丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年8月11日早盤(pán)，在房地產(chǎn)調控趨嚴的背景下，房地產(chǎn)股罕見(jiàn)大漲，板塊指數一度飆升近5%，部分地產(chǎn)股早盤(pán)一度漲停，不少網(wǎng)友表示“終于揚眉吐氣了”！
網(wǎng)傳，自然資源部閉門(mén)會(huì )議明確二批次重點(diǎn)城市土地出讓政策調整，涉及限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房?jì)r(jià)；到達上限后通過(guò)搖號、一次性報價(jià)、競高標方案決定土地歸屬等多方面內容。
對此，不少媒體解讀認為，政策對土地溢價(jià)上限、底價(jià)及配建等調整是對房企的利好，因為在首批集中供地中，部分重點(diǎn)城市首輪土拍熱度較高，尤其是重慶、杭州、無(wú)錫、蘇州等，在激烈的地塊競爭下，部分房企為了搶到目標地塊，不得不犧牲利潤空間。而在政策的調整后，第二批集中供地的土地價(jià)格受限，對于竟得企業(yè)而言將有較大利潤空間。
我們認為，此次對土拍出讓規則的調整，的確在一定程度上對開(kāi)發(fā)商有利，但在本質(zhì)上并非是讓利于房企，核心仍是為了控地價(jià)、降房?jì)r(jià)，符合中央“三穩”調控機制。未來(lái)在對土拍過(guò)程進(jìn)行全方位的“監管”后，地價(jià)將得到較好的控制，地王也將“絕跡”。
01
土拍規則面臨三大調整
8月11日早盤(pán)地產(chǎn)股大漲
2021年7月，房地產(chǎn)調控逐漸趨緊，中央有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)端和金融端政策及表態(tài)已超十余條。
受住建部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》整治物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域影響，7月物業(yè)股普跌，超八成企業(yè)股價(jià)下跌，僅7家企業(yè)股價(jià)微漲。
8月初，各地方樓市調控迎來(lái)新一輪加碼，在7月重點(diǎn)城市斷供之后，截止目前僅無(wú)錫一城完成了第二輪集中土拍，本應在無(wú)錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍相繼被暫緩或延后。
在房地產(chǎn)調控趨緊的背景下，2021年8月11日早盤(pán)，房地產(chǎn)股一反常態(tài)高開(kāi)高走，連連上漲。其中，中交地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)后僅約7分鐘就直線(xiàn)漲停，金地集團、保利地產(chǎn)等盤(pán)中也觸及漲停，地產(chǎn)板塊市值一哥萬(wàn)科Ａ漲幅也一度超過(guò)9%。
究其緣由，主要因為網(wǎng)傳自然資源部于8月10日召開(kāi)閉門(mén)會(huì )議，明確二批次重點(diǎn)城市土地出讓政策調整：
1、單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%；
2、不得通過(guò)調高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際房?jì)r(jià)；
3、到達上限后通過(guò)搖號、一次性報價(jià)、競高標方案決定土地歸屬。
三條細則可謂層層遞進(jìn)、絲絲入扣，對抬高地價(jià)的各項舉措進(jìn)行了全面堵漏；同時(shí)該政策與天津近期土拍規則的調整細則（溢價(jià)率上限15%、出讓底價(jià)與調整前未變、不競配建、搖號）完全一致，這也能很大程度上說(shuō)明該傳言的真實(shí)性。
由此一來(lái)，市場(chǎng)上不少人對此解讀為對房企的利好，因而出現了房地產(chǎn)股放量高開(kāi)高走的罕見(jiàn)局面。
表：已發(fā)布二輪集中供地公告城市二輪供地規則變化及新增變化
數據來(lái)源：CRIC整理
02
新規之下地王面臨“絕跡”
核心仍是為了控地價(jià)、降房?jì)r(jià)
從集中供地新政推出至今，重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)發(fā)生了根本性的改變，從政策本身來(lái)看，無(wú)論是初衷還是“雙集中”的方式，其目的都是“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”，然而在落地的過(guò)程中，依然還是暴露了一些問(wèn)題，這也導致了第二批土地集中出讓規則的調整。
