作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年全國300城土地市場(chǎng)成交建筑面積28.7億平方米，較2019年同期上漲7%。成交高峰依舊集中在下半年，年末供應潮的回歸加上各熱點(diǎn)城市推地加速讓12月的成交體量成年度最高峰；成交用地結構方面，住宅面積占比依舊在高位；從城市來(lái)看，一二線(xiàn)城市依舊是房企關(guān)注重點(diǎn)。

2020年，西安以3830萬(wàn)平方米成交建面躍居榜首，與去年同期相比，成交建面同比增幅達43%；其次是徐州，成交體量達3746萬(wàn)平方米，同比上漲8%；排在第三位的是成都，成交量達3131萬(wàn)平方米，同比漲幅1%。

從成交面積TOP20城市來(lái)看，有13個(gè)城市的成交量相比去年有所增加，平均增幅達36%，熱點(diǎn)城市土地供應力度明顯上漲，其中增幅最突出的當屬惠州，成交體量高達1877萬(wàn)平方米，同比增幅高達204%。

成交體量同比下降的城市有7個(gè)，分別是鄭州、青島、寧波、杭州、昆明、太原和天津，其中昆明降幅最大，降幅高達46%。

分能級來(lái)看，各能級城市成交量均有所上漲，尤其是一線(xiàn)城市，成交建面同比去年同期漲幅高達31%，二線(xiàn)城市雖然表現稍遜，但成交建面同比去年同期也上漲了5%。就全年成交數據來(lái)看，一二線(xiàn)城市總成交建面占比達24%，與去年同期基本持平，多數房企對一二線(xiàn)土地的關(guān)注度依舊較高。

究其原因，這與三四線(xiàn)城市整體去化不佳有極大關(guān)聯(lián)，尤其在疫情的影響之下，三四線(xiàn)城市商品房市場(chǎng)走弱的趨勢越發(fā)顯著(zhù)，房企關(guān)注的重點(diǎn)依舊集中在一二線(xiàn)城市。

與土地成交規模變動(dòng)走勢一致，成交金額較去年同期也有明顯上漲：2020年全國土地成交金額累計已達74300億元，同比去年增長(cháng)了16%。

從成交金額排名來(lái)看，地價(jià)較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長(cháng)三角區域，共有8個(gè)城市入榜，且這些城市的成交金額除蘇州、杭州小幅下跌外，其余城市均是同比上漲，尤其是南通，同比漲幅高達74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。

截至2020年12月31日，全國300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達74300億元，同比增長(cháng)16%，較2019年全年14%的漲幅進(jìn)一步擴大。

成交總金額增長(cháng)速度增加，主要是因為今年熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應量明顯增加和上半年房企融資環(huán)境較去年下半年明顯寬松所致。年初受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬，為了提振市場(chǎng)信心，讓市場(chǎng)重回正軌，整體資金環(huán)境變得相對寬松，同時(shí)多數城市在二三季度加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應力度，如北京、上海均有核心區域的稀缺宅地供應。

在優(yōu)質(zhì)地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價(jià)和溢價(jià)率均有了明顯的上漲，使得全年成交金額增速有所擴大。

具體到各城市來(lái)看。長(cháng)期被杭州壓制的上海重回榜首，2020年成交金額高達2840億元，同比上漲了53%；排在金額榜第二位的是廣州，在大規模的優(yōu)質(zhì)土地供應下，廣州2020年成交金額達2465億元，同比漲幅接近5成；

一線(xiàn)城市中，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)城市均有上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內，三城成交金額同比均上漲；除上海成交金額漲幅超過(guò)50%外，廣州也受供地節奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2465億元，同比增幅高達47%。此外，深圳成交金額同比漲幅也比較突出，高達85%，但由于基數相對較低，2020年成交金額排名相對靠后，僅排在第15位。

二線(xiàn)城市中，2020年成交建面榜首城市西安的成交金額也大幅上漲了45%，漲幅居于金額榜TOP20中二線(xiàn)城市之首；此外，寧波、南京、重慶等城市成交金額漲幅也超過(guò)20%，漲勢較為突出。

三四線(xiàn)城市有佛山、溫州、南通、紹興四城入榜，數量較2019年增加1個(gè)；就具體的成交金額來(lái)看，四個(gè)城市的成交金額均超過(guò)了2019年，其中佛山、南通的成交金額的漲幅均在70%以上，尤其是滬蘇通高鐵開(kāi)通利好之下的南通，成交金額增至1028億元，同比漲幅高達74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。

2020年土地價(jià)格延續2019年的價(jià)格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至2591元/平方米，同比上漲8%，再創(chuàng )歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，主要是由于高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比顯著(zhù)提升帶動(dòng)。

今年3月份以來(lái)，為了提振市場(chǎng)信心，吸引房企拿地，多個(gè)城市推出大量?jì)?yōu)質(zhì)土地入市，同時(shí)大部分城市上半年出讓地塊拿地門(mén)檻明顯降低，三季度前房企融資環(huán)境也適度寬松，高價(jià)地成交比例明顯上漲，整體地價(jià)也因此被推高。

