丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了“由松至緊”的過(guò)程，尤其是三條紅線(xiàn)之下，房企投資、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節奏都受到較大影響，再加上12月以來(lái)昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多個(gè)城市密集出臺預售資金監管政策，導致房企基本處于負重前行狀態(tài)。
融資監管歷史最嚴背景下的預售資金監管收緊，將會(huì )對房企的資金周轉產(chǎn)生一定影響，中長(cháng)期來(lái)看企業(yè)擴張拿地、市場(chǎng)供應都將被波及，無(wú)疑房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將再被加速。
預售資金監管是大勢所趨
臨近年末，商品房預售資金監管再度被收緊，并逐漸形成一種趨勢性政策，目前已有至少25個(gè)省市加強了預售資金監管。直接原因是項目屢屢出現不能按時(shí)完工的現象，監管趨嚴能夠保障項目資金運轉的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險，同時(shí)減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風(fēng)險。
事實(shí)上，早在2010年，住建部曾出臺要求監管房企預售資金的通知，此后各省市也陸續出臺相關(guān)制度。但是因為政策力度和執行監管均較為寬松，房企挪用資金逐漸成為行業(yè)中的普遍現象。個(gè)別房企資金鏈斷裂后，購房者的權益無(wú)法得到保障。
此次加碼，實(shí)際是針對執行過(guò)程中出現的具體問(wèn)題，有針對性的“打補丁”，從而維護購房者利益，維持行業(yè)的長(cháng)遠健康發(fā)展。
預售資金監管加碼從根本上來(lái)看，是因為過(guò)去市場(chǎng)供求矛盾得以緩解。
過(guò)去國內住房總量與市場(chǎng)需求存在巨大差距，因而需要房企加快周轉和供應，預售政策加速房企的資金回籠，變相為房企增加無(wú)息杠桿。但是隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩區間，競爭日趨激烈，因而需要對部分房企預售資金的不當使用進(jìn)行強監管，防止房企在壓力下過(guò)于激進(jìn)而風(fēng)險爆發(fā)，從而給市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。
預售資金強監管將加速行業(yè)洗牌
在房企項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銷(xiāo)售回款最重要的資金來(lái)源。自2014年以來(lái)，銷(xiāo)售回款逐年上升，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金的比重也不斷擴大，增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月，定金、預收款和個(gè)人按揭貸款合計占資金總額的比重為49.3%，基本占據半壁江山。
圖：銷(xiāo)售回款累計金額（億元）及
占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金的比重（%）
從政策內容看，各省市均要求房企的預售款全部進(jìn)入專(zhuān)戶(hù)，此后根據工程進(jìn)度，動(dòng)態(tài)調整留存資金的比例。監管額度基本以滿(mǎn)足項目工程建設所需金額為目標，各地要求為房企預售證金額的10%-40%不等，并且在實(shí)際執行上“因企施策”，根據企業(yè)的誠信等級進(jìn)行調整。
表：部分省市預售資金監管比例要求的匯總
數據來(lái)源：公開(kāi)信息、CRIC整理
即便只是部分資金監管，也會(huì )對房企的資金周轉產(chǎn)生影響。
各大城市中，石家莊、太原的監管額度最高，為預售金額的40%，考慮到房地產(chǎn)項目的土地款項占總項目支出金額的比重已經(jīng)達到六至七成，房企在預售后可自由支配的資金已經(jīng)很少。
實(shí)際操作中，如果開(kāi)盤(pán)后項目滯銷(xiāo)，預售款遲遲無(wú)法達到監管額度，房企必須補充其他有息資金用于項目建造，必然導致房企資金成本的上漲。以某房企為例，2019年該房企實(shí)現銷(xiāo)售回款超過(guò)1500億元，同期融資成本約為4.94%，如果有20%的資金使用受限，那么一年需要增加的資金使用成本約為14.8億元。疊加三條紅線(xiàn)下融資監管升級，房企滾動(dòng)資金將面臨嚴重縮水，中長(cháng)期來(lái)看，企業(yè)拿地擴張和市場(chǎng)供應都會(huì )受到影響。
此外，預售資金強監管將加速行業(yè)洗牌。對于中小房企而言，對項目回款的依賴(lài)度更高，日常經(jīng)營(yíng)或需要銷(xiāo)售回款的支持，資金被嚴控之后，融資或將面臨困境，無(wú)競爭力的房企將會(huì )加速退出，行業(yè)分化加劇。
三大關(guān)鍵舉措應對預售監管加碼
顯然，強監管已成為大勢所趨，接下來(lái)企業(yè)必須通過(guò)強運營(yíng)，改善經(jīng)營(yíng)管理，以應對資金壓力。
首先，房企必須加快施工和項目交付，縮短開(kāi)發(fā)周期。從預售資金監管政策來(lái)看，大部分城市實(shí)施節點(diǎn)管控，根據項目層數達標、主體封頂、基礎水電完工、內外裝飾裝修、項目竣工驗收等進(jìn)度按比例降低盤(pán)活項目留存款項。由于過(guò)去房企充分使用沒(méi)有償還壓力的無(wú)息負債，項目從預售至交房大概需要一至二年的時(shí)間，部分激進(jìn)的房企將預售款大量用于其他新增項目，導致施工與竣工放緩，項目交付期限更長(cháng)。未來(lái)，房企在預售資金監管趨嚴的城市需要調整施工節奏，縮短項目完工周期，從而緩解現金流壓力。
第二，房企需要強化運用供應鏈ABS等創(chuàng )新融資產(chǎn)品。供應鏈金融將房企上下游供應商的應收賬款等作為標的，在預售資金嚴格管控的新環(huán)境下更具優(yōu)勢。這是一個(gè)多贏(yíng)的局面，對于房企而言，供應鏈ABS在資產(chǎn)負債表中的應付賬款項，而不是借款項，有利于降低房企的有息負債；對于房企供應商而言，雖然需要承擔一定資金成本，但是可以更快收到工程款項，維持現金流穩定；對于投資人而言，房企的工程建設資金受到監管，履約償還更有保障，金融產(chǎn)品的風(fēng)險降低。因此，房企為緩解財政壓力，可以探索此類(lèi)融資創(chuàng )新。
第三，對回款依賴(lài)度較高的房企將重新調整開(kāi)發(fā)戰略，拿地趨于小型化，銷(xiāo)售以?xún)r(jià)換量。在投資方面，為加速資金周轉，未來(lái)房企拿地或將更傾向小體量項目，小規模樓盤(pán)優(yōu)勢在于，需要自建的配建較少，大多依靠周邊已有配置，運營(yíng)建設更加簡(jiǎn)單快捷，同時(shí)資金投入也較少，資金周轉的效率較高。此外，為分攤資金壓力，聯(lián)合拿地將成為投資過(guò)程中的一大主流趨勢。在銷(xiāo)售方面，房企為增加預售，必須通過(guò)打折促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量。
商品房預售資金監管將成為一大趨勢，未來(lái)政策端對企業(yè)監管的精細化程度逐漸上升，“防風(fēng)險”成為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的重點(diǎn)。
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，政策基調轉“穩”，行業(yè)發(fā)展由“高增長(cháng)”轉向“提質(zhì)增效”。三條紅線(xiàn)背景下的監管加碼，將對房企資金鏈形成一定壓力，同時(shí)也倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運營(yíng)應變能力，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量。未來(lái)，房企加速施工結算、融資創(chuàng )新、調整投資策略的動(dòng)力更強，行業(yè)分化加劇，穩健的規模房企優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴大。
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