作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制推出的第七年，萬(wàn)科準備對自己非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進(jìn)行更新。

6月14日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，公司第十八屆董事會(huì )第三十次會(huì )議審議通過(guò)《關(guān)于補充完善復雜項目及非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的議案》，公司擬對非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進(jìn)行迭代。非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)包括但不限于物流倉儲、商業(yè)、長(cháng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)，未來(lái)擬拓展的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

萬(wàn)科方面表示，此次披露議案，旨在激發(fā)孵化成長(cháng)期的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理層和骨干員工的責任擔當意識，推動(dòng)上述業(yè)務(wù)加速發(fā)展，表明公司期望孵化成長(cháng)期業(yè)務(wù)實(shí)現有質(zhì)量發(fā)展的堅定決心。

郁亮顯然希望跟投機制能夠在非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上“復制”曾經(jīng)的輝煌，畢竟萬(wàn)科2014年于業(yè)內首次推行的跟投機制，一定程度上成就了如今的萬(wàn)科。

郁亮曾在2017年萬(wàn)科33周年慶演講中對跟投機制給予肯定——

“在事業(yè)合伙人機制體系的指導下，萬(wàn)科的員工和萬(wàn)科的公司，煥發(fā)了激情，使得我們創(chuàng )造了歷史上最好業(yè)績(jì)，也使萬(wàn)科的股價(jià)創(chuàng )造了歷史高位?！?/p>

“此前萬(wàn)科的跟投制度無(wú)論是從管理層激勵還是風(fēng)險控制方面都是相對成功的，強化了管理層的凝聚力與話(huà)語(yǔ)權，在業(yè)績(jì)方面也是多贏(yíng)的?！盜PG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為。

如今房地產(chǎn)行業(yè)住宅開(kāi)發(fā)面臨增長(cháng)壓力，“跟投跟不動(dòng)”成為行業(yè)共識。

非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制三大看點(diǎn)

此次萬(wàn)科擬修訂非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制議案有三大看點(diǎn)。

其一，跟投的人員范圍擴大。

去年議案中明確規定，公司董事、監事、法定高級管理人員不可參與跟投。這一次，則將董監高管理層納入其中。

非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投人員包括公司董事、監事、法定高級管理人員在內的所有員工，以非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營(yíng)團隊、骨干員工為主，具體跟投人員以屆時(shí)確定的跟投方案為準。

柏文喜強調，就非地產(chǎn)項目而言，屬于萬(wàn)科相對不熟悉的領(lǐng)域，提高跟投層次以加強項目選擇與項目運行的風(fēng)險識別與控制則是十分必要的。

“這也是萬(wàn)科2014年以來(lái)實(shí)施的跟投制度一直都是將公司董事、監管、高級管理層排除在跟投人員之內，此次修訂的針對非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投制度，卻將公司管理層納入到跟投范圍的重要原因。做出這一調整，顯然旨在提升非地產(chǎn)項目的跟投層次，加大非地產(chǎn)板塊的風(fēng)控力度?！?/p>

“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前是處于嚴格監管，而非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可以起到業(yè)績(jì)支撐或補充的作用，但是萬(wàn)科在非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上并不具有專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗，為了控制投資風(fēng)險，所以采取跟投?！?香頌資本執行董事沈萌說(shuō)。

其二，萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投權益比例上限比住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售更高，提高了一倍。

具體來(lái)看，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權益比例合計不超過(guò)20%，對于萬(wàn)科股權比例低于50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有的權益比例還需不超過(guò)萬(wàn)科在該業(yè)務(wù)所持權益比例40%。未經(jīng)董事會(huì )薪酬與提名委員會(huì )同意，單一跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權益比例不超過(guò)3%。

相比之下，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售類(lèi)項目跟投人員直接或間接持有的項目權益比例合計不超過(guò) 10%，對于萬(wàn)科股權比例低于 50%的住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售類(lèi)項目，跟投人員直接或間接持有的項目權益比例還需不超過(guò)萬(wàn)科在該項目所持權益比例的20%。單一跟投人員直接或間接持有的項目權益比例不超過(guò) 1%。

資深地產(chǎn)人士張波認為，由于萬(wàn)科的跟投制度有著(zhù)嚴格的權益比例層面限定，并不會(huì )導致萬(wàn)科本身對各類(lèi)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理權受到影響，因此預計在激勵之下，部分有著(zhù)較好基礎的業(yè)務(wù)將有可能得到更快發(fā)展。

