丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
二手房市場(chǎng)，已正式開(kāi)啟“下行通道”。
易居研究院監測數據顯示，8月13個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量約為6.0萬(wàn)套，環(huán)比大跌14%，同比暴跌約34%；年初累計成交量同比增速為8.1%。
這一波指向二手房的調控內容，可謂是打了樓市的“七寸”。
首先，多個(gè)城市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，并與銀行按揭貸款掛鉤；同時(shí)，受房貸兩道紅線(xiàn)影響，部分銀行貸款額度收緊，房貸利率上調，二手房放貸周期持續拉長(cháng)，并出現部分城市二手房停貸的情況。
二手房成交集體回落已成趨勢，我們從典型城市二手房市場(chǎng)表現來(lái)看，8月四大一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市二手房成交量?jì)r(jià)齊跌正成為普遍現象，預計市場(chǎng)將進(jìn)入很長(cháng)一段時(shí)間的下行周期。
01
深圳：8月跌幅超八成，年初累計下跌53%
深圳，一直是全國樓市的風(fēng)向標。
作為首個(gè)發(fā)布二手房成交參考價(jià)格的城市，深圳二手住宅市場(chǎng)自4月以來(lái)進(jìn)入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大關(guān)。
8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環(huán)比下跌20%，同比下跌82%。要知道，去年這一數字是11438套，而且這已經(jīng)是深圳連續第五個(gè)月下跌，創(chuàng )近十年除春節月份最低值。
縱向對比來(lái)看，8月成交數據相較于今年1月二手房成交套數峰值的7452套減少了5409套，降幅達到72.6%；而與近兩年成交套數峰值比，減少了11140套，降幅達到84.5%。
從9月第一周的數據來(lái)看，深圳二手住宅成交環(huán)比下降18%，同比仍然延續80%跌幅。預計下半年成交體量仍將保持一段時(shí)間收縮，后續將持續低位運行。
短期內，深圳二手住宅市場(chǎng)熱度很難恢復。
圖：2019年1月-2021年8月深圳二手住宅成交量?jì)r(jià)走勢（單位：套，元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
實(shí)際上，8月再度下跌，與深圳7月30日出臺的學(xué)區房新政不無(wú)關(guān)系。深圳，作為學(xué)區房“重災區”，2021年初曾曝出32萬(wàn)元/平方米的天價(jià)成交單價(jià)。此次，深圳提出推行大學(xué)區招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度。政策之后，深圳福田區百花片區頂級學(xué)區房甚至出現流拍。
深圳市場(chǎng)通過(guò)各種調控政策，對樓市進(jìn)行了降溫，一二手購房氛圍逐步穩定，兩者“倒掛”現象甚至不復存在，同時(shí)8月一二手房成交熱度呈現兩極化。
CRIC數據顯示，8月深圳新房成交6904套，同比增加70.5%，8月新房成交均價(jià)為85211元/平方米，同比增加58.39%。從成交均價(jià)來(lái)看，一二手房倒掛現象消失，其中6月和7月新房房?jì)r(jià)分別為61929元/平方米和61255元/平方米，對應二手房?jì)r(jià)為61500元/平方米和61349。
而深圳的另一邊，廣州在8月31日迎來(lái)二手住宅指導價(jià)落地。
在此之前，廣州二手住宅成交套數一直維持在8000套以上，自2020年6月以來(lái)，僅今年2月、6月和7月低于萬(wàn)套以下。最新數據顯示，7月廣州二手房成交套數為8894套，環(huán)比雖有所提升，但相較于年內15389套的成交峰值減少6495套。成交均價(jià)方面，7月廣州二手住宅價(jià)格較2020年底上漲8%左右。
隨著(zhù)二手住宅價(jià)格的實(shí)行，預計廣州二手房量?jì)r(jià)走勢將進(jìn)一步回落。
圖：2019年1月-2021年7月廣州二手住宅成交量?jì)r(jià)走勢（單位：套，元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
02
上海：“三價(jià)就低”原則下棄購率大幅增加
上海二手房的高光時(shí)刻是在今年1月，當時(shí)二手住宅成交套數達到44564套，創(chuàng )下2016年9月以來(lái)新高。3月份成交量也在近4萬(wàn)套。
一系列調控政策加碼后，今年7月初，上海將管控的矛頭指向二手房。即在已實(shí)施房源掛牌核驗的基礎上，增加價(jià)格信息的核驗，二手房進(jìn)入“指導價(jià)”時(shí)代。隨后的8月初，上海市房管局召集各家銀行和中介機構開(kāi)會(huì )，明確落實(shí)“三價(jià)就低”原則。
從成交數據來(lái)看，7月上海二手住宅共成交23825套，相較于6月環(huán)比下降14.6%，但成交價(jià)格依然維持高位；8月，二手住宅成交應聲下跌，單月共成交18031套，跌幅進(jìn)一步擴大至24.3%，創(chuàng )2020年3月以來(lái)新低，相較于1月成交最高點(diǎn)減少了26533套，降幅達到60%。
在此前的調研中，我們發(fā)現，受“三價(jià)就低”影響，購房者首付款壓力過(guò)大，多個(gè)區域中介門(mén)店的購房者“棄購率”大幅增加。從成交價(jià)格來(lái)看，上海16個(gè)區中，截止2021年30周已有11個(gè)區出現價(jià)格下滑，僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢。
