政策調控收緊的同時(shí)，也給園區開(kāi)發(fā)商指明了新的發(fā)展契機和思路——主題產(chǎn)業(yè)園區。

2020年3月，上海市發(fā)布首批26個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區。一年新簽約項目數就超過(guò)600個(gè)，特色產(chǎn)業(yè)規模超過(guò)3000億元，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)4000億元，2021年4月第二批14個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區正式對外發(fā)布，總規劃面積超過(guò)50平方公里。

2020年6月，佛山順德區發(fā)布了村級工業(yè)園改造十大現代主題產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展規劃。每個(gè)鎮街按照“一鎮一主題”思路打造成實(shí)驗區高質(zhì)量發(fā)展新載體。

2021年09月14日，天津市工業(yè)和信息化局發(fā)布《天津市主題產(chǎn)業(yè)園區建設實(shí)施方案（2021—2025年）》，計劃到2025年底，建成30個(gè)市級主題產(chǎn)業(yè)園區。

2021年12月1日，廣東省為貫徹落實(shí)省委、省政府關(guān)于推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、培育發(fā)展戰略性支柱產(chǎn)業(yè)集群和戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群的工作部署，按照《廣東省制造強省建設領(lǐng)導小組辦公室印發(fā)<關(guān)于組織申報省產(chǎn)業(yè)園和特色產(chǎn)業(yè)園的工作方案>的通知》（粵工信園區函〔2020〕952號）有關(guān)要求，省工業(yè)和信息化廳會(huì )同省有關(guān)部門(mén)組織開(kāi)展了首批特色產(chǎn)業(yè)園的申報評審工作。經(jīng)各地級以上市人民政府推薦、專(zhuān)家評審、實(shí)地考察、公示等程序，共評審出19個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區

圖文無(wú)關(guān)

政策引導下，不少新建項目紛紛朝著(zhù)主題園區方向發(fā)展。

東湖高新集團計劃在武漢蔡甸投資3.3億元，打造全市首個(gè)以“新材料”為方向的主題產(chǎn)業(yè)園項目。

佛山順德目標到2025年，基本完成紅崗科技城、龍江數字產(chǎn)業(yè)城兩大面積均超20平方公里的現代產(chǎn)業(yè)城和各鎮街超兩千畝的現代主題產(chǎn)業(yè)園的規劃建設。

南京市政府計劃打造華東地區首個(gè)太空主題產(chǎn)業(yè)園——中國探月·南京六合嫦娥太空產(chǎn)業(yè)園，并已完成首批8個(gè)項目的入駐簽約儀式。

越來(lái)越多城市“主題產(chǎn)業(yè)園區”成為主流。

主題產(chǎn)業(yè)園往往便于形成產(chǎn)業(yè)集聚，孕育新的產(chǎn)業(yè)模式，推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展。但是從開(kāi)發(fā)商角度，尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，招商、投資回報、運營(yíng)這“三座大山”是不得不面對的現實(shí)。

首先，招商難。區別于“收到籃子里的都是菜”，專(zhuān)業(yè)化主題園區招商更加有針對性，質(zhì)量要求更高。主題產(chǎn)業(yè)園在招商階段，要對企業(yè)進(jìn)行“選品”。開(kāi)發(fā)商需要根據區域自身發(fā)展基礎和產(chǎn)業(yè)資源稟賦，有針對性地制定園區產(chǎn)業(yè)方向，盡可能多的將符合產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)招納進(jìn)來(lái)，產(chǎn)生有效的產(chǎn)業(yè)集聚。與“照單全收”相比，“選品”必然限制更多，難度更大。

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其次，投資回報周期長(cháng)。全銷(xiāo)售型園區能將項目的投資回報周期控制在5年以?xún)?。如果還能勾到住宅或商業(yè)用地，回報周期還能更縮短。對于絕大多數的全銷(xiāo)售型園區，后期運營(yíng)的重點(diǎn)是基礎物業(yè)服務(wù)。企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)并不在考慮范圍內。但是，要做主題型園區就表示，運營(yíng)方非?？粗仄髽I(yè)的持續性高質(zhì)量發(fā)展，以此由此帶來(lái)的持續性企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)需求。

