丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年3月25日，上交所發(fā)布公告表示，為優(yōu)化公募REITs交易機制，確保產(chǎn)品流動(dòng)性，上交所日前組織開(kāi)展公募REITs全網(wǎng)測試，106家機構參加并通過(guò)測試，技術(shù)系統測試正常。
REITs被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)金融王冠上的寶石”，有巨大的潛在市場(chǎng)。參照美國公募REITs市場(chǎng)占GDP規模的比例，中國公募RETIs市場(chǎng)未來(lái)可達6萬(wàn)億元。有基金業(yè)內人士預計，公募REITs試點(diǎn)階段可能達到千億級別。
近期，隨著(zhù)年報季的到來(lái)，以?xún)鹊厣虡I(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的內地資產(chǎn)海外REITs也在紛紛發(fā)布其2020年業(yè)績(jì)，通過(guò)對內地概念REITs的分析提前了解市場(chǎng)上不同資產(chǎn)標的情況。
疫情下，商辦REITs均有不同程度業(yè)績(jì)下滑
新冠疫情下，線(xiàn)下實(shí)體消費受限，中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇阻，以凱德、越秀為代表的商辦REITs2020年均有不同程度的業(yè)績(jì)下滑。
特別是受年中疫情反復影響，持有北京、成都等地商場(chǎng)的北京華聯(lián)REITs全年總收入較19年下滑超過(guò)2成，顯示REITs內部運營(yíng)效率的NPI比率（物業(yè)凈收入/REITs收入）也微跌至60.08%，為上市以來(lái)最低。REITs市場(chǎng)的資深玩家凱德集團持有的凱德商用中國REITs也遭遇了收入和NPI比率的雙下滑。
與此同時(shí)，2016年在新加坡上市以物流資產(chǎn)為底層資產(chǎn)的運通網(wǎng)城REITs卻錄得10.69%的收入增長(cháng)，同時(shí)NPI比率也微漲0.89%至91.42%，表現搶眼。持有北京核心CBD寫(xiě)字樓的春泉REITs也顯示了強勁的韌性，2020年春泉REITs收入4.94億元人民幣，較上年微跌2.35%，NPI比率基本與上年持平。
內地資產(chǎn)REITs2020業(yè)績(jì)漲跌幅VS運營(yíng)效率變化
數據來(lái)源：HK reits fifthperson，港交所、新交所, CAIC整理
注：NPI比率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入NPI/總收入，NPI比率變化%為2020NPI年比率較2019年NPI比率之差
內地物流REITs表現搶眼，順豐物流估值61億
近期，順豐披露：“順豐房地產(chǎn)投資信托基金”（簡(jiǎn)稱(chēng)順豐REITs）擬在港設立上市，其以佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園、香港亞洲物流中心-順豐大廈3處物業(yè)為底層資產(chǎn)，資產(chǎn)總值60.95億港元。目前順豐已向香港證監會(huì )遞交認可申請，如最終成功發(fā)行有望成為香港首個(gè)以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金。此前，順豐已嘗試用資產(chǎn)證券化手段融資，2018年順豐“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃“獲深交所通過(guò)，儲架發(fā)行總額50億元，為國內首單物流地產(chǎn)儲架類(lèi)REITs，專(zhuān)項計劃底層物業(yè)覆蓋上海、無(wú)錫、嘉興、寧波、鹽城、泉州等地的多個(gè)物流園區。
這并不是第一只出海的中國物流資產(chǎn)REITs，早在2016年富春控股集團有限公司旗下電商物流品牌“運通網(wǎng)城”便在新加坡交易所主板成功上市，募資10.7億新元。截至2020年底，運通網(wǎng)城旗下共有包括北港物流、崇賢港投資、崇賢港物流、富卓實(shí)業(yè)、富恒倉儲、恒德物流以及2018年收購的武漢美洛特和2019年收購的富洲電商在內的8個(gè)電商物流資產(chǎn)，可供運營(yíng)的總面積約96萬(wàn)平方米，其中包括23個(gè)1000噸級的港口泊位。運通網(wǎng)城旗下資產(chǎn)的租戶(hù)業(yè)務(wù)主要集中于從事國內業(yè)務(wù)和貿易的電子商務(wù)、港口物流和專(zhuān)業(yè)物流領(lǐng)域，資產(chǎn)和運營(yíng)的風(fēng)險敞口相對較小。根據運通網(wǎng)城發(fā)布的2020年業(yè)績(jì)快報顯示，其運營(yíng)的8個(gè)物流資產(chǎn)，除2018年收購的武漢項目外，其他項目出租率均為100%。
中國物流業(yè)景氣指數（LPI）
注：中國物流業(yè)景氣指數(LPI)，由業(yè)務(wù)總量、新訂單、從業(yè)人員、庫存周轉次數、設備利用率5項指數加權合成的合成
據中國物流與采購聯(lián)合會(huì )2021年4月初發(fā)布的數據顯示，2021年3月份中國物流業(yè)景氣指數為54.9%，較上月回升5.1個(gè)百分點(diǎn)；中國倉儲指數為52.7%，較上月回升3.8個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)我國生產(chǎn)建設季節到來(lái)，供應鏈上下游經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復蘇，我國物流業(yè)景氣指數重回50%以上擴張區間，呈現明顯回升態(tài)勢。
從行業(yè)看，物流相關(guān)行業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)均趨于旺盛，其中道路運輸業(yè)、快遞服務(wù)業(yè)回升明顯，物流行業(yè)整體發(fā)展形勢向好，為物流REITs的業(yè)績(jì)表現提供了強勁動(dòng)力，順豐在此時(shí)選擇將物流項目赴港上市也是適時(shí)之選。
國內企業(yè)通過(guò)在海外發(fā)行REITs將資產(chǎn)打包上市在為企業(yè)打通新融資通道的同時(shí)，也為周期長(cháng)、投資重的存量資產(chǎn)行業(yè)融資帶來(lái)啟發(fā)，另一方面，中國經(jīng)濟為物流行業(yè)的發(fā)展提供了強勁動(dòng)力，內地物流資產(chǎn)REITs在全球疫情下的搶眼表現也成功吸引了國際投資者的目光，為順豐的赴港上市提供了先決條件。