未來(lái)隨著(zhù)上海二手房“核定價(jià)”的推進(jìn)，“三價(jià)就低”原則下，棄購率或將繼續攀升，隨著(zhù)購房人數的收縮，未來(lái)市場(chǎng)或將進(jìn)入冷淡期。
圖：2019年1月-2021年8月上海二手住宅成交量?jì)r(jià)走勢（單位：套，元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
此外，同樣作為風(fēng)向標的北京，在8月也迎來(lái)了二手房成交量下跌，但整體仍處于相對高位。
CRIC數據顯示，8月北京二手住宅成交套數僅為16007套，相較于7月的17923套減少了1916套，環(huán)比下降10.7%；相較于3月最高22251套減少近三成。
北京二手房市場(chǎng)回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市場(chǎng)觀(guān)望情緒增加，再加上部分銀行二手房貸款額度收緊，放款周期延長(cháng)，導致成交數據回落。整體來(lái)看，預計北京二手房成交量?jì)r(jià)仍將企穩。
03
杭州：8月單月成交創(chuàng )近十年最低
熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，杭州最為典型，這個(gè)城市一二手住宅市場(chǎng)熱度與深圳頗為相似。
從杭州二手住宅成交歷史來(lái)看，月成交量達到12000套是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。
自今年3月達到高點(diǎn)以來(lái)，杭州二手住宅成交量開(kāi)始連續4個(gè)月下滑，7月，杭州全市（除富陽(yáng)、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng )下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。
至8月，根據易居研究院監測數據顯示，杭州二手住宅成交量約為5602套，同比下跌三成，較今年3月8911套最高成交套數減少3309套。半年時(shí)間不到，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創(chuàng )下近十年來(lái)8月單月成交量最低值。
主要原因在于8月5日，杭州進(jìn)一步加強限購，提高社保年限的要求。在杭州“8.5新政”出臺后，之前被暫停的杭州新房供應開(kāi)閘，2萬(wàn)多套新房集中入市，二手住宅市場(chǎng)進(jìn)一步被分流。
圖：2019年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量?jì)r(jià)走勢（單位：套，元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，調控力度與杭州類(lèi)似的還有東莞。8月2日東莞出臺房地產(chǎn)調控新政“莞八條”之后，明確二手住房成交指導價(jià)發(fā)布機制，受交易雙方加速網(wǎng)簽影響，8月東莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，隨著(zhù)政策效果逐漸顯現，預計未來(lái)幾個(gè)月東莞二手住宅成交量下跌速度和深圳類(lèi)似。
此外，還有成都。
在成都跟進(jìn)深圳發(fā)布二手房指導價(jià)之后，市區二手住宅成交量基本維持在3500套左右，其中8月成交套數為3303套，較2020年同期下降24%，較2019年同期下降了62%?？v向來(lái)看，8月成交套數相較于年內4540的最高成交套數減少了1237套，降幅達到三成；與近兩年歷史峰值相比，成交套數減少了10034套，降幅達到75%以上。
從二手住宅成交周期來(lái)看，自2020年下半年以來(lái)，成都二手住宅基本處于“橫盤(pán)”狀態(tài)。
圖：2019年1月-2021年8月成都二手住宅成交套數走勢（單位：套）
數據來(lái)源：CRIC
此外，南京、廈門(mén)、金華、無(wú)錫和青島等城市8月二手住房成交套數均呈現出同環(huán)比下降，降幅均在20%以上。
其中，8月，南京成交套數同比下降了43%左右，環(huán)比也有21%的降幅；青島二手住宅成交套數同環(huán)比分別下降56%和37%。
二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調控的主戰場(chǎng)。
從監管層面來(lái)看，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳“殺傷力”超乎想象，二手房交易周期被加長(cháng)，二手房成交活躍度下降，甚至部分城市已波及新房市場(chǎng)。
短期來(lái)看，信貸政策持續收緊，對于二手房市場(chǎng)而言更是一把利劍。鑒于目前多地銀行已出現二手房停貸現象，未停貸城市多數放款周期也在3-6個(gè)月，二手房貸款難度增加，預計短期內熱點(diǎn)城市二手房仍將繼續降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。
在調控政策層層加碼后，前期熱度較高的城市二手房市場(chǎng)降溫明顯，長(cháng)期來(lái)看，二手房市場(chǎng)成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì )明顯失速，房?jì)r(jià)也將趨勢性企穩。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 二手房“入冬”
