丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險集聚，企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。經(jīng)歷數月的陣痛調整期，9月底，央行首提“兩個(gè)維護”之后，流動(dòng)性利好消息開(kāi)始釋放，行業(yè)回暖預期邊際趨穩。
房企 “冰凍”融資狀態(tài)似有所解封。為防范短期流動(dòng)性波動(dòng)引發(fā)的行業(yè)危機，除銀行間債券市場(chǎng)的中票、融資券之外，其他融資方式也有望解封。
01
政策頻發(fā)重塑市場(chǎng)信心
11月19日，央行在2021年第三季度中國貨幣政策執行報告中強調，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性、穩定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。
9月末央行首次提及“兩個(gè)維護”，指導銀行準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。此后，監管層更是頻頻發(fā)聲。
10月15日，中房協(xié)在京召開(kāi)房企座談會(huì )，住建部相關(guān)人員參與，此時(shí)，房企的訴求主要集中在堅持“房住不炒”前提下適當松綁，包括穩定市場(chǎng)預期、支持剛需購房及調整土地價(jià)格等，可見(jiàn)房企經(jīng)營(yíng)壓力。
央行和銀保監會(huì )又多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩定健康發(fā)展，預示房企融資環(huán)境預期松動(dòng)，政策端風(fēng)向有所緩和，從宏觀(guān)上對房地產(chǎn)信心重塑有所推進(jìn)，維穩房地產(chǎn)。
圖：9月底以來(lái)政策密集發(fā)聲維穩房地產(chǎn)，支持房企融資
數據來(lái)源：CRIC整理
02
銀行間市場(chǎng)對國企敞開(kāi)融資口子
中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )舉行房企代表座談會(huì )，部分參會(huì )的房企計劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，意味著(zhù)房企境內發(fā)債的政策或有所松動(dòng)。
座談會(huì )后，眾多房企密集發(fā)行中期票據和超短融資券。據不完全統計，11月10日以來(lái)，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達287.8億元，數額及發(fā)行企業(yè)數量相對較高。
值得注意的是，11月11日，保利發(fā)展擬發(fā)行20億元中期票據，將銀行間債券市場(chǎng)的融資主體從城投擴展到主流房企，隨后，光明地產(chǎn)和招商蛇口等紛紛公告擬發(fā)行中期票據和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。
與此同時(shí)，本輪房企融資審批速度也明顯加快，小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成，發(fā)行周期僅為5天。
多家房企中票、短融等債券融資計劃的設立成功，預示目前銀行間債券市場(chǎng)融資口子已經(jīng)松開(kāi)，未來(lái)資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊伍。但是依靠政府信用背書(shū)，已成功發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，未來(lái)是否能擴大發(fā)債主體至其他類(lèi)型的企業(yè)仍有待觀(guān)察。
圖：11月10日以來(lái)房企擬進(jìn)行的銀行間債券發(fā)行計劃
數據來(lái)源：CRIC整理
03
按揭貸款提速，房企銷(xiāo)售回款壓力得以緩解
銀行間市場(chǎng)融資回暖的同時(shí)，9月底央行窗口指導銀行貸款有序發(fā)放，個(gè)人按揭貸款額度緊張的問(wèn)題已得到初步緩解。
11月10日，央行公布2021年10月個(gè)人住房貸款統計數據，數據顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨發(fā)布個(gè)人住房貸款單月數據，維穩信號明顯。
從1-10月房企到位資金來(lái)看，個(gè)人按揭貸款10月單月到位金額2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來(lái)首次轉正，這也意味著(zhù)按揭貸款發(fā)放明顯提速，未來(lái)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款壓力將得到有效緩解。
雖然當前政策風(fēng)向緩和以及個(gè)人按揭貸款發(fā)放提速，但仍未明顯傳導到企業(yè)貸款方面，金融機構對開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心重塑仍需時(shí)間。1-10月的企業(yè)端貸款仍顯不足，10月新增企業(yè)中長(cháng)期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來(lái)看，其中國內貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個(gè)百分點(diǎn)，房企的開(kāi)發(fā)貸、信托貸款方面的融資放松仍需時(shí)間。
圖：2019年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金：國內貸款（萬(wàn)億元）
數據來(lái)源：統計局、CRIC整理
實(shí)際上，此次政策邊際放松的口子不會(huì )開(kāi)得太大，當前房企的流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵仍在持續，加之政策在預售資金層面監管從嚴，房企仍面臨著(zhù)層層限制。
政策密集發(fā)聲意圖維穩，當前融資端口的破封窗口期也僅是對經(jīng)營(yíng)狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企而言。因此，對于絕大部分房企來(lái)說(shuō)，只有積極推動(dòng)自身降負債，并加大現金回款保證企業(yè)資金鏈安全，才能更好的把握接下來(lái)的窗口機會(huì )。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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