2021年作為十四五規劃首年，養老產(chǎn)業(yè)由政策養老加速向產(chǎn)業(yè)養老轉變。

為破解養老產(chǎn)業(yè)的資金難題，國家層面出臺多項扶持政策，如養老補貼、專(zhuān)項資金扶持計劃、長(cháng)護險試點(diǎn)、稅費減免、高齡老年人津貼等等。2021年7月30日，銀保監會(huì )明確發(fā)文，依法合規支持康養特色產(chǎn)業(yè)園區REITs試點(diǎn)；2021年12月31日，民政部、國家開(kāi)發(fā)銀行印發(fā)通知，部署“十四五”期間利用開(kāi)發(fā)性金融支持養老服務(wù)體系建設，對滿(mǎn)足授信條件的項目，給予不高于總投資額80%、原則上不超過(guò)25年貸款期限的貸款金額，并明確貸款利率、還款方式等優(yōu)惠支持條件。

一方面解決企業(yè)在籌建過(guò)程中的成本大、回收周期長(cháng)、盈利能力難等問(wèn)題；另一方面，是逐步疏通社會(huì )剛需老年客戶(hù)的支付難題。

值得注意的是，目前優(yōu)質(zhì)的康養類(lèi)住區備受青睞，它們往往擁有高溢價(jià)、去化快的特征，比如宜興雅達健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園·松下社區、常州茅山頤園醫養小鎮較周邊同品質(zhì)項目溢價(jià)率均在40%以上。此外，優(yōu)質(zhì)CCRC社區更受退休長(cháng)者認可。

近年來(lái)，養老客群的消費習慣發(fā)生了比較大的改變，客戶(hù)接受度不斷提升，并開(kāi)始開(kāi)始接受一線(xiàn)高押金、二線(xiàn)城市高月費的養老項目，據克而瑞漾美調研，一線(xiàn)城市受訪(fǎng)者對養老機構月費可承受范圍在8000-10000元/月比例最高，達到31%，而二線(xiàn)城市普遍可承受范圍在6000-8000元/月，占比達到30%。

此外，客戶(hù)也表現出核心區高齡養老和近郊低齡康養的特征。據克而瑞漾美調研，對養老機構位置偏好中，城市核心區占比最高，達到38%，而城市近郊則位列第二位，占比達到29.21%。

綜合各地方“十四五”規劃，護理型床位供給是未來(lái)五年重要發(fā)展目標之一，護理型需求已經(jīng)成為養老的剛需。

克而瑞漾美數據顯示，2020年，我國失能人群總人數達到了4375萬(wàn)人，其中輕度失能人數達到2961萬(wàn)人，中度失能人群也有869萬(wàn)人。反觀(guān)護理型床位數量，2020年，養老護理型床位總量只有394萬(wàn)張。

實(shí)際上，失能人口與護理型床位存在巨大缺口。這一形勢未來(lái)會(huì )更加嚴峻，根據克而瑞漾美測算，到2025年，失能人口總量將攀升至5044萬(wàn)人。

受此影響，專(zhuān)業(yè)和服務(wù)力強的失能失智照護機構備受青睞。以天津東站椿萱茂老年公寓為例，該項目主打失智照護特色，床位數只有132個(gè)，開(kāi)業(yè)兩年入住率達到100%。

當下養老市場(chǎng)的支付能力制約了養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

目前，養老市場(chǎng)的消費群體已經(jīng)開(kāi)始向多樣化轉變，但養老市場(chǎng)主流群體仍為30后、40后（高齡老年人群）和50后（未富先老人群），其收入和家庭交媾難以支撐，消費水平和購買(mǎi)力較低，給當下養老行業(yè)帶來(lái)支付難題。

此外，養老產(chǎn)業(yè)還面臨醫療資源匹配問(wèn)題，機構養老供需矛盾，“一床難求”與高空置率并存，護理人員短缺，高職培育護理型人才欠缺等。

從全國養老機構入住率來(lái)看，2020年民政部第三季度例行新聞發(fā)布會(huì )上公開(kāi)一組數據，全國養老機構入住率僅為50%，市場(chǎng)表現并不樂(lè )觀(guān)。