其三，跟投價(jià)格打補丁。

非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投定價(jià)標準為不低于萬(wàn)科在該業(yè)務(wù)的已投成本及對應融資成本之和; 不低于合資格獨立第三方評估的公允價(jià)格;不低于每股凈資產(chǎn)。

有觀(guān)點(diǎn)認為，一方面，萬(wàn)科現在的主要利潤來(lái)源還是來(lái)自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對利潤的貢獻并不高，跟投的設立也并不會(huì )對小股民權益有太大影響。此次增設“不低于每股凈資產(chǎn)”的定價(jià)標準，本質(zhì)上是為了保障股東權益。

非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制迭代

關(guān)于萬(wàn)科擬修訂非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的目的，資深地產(chǎn)人士張波分析，萬(wàn)科旨在通過(guò)優(yōu)化跟投機制，推動(dòng)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，這一制度有利于提升參與人員的主人翁意識，更大程度激發(fā)核心團隊的拼搏意識，也在一定程度上顯示出萬(wàn)科大力發(fā)展非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的決心。

可見(jiàn)，加快非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，是此次萬(wàn)科跟投機制迭代的初衷。

事實(shí)上，自2014年起，萬(wàn)科首次推行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投制度以來(lái)，期間不斷調校，修正，打補丁，核心仍是激發(fā)員工主人翁意識，實(shí)現利益捆綁，最終增加公司價(jià)值。

2014年，萬(wàn)科于行業(yè)內率先推出開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的項目跟投機制，所有員工初始跟投份額不超過(guò)項目資金峰值的5%，另外5%的額外份額由萬(wàn)科進(jìn)行跟投，跟投員工可以在18個(gè)月內受讓該部分額度。

2015年，萬(wàn)科擴大開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項目資金峰值，跟投資金從項目資金峰值的5%追加至8%，這意味著(zhù)跟投資金達到一個(gè)項目資金峰值的13%。也就是說(shuō)，萬(wàn)科一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，萬(wàn)科內部跟投員工享有13%的權益收入。

2016年底，萬(wàn)科又取消了追加的跟投份額數，規定跟投投資總額不超過(guò)項目資金峰值的10%。

2018年，萬(wàn)科跟投機制修改再次強調了員工跟投總額不超過(guò)項目資金峰值的10%，且跟投人員跟投資金應在公司資金投入后20-40個(gè)工作日內到賬，公司不對跟投人員提供借款、擔?；蛘呷魏稳谫Y便利。

這意味著(zhù)跟投員工必須出資項目資金峰值10%的全部“自有”資金，意味著(zhù)萬(wàn)科為跟投員工提供的天然“杠桿”結束。

但修訂制度中提出“跟投人員可以采取不違反法律法規要求的方式直接或間接參與跟投，如以員工集合基金等方式進(jìn)行”。

此種規定下，跟投人員依然可通過(guò)外部尋找杠桿進(jìn)行投資，跟投人的“杠桿”時(shí)代并沒(méi)有結束，當項目運作良好，經(jīng)濟效益高時(shí)，跟投人依然可得到高額收益。但是一旦跟投項目投資失敗，跟投員工將承受比股東更大的投資風(fēng)險。

截至2020年底，萬(wàn)科累計有1002個(gè)項目引入跟投機制。2020年報告期內新獲取的項目中，跟投認購金額為37.45億元，占跟投項目資金峰值的2.09%，占萬(wàn)科權益資金峰值的3.48%。沈萌強調，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策監管持續保持在高位，短期內松動(dòng)的可能性很小，進(jìn)行非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的投資，有助于穩定業(yè)績(jì)基礎。

2020年5月，萬(wàn)科提出《關(guān)于補充完善復雜項目及非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的議案》，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制基礎上，補充完善了復雜項目及非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制，此次萬(wàn)科則是在去年的議案基礎上，對非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的跟投人員、權益比例、價(jià)格和資金來(lái)源等相關(guān)方面修訂了規定。

此次萬(wàn)科修訂非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制強調資金來(lái)源，跟投資金全部由相關(guān)員工自籌，公司及下屬企業(yè)不得為該等員工提供貸款，包括為其貸款提供擔保。

良藥or雞血？

7年間，萬(wàn)科跟投制度4次修訂，因時(shí)而變不斷完善。不容忽視的是，萬(wàn)科跟投機制助推了萬(wàn)科的增長(cháng)。

郁亮曾在2015年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上強調，“跟投項目較非跟投項目開(kāi)盤(pán)認購率增長(cháng)4個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)周期縮短近5個(gè)月，首次開(kāi)盤(pán)的毛利潤增長(cháng)6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，項目發(fā)展成果斐然，營(yíng)銷(xiāo)費率大幅下降?！?/p>