因此，站在工業(yè)用地20年-50年的出讓時(shí)間維度，運營(yíng)方必須有一定的自持物業(yè)比例，給自己留下后期騰換經(jīng)營(yíng)不善企業(yè)的空間。自持運營(yíng)是長(cháng)期行為，投資回報周期必然比全銷(xiāo)售型園區更長(cháng)。

最后，主題產(chǎn)業(yè)園的持續性運營(yíng)問(wèn)題。項目周期拉長(cháng)，入駐企業(yè)的穩定性就是核心問(wèn)題。突破的關(guān)鍵在于園區能否體現除了基礎物業(yè)服務(wù)和簡(jiǎn)單企業(yè)服務(wù)外的價(jià)值。要提供這種價(jià)值就必須帶入產(chǎn)業(yè)運營(yíng)思維，從企業(yè)痛點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)痛點(diǎn)下手，提高企業(yè)粘性。

“三座大山”之下是否意味著(zhù)園區轉型沒(méi)有希望？并非如此。有些企業(yè)已經(jīng)在朝新的方向進(jìn)行探索，而且取得了亮眼的成績(jì)。

通過(guò)對全國代表性產(chǎn)業(yè)園區成功案例及開(kāi)發(fā)企業(yè)的走訪(fǎng)與分析研究，我們總結了關(guān)于主題型園區的關(guān)鍵破局之道。

表：代表性主題產(chǎn)業(yè)園區

①企業(yè)創(chuàng )始人的行業(yè)背景基因是特色園區成功的基石。

中創(chuàng )集團的定位是中國新興產(chǎn)業(yè)集群的服務(wù)商。中創(chuàng )集團當年在中山大學(xué)領(lǐng)導的推動(dòng)下成立，最初是做新興產(chǎn)業(yè)投資的，隨著(zhù)投資的企業(yè)增多，需要物理空間承載，于是發(fā)展為做主題產(chǎn)業(yè)園區的運營(yíng)和服務(wù)。

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同時(shí)，中創(chuàng )集團有著(zhù)濃厚的高?；?，創(chuàng )始人舒元是復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，在中山大學(xué)嶺南學(xué)院做了20年院長(cháng)，除舒元董事長(cháng)之外，中創(chuàng )集團高管團隊多數也來(lái)自中山大學(xué)。依托自身的產(chǎn)業(yè)基因和高校資源，中創(chuàng )集團形成了“產(chǎn)業(yè)集群+產(chǎn)業(yè)金融+創(chuàng )新生態(tài)”的園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)新模式，目前，中創(chuàng )集團已經(jīng)在粵港澳大灣區布局近20個(gè)項目，形成廣東醫谷、廣東材料谷、中大創(chuàng )新谷三大主題產(chǎn)業(yè)園區品牌。其成功非常具有借鑒意義。

同樣，上海北斗西虹橋基地的創(chuàng )始人郁文賢院長(cháng)是畢業(yè)于國防科技大學(xué)通信與信息系統專(zhuān)業(yè)的博士，后任教于上海交通大學(xué)信息技術(shù)與電氣工程研究院院長(cháng)，北斗導航與位置服務(wù)重點(diǎn)實(shí)驗室主任，空間信息技術(shù)研究中心主任，目前是上海北斗導航創(chuàng )新研究院院長(cháng)。北斗西虹橋從2013年底一期開(kāi)園，到2017年高涇路二期建成投入使用，園區的規模一步一步在擴大。

與此同時(shí)，從第一批14家企業(yè)入駐，到實(shí)現百家企業(yè)集聚和扶持培育成功創(chuàng )業(yè)板上市企業(yè)。北斗西虹橋基地成為了國內“北斗產(chǎn)業(yè)第一園”，“北斗西虹橋模式”也成為專(zhuān)業(yè)化高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)園區的參考模板。

