)來(lái)說(shuō)，炒房一舉兩得，房地產(chǎn)致富效應可以溢出到自身股價(jià)上。

典型的就如浪奇實(shí)業(yè)股份公司，12月13日，浪奇發(fā)布股票交易異常波動(dòng)的公告。在 12 月 11 日至12 月 12 日兩個(gè)交易日中，這只股票連續兩次開(kāi)盤(pán)即漲停。

股價(jià)大爆發(fā)，背后的原因不是業(yè)績(jì)爆表，而是房產(chǎn)拆遷。浪奇名下地塊遇拆遷，可收22億補償款。這個(gè)數字相當于浪奇總市值的一半。

以浪奇去年的盈利能力估算，22億得掙上65年?，F實(shí)可能更骨感，上市26年以來(lái)，浪奇的凈利潤總和只有4.75億元。

這邊拆遷消息走漏，那邊投資人聞風(fēng)而動(dòng)，股價(jià)連續封板漲停。

半生在實(shí)體行業(yè)摸爬滾打，沒(méi)想到有一天因為拆遷致富。房子締造的傳奇還有很多。

在上市公司的手里，房地產(chǎn)還有更多的騷操作，浪奇是靠房地產(chǎn)收錢(qián)，吉林森工則是借房地產(chǎn)送錢(qián)。

近日，吉林森工從公司控股股東旗下的兩個(gè)房地產(chǎn)公司手里接過(guò)了162套房產(chǎn)，而這兩家公司近年營(yíng)收幾乎為0，利潤也雙雙為負數，資金鏈問(wèn)題突出。

上交所急忙發(fā)詢(xún)，質(zhì)疑吉林森工買(mǎi)房是假，向股東輸送資金是真。還是俗話(huà)說(shuō)得好，房產(chǎn)是塊磚，哪里需要往哪搬。

那本江湖秘籍一共兩頁(yè)，第一頁(yè)寫(xiě)著(zhù)“房產(chǎn)”，第二頁(yè)寫(xiě)著(zhù)“交易”，封底還有一句話(huà)：

手中有房，心中不慌。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！