作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年以來(lái)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，上海、西安、合肥等24個(gè)城市相繼升級樓市調控，內容主要涉及“四限”，部分城市新增“設立二手房參考價(jià)格”。 

上半年，上海仍然是房地產(chǎn)調控的風(fēng)向標，政策連番7次加碼。自1月21日，上海率先出臺“滬十條”，假離婚買(mǎi)房漏洞被堵，接下來(lái)幾乎每月都會(huì )有調控政策出臺，2月6日，上海新房認購積分搖號制度正式施行；3月3日，“滬七條”發(fā)布，按照優(yōu)先購房政策購買(mǎi)的商品房限售5年；3月12日，上海房管局發(fā)布公告，2021年上海將采取集中批量供應新建商品房；5月28日，上海再規范購房條件，獲得新房認購資格即認定為名下購房套數。

上述調控內容鮮有針對二手房方面的具體措施。下半年開(kāi)始的首月，上?！岸址繀⒖純r(jià)”制度還是來(lái)了。以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗的房源不得對外發(fā)布。 

今年上半年，在一系列的調控作用下，上海新房市場(chǎng)熱度有所降溫，一方面部分購房者溢出至二手房市場(chǎng)，加之上海二手房市場(chǎng)受調控影響較小，二手住宅成交量?jì)r(jià)走高。

克而瑞數據顯示，上半年上海二手房累計成交180387套，同比增加61%，較2019年也有近5成漲幅，成交均價(jià)41270元/平方米。單月來(lái)看，6月共成交27884套，環(huán)比增長(cháng)9.7%，同比增加0.2%，其中，1月共成交4萬(wàn)余套，是2014年6月以來(lái)單月成交套數新高。 

從房?jì)r(jià)的角度而言，國家統計局數據顯示，自2020年以來(lái)上海二手房?jì)r(jià)格指數持續走高，其中同比上漲幅度增加較為明顯，5月二手住宅房?jì)r(jià)同比上漲9.5%。

值得注意的是，上海二手房管控內容趨于全面，上半年上海便撤銷(xiāo)信息不全、沒(méi)有建立二維碼標識的違規房源，加上價(jià)格核驗之后，后續一些價(jià)格虛高，較市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格或正常價(jià)格的房源偏高的房源將被強管控，以此限制虛高炒作房源、隨意漲價(jià)的行為。

圖：2019年1月-2021年6月上海二手住宅成交量?jì)r(jià)

（單位：套、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

圖：上海二手住宅月度房?jì)r(jià)指數（單位：%）

數據來(lái)源：國家統計局

隨著(zhù)上海發(fā)布二手房源價(jià)格核驗政策，全國“二手房指導價(jià)”的城市擴增至7個(gè)。 

2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》，成為首個(gè)建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機制的城市，具體而言，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎，參考周邊一手住房?jì)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區域網(wǎng)格化原則，以住宅小區為區域網(wǎng)格單元，發(fā)布3595個(gè)住宅小區二手住房成交參考價(jià)格。 

隨后，一系列連鎖反應正在發(fā)生。深圳各大銀行陸續將根據成交參考價(jià)格發(fā)放二手房貸款，通過(guò)與銀行的聯(lián)動(dòng)，配合貸款指導政策等一整套組合拳，以實(shí)現降杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。 

3月2日，無(wú)錫跟進(jìn)建立二手住房?jì)r(jià)格信息發(fā)布機制，對已經(jīng)成交的房源信息和明顯異常的掛牌價(jià)格予以下架。一個(gè)月后，寧波加碼樓市調控，建立熱點(diǎn)學(xué)區二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機制，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等應用，同時(shí)加強對二手房掛牌價(jià)格的監測，及時(shí)下架掛牌價(jià)格明顯異常房源。 

5月，成都建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，并公布首批201個(gè)住宅小區，一個(gè)多月后的7月8日，成都便公布第二批286個(gè)住宅小區二手房成交參考價(jià)，最高限價(jià)33006元/平方米，較首次最高參考價(jià)減少6294元/平方米。 

