來(lái)源：扒財經(jīng)（ID：Bacaijing）

今天的央視315晚會(huì )曝光了8件事、10多個(gè)叫得出名字的大品牌。扒哥原封原樣盤(pán)了一下：

科勒衛浴/寶馬4S店安裝人臉識別涉嫌泄密，

智聯(lián)/前程無(wú)憂(yōu)/獵聘涉嫌泄露私人信息，

福特長(cháng)安變速箱生銹、英菲尼迪變速箱故障頻發(fā)，

360搜索、UC瀏覽器涉嫌虛假廣告，

瘦肉精羊流向全國多地，

名表維修圈套（輕微故障收450元-2390元高價(jià)），

廢舊鋼筋黑色產(chǎn)業(yè)鏈、

老人手機里的安全陷阱（提了趣頭條）。

雖然正文沒(méi)有提到房地產(chǎn)，但在直播間、微博等地，不少開(kāi)發(fā)商被評論刷爆了。在直播間隨手截一張圖，里面就有三家...（大家自己看）

扒哥有點(diǎn)吃驚，2020年都有萬(wàn)科做代表，2021年不考慮在“綠地、泰禾、中海、金地、龍湖“里5選1？

（源自鳳凰網(wǎng)財經(jīng)全網(wǎng)調查）

扒哥看了一下近年的房產(chǎn)投訴，最常見(jiàn)的是3種：

一個(gè)是“精裝變驚裝”。

就像評論刷的，“武漢綠地美湖27萬(wàn)裝修，裝出了紙殼門(mén)、漏水房”。

一個(gè)是“虛假宣傳”。

比如今年3月12日曝光的碧桂園一個(gè)樓盤(pán)，宣傳冊上寫(xiě)了學(xué)區，其實(shí)沒(méi)有。結果被業(yè)主告狀，被烏魯木齊管理部門(mén)調查。

一個(gè)是“延遲交房”。

比如知名的泰禾，近30個(gè)項目一度爛尾停工，延遲交房。原因很炫酷，像北京院子二期，違法挪用監管賬戶(hù)建設款；泰禾麗景家園，無(wú)證銷(xiāo)售...

面對買(mǎi)房常見(jiàn)糾紛，扒財經(jīng)（Bacaijing）請北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣，給了一些實(shí)用、靠譜、容易做的法律建議。

只要你想買(mǎi)房，這篇干貨，看過(guò)不虧！

5招克服“虛假宣傳”的隱患

（1）取證要先行。

對當初線(xiàn)上線(xiàn)下的宣傳資料做盡可能地收集，比如樣板間照片或視頻、沙盤(pán)、樓書(shū)、戶(hù)型圖、效果圖、和銷(xiāo)售人員的溝通記錄、開(kāi)發(fā)商的宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號等往往都會(huì )有）等。

（2）違法查處要及時(shí)提起。

遇到虛假宣傳，要想從合同上找依據是很難的，開(kāi)發(fā)商早在條款上規避掉了。

往往要從監管部門(mén)入手?？梢韵蚴袌?chǎng)監督局提虛假宣傳的違法查處，向住建部門(mén)提欺詐銷(xiāo)售的違法查處，要求履行查處職責。如果這些部門(mén)不及時(shí)履職，可以對此提起行政訴訟，督促其履職。

（3）民事訴訟。

如果相關(guān)行政機關(guān)對虛假宣傳進(jìn)行了認定和處罰，可以以此為證據，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。如果沒(méi)有行政的認定，在司法實(shí)踐中，法院很難支持購房人索賠的要求。

（4）曲線(xiàn)救國，劍走偏鋒。

任何一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)從立項、拿地、規劃許可，到施工、預售，再到規劃驗收、竣工備案……需要30項以上的手續，這些手續真的完全合法合規嗎？業(yè)主可以通過(guò)信息公開(kāi)申請等方式挖掘更多的問(wèn)題，進(jìn)而增加解決問(wèn)題的籌碼。