②區域雄厚的產(chǎn)業(yè)背景和獨特的政策優(yōu)勢，是特色園區產(chǎn)業(yè)定調的關(guān)鍵

自貿壹號是上海民營(yíng)企業(yè)主導開(kāi)發(fā)的生物醫藥專(zhuān)業(yè)服務(wù)型園區。在上海，提起生物醫藥，首推的往往是張江科學(xué)城，而自貿壹號的成功卻是占據了外高橋自貿區政策試點(diǎn)的優(yōu)勢和通關(guān)便利的先機。

自貿壹號項目定位生物醫藥與其所處區域發(fā)展規劃有很大的關(guān)系，十三五規劃中提出要在外高橋保稅區培育一批新型制造業(yè)，其中包括生物醫藥、高端裝備制造、智能制造等領(lǐng)域；要深化汽車(chē)、機床、生物醫藥等主題園區建設，促進(jìn)新型特色產(chǎn)業(yè)集聚；并且醫療器械注冊人制度（MAH制度）首次在上海自貿區進(jìn)行試點(diǎn)，將產(chǎn)品注冊和生產(chǎn)許可從“捆綁”到“分離”，突破了傳統制度瓶頸，也給自貿壹號生命科技產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行服務(wù)平臺設計與搭建提供了有利支撐。

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其次，保稅區自身的一些優(yōu)勢也是生物醫藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展契機，進(jìn)口自用設備免征關(guān)稅及部分進(jìn)口環(huán)節增值稅，以藥明康德及美藥典為試點(diǎn)，成功試行海關(guān)保稅研發(fā)手冊，通關(guān)便利，享受“先進(jìn)區、后報關(guān)”模式，縮短80%檢疫時(shí)間。

“CRO+CDO+CDMO+CSO”作為自貿壹號打造的特色平臺，為入駐企業(yè)提供全產(chǎn)業(yè)鏈的營(yíng)運支持，包括委托研發(fā)、臨床試驗、合規注冊、委托生產(chǎn)、供應鏈管理、投融資、人力資源和產(chǎn)品推廣等服務(wù)。由此可見(jiàn)，保稅研發(fā)政策高度匹配高端生物醫藥創(chuàng )新集聚需求，能有力支撐保稅區生物醫藥的集聚建設。

保集e智谷位屬顧村工業(yè)園和上海機器人產(chǎn)業(yè)園的核心園區。地理位置上位于寶山區較靠近市中心的地段，緊鄰外環(huán)高架。最關(guān)鍵的是，園區屬于上海機器人產(chǎn)業(yè)園中的總部經(jīng)濟區，周邊有以機器人產(chǎn)業(yè)為主體的智能裝備制造企業(yè)總部基地，四大巨頭之一的發(fā)那科總部就坐落于此，主要為研發(fā)辦公區和總部基地。

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東部為星星鎮，為園區提供了一定的居民配套設施。南為智能裝備制造產(chǎn)業(yè)聚集區；西邊為公共服務(wù)配套服務(wù)區，機器人科技主題公園、機器人學(xué)院、國際機器人交易中心和上海機器人研究所等機構位于該服務(wù)區；北部為機器人研發(fā)及應用區，主要包括工業(yè)機器人產(chǎn)業(yè)園、服務(wù)機器人產(chǎn)業(yè)園和機器人創(chuàng )新動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，園區周?chē)a(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。背靠產(chǎn)業(yè)重鎮，實(shí)體產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，機器人智能制造主題成為該園區重要的產(chǎn)業(yè)藥引子。