市場(chǎng)重壓下，北京核心辦公資產(chǎn)顯示強勁韌性
與多數遭遇較大業(yè)績(jì)下滑的內地商辦REITs不同，以北京CBD核心區域華貿中心為底層資產(chǎn)的春泉REITs 2020年表現穩定，2020年春泉REITs收入4.94億元人民幣，較上年微跌2.35%，NPI比率基本與上年持平。華貿中心位于北京市朝陽(yáng)區核心CBD區域的建國路，交通便利，地理位置優(yōu)越。
北京CBD是集金融、保險、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等多行業(yè)企業(yè)總部所在，而新冠疫情加劇了北京CBD的兩極分化，據CAIC監測數據，2020年全年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應59.1萬(wàn)平方米，2021年一季度全市空置率高達15.75%，華貿中心可以保持90%的出租率主要得益于其優(yōu)越的地理優(yōu)勢和相對高性?xún)r(jià)比的租金優(yōu)勢。
黑天鵝事件下，外加中美貿易戰影響，大量企業(yè)通過(guò)減少租賃面積、逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本。據春泉REITs披露的華貿中心租戶(hù)結構，以金融、保險及投資租戶(hù)為主，占總租賃面積的38%，與2019年基本一致；其次為專(zhuān)業(yè)及商業(yè)服務(wù)業(yè)，占總租賃面積的19%，較2019年微漲1%。主力租戶(hù)的穩定支撐了春泉2020年的業(yè)績(jì)表現。
數據來(lái)源：春泉年報/業(yè)績(jì)快報
另一方面，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，2021年一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)全市空置率環(huán)比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)至15.75%。寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，春泉REITs持有的華貿中心所在的CBD商務(wù)區，空置率環(huán)比更是下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至13.45%，這主要得益于外資和醫療企業(yè)的入駐。
大宗交易方面，2021年一季度延續了前兩個(gè)季度的增長(cháng)態(tài)勢，大宗物業(yè)投資交易總額約457億元人民幣，同比上漲25.7%，環(huán)比上漲28.6%
一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓關(guān)鍵指標變化情況
2021年一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓大宗交易情況
注:甲級寫(xiě)字樓租金
數據來(lái)源：CAIC數據庫
不僅如此，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)的活躍表現和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，以北京首創(chuàng )大廈為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng )證券-首創(chuàng )大廈第二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”僅15天便發(fā)行成功，創(chuàng )造了2021年的最快發(fā)行記錄。
最新數據顯示，2021年一季度，北京地區存量資產(chǎn)ABS的發(fā)行周期僅為64天，較去年縮短14天，為全國最快。無(wú)論是大宗交易，還是資產(chǎn)證券化融資，北京核心區優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)良好的抗風(fēng)險性讓其受到了市場(chǎng)資金的追捧。
各城市存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行周期變化2020VS2021Q1
本文存量資產(chǎn)特指商業(yè)業(yè)態(tài)存量資產(chǎn)（包括:辦公、購物中心、酒店、公寓、物流、產(chǎn)業(yè)園）
發(fā)行周期：ABS產(chǎn)品發(fā)行成功上市日期與審批通過(guò)日期之差，按自然日計算
近年來(lái)，通過(guò)持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資已經(jīng)成為企業(yè)重要的融資手段，2021年一季度以來(lái)，市場(chǎng)共發(fā)行16單以商業(yè)存量項目作為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品，共計融資260億元，北京地區的存量項目融資占比高達23.6%。
截至目前，上交所、深交所關(guān)于公募REITs規則、項目、技術(shù)準備也已基本就緒，首批試點(diǎn)項目準備方面也已萬(wàn)事俱備,雖然第一批開(kāi)閘的公募REITs以基礎設施為主，試點(diǎn)領(lǐng)域僅涉及存量資產(chǎn)中的物流和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，但長(cháng)期以來(lái)備受關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金破冰落地讓市場(chǎng)不禁開(kāi)始期待未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs。
隨著(zhù)國內公募REITs的到來(lái)，未來(lái)?yè)碛袃?yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)，不但可以通過(guò)香港市場(chǎng)發(fā)行REITs，也可期待國內公募REITs帶來(lái)的時(shí)代紅利。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