因此，加快推進(jìn)養老結構性變革勢在必行，全面激活養老市場(chǎng)消費迫在眉睫，如何整合“醫、護、康、養、娛”等資源，為老年人提供多元化、多層次、高品質(zhì)的養老照護至關(guān)重要。

但養老產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)最大的亮點(diǎn)之一，隨著(zhù)60后人群開(kāi)始進(jìn)入退休，養老消費將迎來(lái)變革。2022年，將正式迎來(lái)60后人群的退休高峰，低齡老人年均新增2360萬(wàn)人，五年累計增加1.18億人，未來(lái)低齡康養消費市場(chǎng)將被激活。

基于養老上下游產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)投資領(lǐng)域開(kāi)啟多元化——聚集7大投資模式，涉及21條醫康養產(chǎn)品線(xiàn)，貫穿養老上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

圖：七類(lèi)養老投資模式解析

數據來(lái)源：CRIC康養產(chǎn)業(yè)數據庫、克而瑞漾美

2021年企業(yè)養老投資探索進(jìn)入深水期，投資類(lèi)型涵蓋7大方向，分別為社區居家養老、機構養老、綜合養老、旅居養老、醫護產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)、輔助產(chǎn)業(yè)。

其中，涉及醫康養產(chǎn)業(yè)多達20余條，如居家養老服務(wù)中心（HC）、社區嵌入式長(cháng)者中心（CC）、持續退休養老社區（CCRC）、城市養老公寓（CB）、城市養老綜合體、康養度假小鎮、全齡化康養社區、旅居基地/酒店、康復醫院、護理院、護理站等等；涵蓋養老核心產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)和輔助產(chǎn)業(yè)等全產(chǎn)業(yè)鏈條。

表：養老產(chǎn)業(yè)投資模式與醫康養產(chǎn)品線(xiàn)對應關(guān)系

數據來(lái)源：CRIC康養產(chǎn)業(yè)數據庫、克而瑞漾美

聚集養老產(chǎn)業(yè)細分領(lǐng)域，挖掘內在潛力價(jià)值。近年來(lái)各類(lèi)企業(yè)紛紛布局養老領(lǐng)域，借助企業(yè)所在的行業(yè)優(yōu)勢布局康養細分領(lǐng)域，如房企聚焦“養老照護+老年醫療+產(chǎn)業(yè)配套”三大產(chǎn)業(yè)，深度布局康養藍海賽道，如全齡化康養社區、CCRC養老社區、城市養老公寓、社區嵌入式微型照護機構等，堅守長(cháng)期主義，為康養產(chǎn)業(yè)發(fā)展賦能；險資企業(yè)構建“保險+醫養服務(wù)”模式大有可為；運營(yíng)商重點(diǎn)聚焦失能失智硬剛需服務(wù)，對外輸出運營(yíng)管理服務(wù)；而其他企業(yè)通過(guò)“社區居家、醫療照護、適老化改造、智能智慧、互利網(wǎng)”等養老方式，實(shí)現康養產(chǎn)業(yè)鏈深度融合。

實(shí)際上，養老產(chǎn)業(yè)空間很大，而且發(fā)展正在不斷提速?；?013-2025年養老相關(guān)宏觀(guān)與產(chǎn)業(yè)數據結合動(dòng)力學(xué)模型，預計2025年養老產(chǎn)業(yè)規模將突破12萬(wàn)億元，其中涉及房地產(chǎn)相關(guān)規模超3萬(wàn)億，市場(chǎng)空間可觀(guān)。

目前來(lái)看，養老產(chǎn)業(yè)壁壘仍然存在，行業(yè)還有很長(cháng)的路要走，其中涉及醫養融合難、融資難、以及康養運營(yíng)和護理人才仍然短缺等仍是行業(yè)突出問(wèn)題，養老行業(yè)還需要進(jìn)一步完善。預計未來(lái)五年，養老產(chǎn)業(yè)將提前完成產(chǎn)業(yè)培育期正式邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。