整體來(lái)看，成交樓板價(jià)TOP20的城市中，有14個(gè)城市的樓板價(jià)同比表現為上漲，其中寧波、上海等2個(gè)城市平均樓板價(jià)同比漲幅高達30%以上，漲勢十分突出；此外，珠海、佛山樓板價(jià)增幅也居于較高水平，均超25%。至于樓板價(jià)下降的城市，深圳表現最為突出，降幅高達41%，主要是由于深圳成交宅地中基本以“雙限雙競”地塊以及人才安居房為主，進(jìn)而拉低平均地價(jià)。

從城市排名來(lái)看，北京蟬聯(lián)成交樓板價(jià)最高的城市，平均價(jià)格為26187元/平方米，同比增加了15%；其次是上海，年內虹口、楊浦、靜安等內中環(huán)區域成交多宗優(yōu)質(zhì)宅地，推升樓板價(jià)增至14700元/平方米，同比漲幅高達32%；深圳則降至第三位；廈門(mén)也因“限地價(jià)”等因素致樓板價(jià)不及上年水平，平均地價(jià)降至12689元/平方米，排在樓板價(jià)TOP20榜第4位。

不僅2020年整體地價(jià)較2019年有明顯上漲，溢價(jià)率與2019年相比也有明顯增加。成交溢價(jià)率由2019年的12.9%增至2020年的14.0%，同比增加了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

分季度來(lái)看，2020年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢：在優(yōu)質(zhì)地塊大量成交、各城市降低房企拿地門(mén)檻的影響下，溢價(jià)率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期 “三道紅線(xiàn)”政策出臺，房企融資渠道明顯收緊，溢價(jià)率轉而走低，四季度也基本延續了三季度的下降之勢，溢價(jià)率降至12.0%。

分能級來(lái)看，四季度各級城市溢價(jià)率均已經(jīng)跌破14%。其中，一線(xiàn)城市溢價(jià)率再度回歸至10%以下，二線(xiàn)城市也在調整供應結構、改變拍地方式的影響下降至9.7%，創(chuàng )下2020年全年新低，三四線(xiàn)城市溢價(jià)率也降至13.8%，土地溢價(jià)率降至相對低位。

土地流拍方面，2020年的土地流拍情況整體好于2019年。以重點(diǎn)監測城市的情況來(lái)看，2020年土地流拍率為11.4%，較2019年降幅超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

聯(lián)系年內走勢來(lái)看，土地流拍率呈現出“兩頭高、中間低”的走勢。2020年年初，由于去年年末土地市場(chǎng)冷意延續，加之新冠疫情的重創(chuàng )，全國土地市場(chǎng)流拍率明顯走高；而在一季度末、二季度，為了減輕財政壓力和新冠疫情對市場(chǎng)的不利影響，以北京、南京、杭州為代表的一二線(xiàn)城市加大了優(yōu)質(zhì)宅地的供應力度，同時(shí)各地也出臺了相關(guān)政策減輕房企拿地壓力，土地市場(chǎng)流拍現象明顯減少，二三季度重點(diǎn)城市的流拍率多維持在10%以下。

不過(guò)，由于地價(jià)持續走高，熱點(diǎn)城市相繼收緊調控政策并調整供應結構和出讓規則，8月末“三條紅線(xiàn)”融資規則的出臺、9月銀保監會(huì )禁止險資直接投資房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)等一系列金融政策則直接收緊了房企的融資渠道，房企資金壓力明顯加大，流拍現象也因此明顯加劇，四季度重點(diǎn)城市的流拍率均在10%以上，明顯高于三季度。

2020年，無(wú)論是地價(jià)還是溢價(jià)率抑或是流拍率等熱度指標，表現都好于2019年，土地市場(chǎng)熱度較上一年明顯上漲。不過(guò)，這種趨勢卻在2021年難以持續。

一方面，在落實(shí)城市調控責任、中央加強監管的調控機制下，地市熱度若明顯上漲便會(huì )很快受到控制。2020年二季度末土地市場(chǎng)熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市更是多次加碼調控為市場(chǎng)降溫。

更主要的原因是房企融資環(huán)境將保持長(cháng)期收緊的態(tài)勢，會(huì )極大地影響房企的拿地積極性。自三季度以來(lái)，“三條紅線(xiàn)”融資規則的正式試點(diǎn)實(shí)施，涉房相關(guān)信貸明顯收緊，房企資金環(huán)境較上半年明顯緊張；近期央行和銀保監會(huì )仍多次表態(tài)要堅持“房住不炒”，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監管，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，這也預示著(zhù)房企融資環(huán)境將長(cháng)期保持緊張的態(tài)勢。在“錢(qián)緊”背景下，房企拿地將會(huì )更加審慎，2012年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上漲。

2019年以來(lái)，大部分三四線(xiàn)城市在棚改需求退場(chǎng)下樓市表現萎靡不振，相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市，在疫情影響下樓市表現好于去年同期，城市“抗風(fēng)險”能力明顯更強，房企爭相進(jìn)入拿地。

2021年優(yōu)質(zhì)土地的供應比例預計會(huì )低于2020年。加之“三條紅線(xiàn)”管控，2021年，房企融資仍保持長(cháng)期收緊，房企拿地更會(huì )集中在這些能帶來(lái)高盈利、風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)城市，二三線(xiàn)能級城市內部的熱度分化將會(huì )進(jìn)一步凸顯。預計接下來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊仍會(huì )保持激烈競爭的局面。

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原標題： 挑戰2021丨土地篇：2021年市場(chǎng)熱度難再走高