（5）談判。

在上述一項或多項工作的基礎上，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行直接的溝通和談判，要求開(kāi)發(fā)商給予自己相應賠償或者提供其他解決方案。

房子質(zhì)量出問(wèn)題，怎么辦？

（1）及時(shí)取證

（2）先驗房后收房，可以視情況拒絕開(kāi)發(fā)商的“強制收房”。

（3）及時(shí)投訴。

對于質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)向建委部門(mén)投訴，必要的時(shí)候，甚至可以采用違法查處的方式，要求建委部門(mén)對于這些質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行調查處理。

（4）訴訟。

如果以上都還解決不了精裝修房的問(wèn)題，還可以采用訴訟的方式。

（5）集體維權有技巧

延遲交房，可以追回損失！

延遲交房追究開(kāi)發(fā)商責任，合同是最重要的證據。

開(kāi)發(fā)商要承擔的責任包括：

（1）承擔延遲交房的違約責任。

（2）如果合同中的違約金約定過(guò)低，不足以彌補購房人的損失（可按照同地段同類(lèi)房屋租金標準計算損失），對于超出違約金部分的損失，還可以繼續主張。

（3）如果違約金過(guò)低，要追究額外損失的時(shí)候，在外租賃的租賃合同、租金收據、租金支付記錄都是很重要的證據。

支付租金的時(shí)候務(wù)必不要用現金，務(wù)必用銀行轉賬或者微信支付寶等可查的方式轉賬，相關(guān)的記錄都是證據。

（4）還可以通過(guò)政府信息公開(kāi)等方式調取涉案項目同地段同類(lèi)房屋的租金均價(jià)。

（5）提起訴訟。

可以提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)付這筆違約金，但是一定要讓開(kāi)發(fā)商看到其爛尾是有代價(jià)的。

怎么預防買(mǎi)到爛尾樓？

（1）查一下開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)公司。

購房時(shí)必須對開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，尤其是股東公司進(jìn)行基本的審查?？纯撮_(kāi)發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。

（2）查看五證。

《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。五證是最基本的保證，如果五證都不具備，最好不要購買(mǎi)。

（3）房款必須放進(jìn)監管賬戶(hù)。

支付房款的時(shí)候必須支付到開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)項預售房款監管賬戶(hù)?，F在很多開(kāi)發(fā)商收取房款是用POS機，有一部分開(kāi)發(fā)商在POS機上玩貓膩，將房款直接轉到了第三方或自己其它非監管賬戶(hù)上。一旦發(fā)現存在這種問(wèn)題，要及時(shí)和開(kāi)發(fā)商溝通，甚至必要的時(shí)候要及時(shí)舉報投訴。

（4）要求及時(shí)出具房款發(fā)票。

一部分開(kāi)發(fā)商在收取房款的時(shí)候往往是不開(kāi)具發(fā)票的，僅僅出具收據。實(shí)際上一旦開(kāi)具了發(fā)票，往往代表著(zhù)房款落到了政府監管賬戶(hù)上，有利于后期的資金監管。

（5）關(guān)注施工進(jìn)度。

一旦出現施工停滯，及時(shí)和開(kāi)發(fā)商、施工單位進(jìn)行溝通、核實(shí)。

（6）查清楚項目預收款。

盡快通過(guò)政府信息公開(kāi)申請、自己銀行流水查詢(xún)等方式查清楚這個(gè)項目的預售房款監管情況，查看監管賬戶(hù)上是否還有預售資金，以往收取的預售資金究竟用到哪里了。

（7）盡快提起相關(guān)查處申請。

盡快申請對挪用預售房款資金查處，申請建委部門(mén)對這種違法行為進(jìn)行調查處理。

樓盤(pán)徹底爛尾，房子的狀態(tài)根本沒(méi)法用，可以視情況立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時(shí)候，可以申請開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權優(yōu)先權。

如果房子已經(jīng)建差不多了，比如主體已經(jīng)完工，不建議解除合同，可以把盡量推動(dòng)復工作為第一目標。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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