提升項目經(jīng)營(yíng)成果的同時(shí)，萬(wàn)科跟投機制提升團隊凝聚力。

萬(wàn)科董秘朱旭在萬(wàn)科2016全年銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)情況電話(huà)會(huì )議上曾表示，在去年萬(wàn)科股權之爭斗爭比較激烈的時(shí)候，一線(xiàn)公司的人員依然保持穩定，萬(wàn)科的跟投制度有效的凝聚人心，大家依然覺(jué)得要把手頭的項目盡心盡力的做好，不能在危難的時(shí)候離開(kāi)公司。

可以肯定的是，跟投制度開(kāi)展以來(lái)，員工在加快項目周轉、節約成本、促進(jìn)銷(xiāo)售等方面越來(lái)越體現出合伙人的意識和作用。跟投項目從獲取到首期開(kāi)工、首期開(kāi)盤(pán)以及現金流回正的平均時(shí)間明顯縮短，集團的營(yíng)銷(xiāo)費用率也得到有效控制。

上述成果呈現下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數據上，便是一根上揚曲線(xiàn)。

萬(wàn)科銷(xiāo)售金額方面，2015年-2020年分別為2614.7 億元、3647.7 億元、5,298.8億元、6,069.5億元、6,308.4億元、7,041.5億元。分別同比增長(cháng)20.7%、39.5%、45.3%、14.5%、3.9%、11.6%。

銷(xiāo)售金額的正增長(cháng)帶來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結算收入的持續增長(cháng)。2015年-2020年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結算收入分別為1902.1億元、2341.4億元、2330.1億元、2846.2 億元、23340.4 億元、3774.2億元。分別同比增長(cháng) 32.5%、23.1%、- 0.48%、22.1%、 21.8%、13.0%。

跟投機制推行六年，萬(wàn)科凈利潤率2020年錄得9.91%，近年來(lái)凈利潤率整體保持在10%上下。

整體來(lái)看，萬(wàn)科已經(jīng)擺脫了早期跟投機制推行后，少數股東損益占凈利潤的比例提升從而侵蝕凈利率的影響。

過(guò)去7年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了由黃金時(shí)代向白銀時(shí)代的轉變，伴隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展紅利，跟投機制也成就了如今的萬(wàn)科。如今萬(wàn)科將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制復制到非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，此次非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能否再次復制此前萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的成就？時(shí)間會(huì )給出答案。

伴隨著(zhù)土地價(jià)格上漲、調控壓力，融資監管，項目投入比重不斷加大，回報周期越來(lái)越長(cháng)，風(fēng)險越來(lái)越大，跟投制度充滿(mǎn)爭議。2019年6月，萬(wàn)科總裁兼首席執行官祝九勝稱(chēng)：“萬(wàn)科員工跟投現在跟不動(dòng)了，壓力挺大的，全國錢(qián)50強房企中接近30家，都出現跟不動(dòng)的情況，我們不是唯一一家?！?/p>

“跟投跟不動(dòng)”存在于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)端，對于此次萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制，業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)吸引力不如開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

有投資者表示，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制涉及到的業(yè)務(wù)范圍是近幾年開(kāi)展的新業(yè)務(wù)，包括物流倉儲、商業(yè)、長(cháng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)。這些新業(yè)務(wù)大多都是重資產(chǎn)、回報周期長(cháng)，IRR（內部收益率）遠低于住宅開(kāi)發(fā)，這些業(yè)務(wù)跟投比住宅的跟投額度提高了一倍。但是真正愿意跟投這種業(yè)務(wù)的人都是深度介入這類(lèi)業(yè)務(wù)的，不然是沒(méi)信心跟投的。

柏文喜表示，“從目前萬(wàn)科的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)業(yè)績(jì)表現和業(yè)務(wù)占比來(lái)看，應該屬于萬(wàn)科的長(cháng)線(xiàn)業(yè)務(wù)和戰略性業(yè)務(wù)，因此短期內很難有較好的業(yè)績(jì)表現。

也就是說(shuō)萬(wàn)科的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投制度在短期內可能約束和風(fēng)控的意義更加突出而激勵的意義更為淡薄一些，所以員工覺(jué)得吸引力不如開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)屬于情理之中。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 萬(wàn)科“復制”萬(wàn)科