首先，部分重點(diǎn)城市首輪土拍熱度不減，尤其是重慶、杭州、無(wú)錫、蘇州等城市，在首輪土拍中均暴露出比較嚴重的問(wèn)題。
如在首輪拍地時(shí)斬獲出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時(shí)，有多達57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%，近20個(gè)板塊創(chuàng )下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達26%，市場(chǎng)熱度持續高漲。
為遏制土拍市場(chǎng)的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價(jià)規則上做了多重調整，先是提升了報名門(mén)檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價(jià)的20%；再是首次推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調整為20%；這也是為了防止地價(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)而達到穩房?jì)r(jià)的目的。最后“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現房銷(xiāo)售，在當前“緊融資”背景之下，此舉無(wú)疑極大挫傷了房企拿地的積極性，土地競拍熱度較首輪會(huì )有明顯的下降。但是考慮到杭州“20%的溢價(jià)率上限”和“競無(wú)償移交政策性租賃住房”依然不符合網(wǎng)傳的新土地出讓規則，因此杭州二批次土拍細則很有可能面臨調整。
其次，政策加碼（溢價(jià)率上限下調）之后的無(wú)錫第二次土拍盡管溢價(jià)率控制在較低水平，但部分地塊依然高熱不退。
譬如錢(qián)橋板塊出現了新的板塊地王，昌建、大華分別競得的XDG-2021-48號、49號地塊成交均價(jià)高達10000元/平方米，起始樓板價(jià)高達9500元/平方米，比周邊的XDG-2020-61號地塊成交樓面價(jià)還要高（該地于2020年10月由招商蛇口競得，起始樓面價(jià)9000元/平方米，成交價(jià)9472元/平方米，溢價(jià)率5%）?？傮w來(lái)看，盡管無(wú)錫土拍控制了溢價(jià)率和價(jià)格上限，但受底價(jià)抬升的影響，部分地塊土拍熱度依然較高。
最后，由于房?jì)r(jià)依然處于上升通道，穩房?jì)r(jià)任務(wù)依然十分迫切。國家統計局數據顯示，70大中城市6月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅穩中有落，仍處于近一年內的較高水平。廣州、重慶、西安、濟南、無(wú)錫等城市房?jì)r(jià)新建商品住宅環(huán)比漲幅均超1%，房?jì)r(jià)上漲壓力依然存在。
綜上來(lái)看，土地出讓規則的調整十分必要并且迫切，通過(guò)控制溢價(jià)率、出讓底價(jià)、競配建和搖號等細則，對土拍過(guò)程進(jìn)行全方位的“監管”，在這樣的新規之下，地價(jià)將得到較好的控制，地王也將“絕跡”，一定程度上可以抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。
可以預見(jiàn)，在土拍新政策的“圍堵”之下，土地市場(chǎng)熱度將被控制在較低水平，房企拿地成本將有所降低，這給房企留有了一定的利潤空間，但在本質(zhì)上，政策本身并非是讓利于房企，核心仍是為了穩定房?jì)r(jià)，符合中央穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效調控機制?？紤]到22城之外的金華、徐州等城市土拍熱度也居高不下，也實(shí)行了“集中”拍地，這類(lèi)城市土拍規則大概率也將跟進(jìn)，以控制實(shí)際地價(jià)水平。
同時(shí)，由于杭州、深圳等城市的土拍地塊存在初始配建，而初始配建比例過(guò)高一定程度上也影響實(shí)際樓面價(jià)水平，這也不符合控房?jì)r(jià)的目的，以后合理設置初始配建比例也需要進(jìn)一步斟酌。
值得注意的是，考慮到部分城市在土拍中不限房?jì)r(jià)，控制地價(jià)的利好不能完全傳導至“需求端”，為了讓政策向需求端滲透，預計下一步“限房?jì)r(jià)”的力度和范圍也將加強，像天津這類(lèi)不限房?jì)r(jià)的重點(diǎn)城市大概率會(huì )出臺限價(jià)政策。
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