③做特色園區招商一定要做好先難后易的準備，要緊扣特色做到底，不能三心二意。

（1）做產(chǎn)業(yè)服務(wù)式招商：提供整套企業(yè)發(fā)展服務(wù)方案

誠然，專(zhuān)業(yè)主題產(chǎn)業(yè)園剛開(kāi)始招商確實(shí)比綜合型園區難。除了產(chǎn)品過(guò)硬、針對性強，還需要針對企業(yè)生存發(fā)展最關(guān)心的人才、資金、技術(shù)這三大核心問(wèn)題給出解決方案。

首先是人才，尤其是高端人才。中創(chuàng )集團發(fā)揮自身高校資源優(yōu)勢，積極與中山大學(xué)、西安交通大學(xué)、武漢大學(xué)、復旦大學(xué)、香港浸會(huì )大學(xué)、暨南大學(xué)等知名院校共建產(chǎn)業(yè)培育和孵化基地，對接對口專(zhuān)業(yè)碩博學(xué)生來(lái)園區企業(yè)實(shí)習，幫助企業(yè)留下高端人才。

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技術(shù)方面，中創(chuàng )集團從前沿信息和技術(shù)成果兩方面解決。針對前沿信息，中創(chuàng )集團設立有中創(chuàng )產(chǎn)業(yè)研究院，通過(guò)產(chǎn)業(yè)研究與產(chǎn)業(yè)規劃為企業(yè)提供科技前沿信息服務(wù)。針對技術(shù)采購和轉化，設立有庖丁技術(shù)轉化中心，為技術(shù)供需雙方搭建溝通交易平臺。

資金方面，中創(chuàng )集團旗下中大創(chuàng )投幫助潛力企業(yè)解決資金問(wèn)題更是手到擒來(lái)。中創(chuàng )集團“產(chǎn)學(xué)研用投政金媒”等產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新資源，形成一整套企業(yè)發(fā)展服務(wù)方案，真正通過(guò)運營(yíng)實(shí)現項目的差異化，擺脫了簡(jiǎn)單的價(jià)格競爭。

（2）以商招商：打通上下游資源，形成產(chǎn)業(yè)集聚

主題園區招商的優(yōu)勢會(huì )隨著(zhù)時(shí)間的推移逐漸顯現。中創(chuàng )集團因為運營(yíng)服務(wù)上的能力和資源優(yōu)勢，被企業(yè)客戶(hù)貼上了“專(zhuān)業(yè)”的標簽，并主動(dòng)將項目推薦給其他同行或關(guān)聯(lián)企業(yè)，這種口碑效應實(shí)現了中創(chuàng )集團產(chǎn)業(yè)園項目招商的第一次加速。隨著(zhù)同背景、關(guān)聯(lián)度強的企業(yè)在園區里越聚越多，信息和業(yè)務(wù)的共享就會(huì )越來(lái)越頻繁，園區生態(tài)也就慢慢形成，這種生態(tài)成為中創(chuàng )集團產(chǎn)業(yè)園項目招商的第二個(gè)加速器。中創(chuàng )集團深耕粵港澳大灣區。隨著(zhù)園區項目擴展，其在新醫療、新材料、新制造等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的品牌影響力越來(lái)越大，招引更多企業(yè)慕名而來(lái)，這種品牌附加價(jià)值實(shí)現了招商的第三次加速。三重加速下，中創(chuàng )集團實(shí)現了僅靠“以商招商”的效果。

產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展從“綜合園”邁向“主題園”是必然趨勢。這不是要不要，而是怎么做的問(wèn)題，這種變化代表著(zhù)“賣(mài)完就走”的短期銷(xiāo)售思維的末路，以及長(cháng)期運營(yíng)思維，尤其是產(chǎn)業(yè)運營(yíng)思維的興起。而運營(yíng)能力培養和產(chǎn)業(yè)資源積累主要依靠的是時(shí)間，砸錢(qián)并不能短期見(jiàn)效。這意味著(zhù)，過(guò)往依靠快周轉形成的規模和能力優(yōu)勢在未來(lái)的園區市場(chǎng)并不奏效。未來(lái)將進(jìn)入新的格局，而先行者必將更具優(yōu)勢。