設置二手房參考價(jià)對市場(chǎng)影響幾乎是立竿見(jiàn)影。其中深圳是較早實(shí)行二手房管控政策的城市，從目前效果來(lái)看，二手房成交量暴跌七成，據媒體報道，深圳出現部分中介門(mén)店關(guān)店的情況。

從成交數據來(lái)看，6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關(guān)，環(huán)比下降22%，同比下降73.8%。上半年除了2月份同比有所上漲以外，其余月份明顯低于去年同期，并呈現出逐月下降趨勢，3月以來(lái)同比跌幅持續擴。受政策影響，深圳二手住宅市場(chǎng)熱度短期內難以恢復。

圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量?jì)r(jià)

（單位：套、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

值得注意的是，隨著(zhù)疫情的恢復以及需求端旺盛，2021年上半年以來(lái)重點(diǎn)15城二手住宅成交套數超51萬(wàn)套，較2020年同期增加31.2%，成交量高于2012年以來(lái)的歷史均值。單月來(lái)看，6月重點(diǎn)15城二手住宅成交10.9萬(wàn)套，環(huán)比微降4.2%，同比下降11.9%。 

隨著(zhù)近幾個(gè)月調控收緊，以及房貸利率上調的影響，重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期。 

6月15城二手住宅年初累計成交量同比漲幅已出現持續收窄現象，4月以來(lái)，重點(diǎn)城市二手住宅成交量顯著(zhù)降溫。究其原因，上半年中央多次強調“房住不炒”，一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二三線(xiàn)城市積極相應，熱點(diǎn)城市調控全面升級。 

單城市來(lái)看，揚州二手住宅成交環(huán)比降幅最大，6月成交量環(huán)比減少27.5%；同比來(lái)看，深圳降幅最大，同比下降73.8%。從累計成交情況來(lái)看，北京6月二手住宅成交量同比增加75.2%；而深圳二手住宅成交量上半年累計減少36%。 

從重點(diǎn)城市二手住宅成交價(jià)格來(lái)看，易居研究院數據顯示，重點(diǎn)11城二手住宅價(jià)格在2016 年第四季度就呈現了降溫的態(tài)勢，從近期表現來(lái)看，2021年1-4月二手住宅成交量同比曲線(xiàn)和二手住宅宅價(jià)格指數同比漲幅曲線(xiàn)持續上揚，5月二手住宅成交量平均增速由漲轉跌，6月下降至29%，二手住宅價(jià)格指數再次進(jìn)入下降周期，預計7月二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續收窄。

表：重點(diǎn)15城二手住宅成交量增速

數據來(lái)源：易居研究院

從全國而言，重點(diǎn)城市自5月以來(lái)二手住宅量?jì)r(jià)同環(huán)比出現轉折，進(jìn)入由漲轉跌的下行周期。比如深圳、佛山、大連、青島、蘇州、杭州和揚州七城6月二手房成交量同環(huán)比均有所下滑，其余城市也出現漲幅收窄的情況。同時(shí)也有四個(gè)城市上半年累計成交出現大幅下滑，深圳、成都和大連降幅均在20%以上。但各城市之間的熱度分化也在延續。 

此次上海加入“二手房指導價(jià)”也預示著(zhù)二手住宅將進(jìn)入全面收緊階段，后續相關(guān)市場(chǎng)指導價(jià)會(huì )細化至區域板塊乃至單個(gè)小區。眾所周知，虛高掛牌、哄抬房?jì)r(jià)、借機炒作、擾亂市場(chǎng)已成為二手房交易市場(chǎng)的“四宗罪”，接下來(lái)重點(diǎn)城市在規范二手住宅方面將重點(diǎn)圍繞上述四方面重點(diǎn)出擊。值得注意的是，年初以來(lái)，重點(diǎn)城市二手住宅成交熱度受學(xué)區房影響較大，接下來(lái)學(xué)區房將成為監管重中之重。

未來(lái)二手住宅成交量?jì)r(jià)持續火熱的城市及一二手房?jì)r(jià)倒掛嚴重城市，將迎來(lái)“二手房指導價(jià)”時(shí)代，并效仿深圳和成都模式，把二手房參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，一系列組合拳之下力保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

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原標題： 陣地丨上海二手房迎強管控，“二手房指導價(jià)”時(shí)代開(kāi)啟