西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
近兩周以來(lái)，銀保監會(huì )陸續向各地方銀保監局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)信托公司“兩項業(yè)務(wù)”壓降有關(guān)事項的通知》。信托“兩壓一降”進(jìn)入倒計時(shí)，房地產(chǎn)信托還有多少額度，越來(lái)越多的爆雷產(chǎn)品是否能善終，投資人的信心是否能恢復，目前來(lái)看未來(lái)形勢似乎依舊不太明朗。
在資管新規過(guò)渡期整改時(shí)限的最后一年，日前銀保監會(huì )向各地方銀保監局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)信托公司“兩項業(yè)務(wù)”壓降有關(guān)事項的通知》（下稱(chēng)“《通知》”）?！锻ㄖ芬环矫嬉蟾鞴疽M(jìn)一步加大存續通道業(yè)務(wù)的清理力度，年底前必須做到“應清盡清、能清盡清”，通道類(lèi)信托項目到期的原則上不得展期續做，未到期的應加強與委托方和交易對手的協(xié)商爭取提前結束。而對于確有困難，年內無(wú)法結束或清理的通道類(lèi)項目，應向監管部門(mén)申請個(gè)案處理，并留存相關(guān)證明材料。另一方面，要求持續壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)，并重申各信托公司應嚴格執行年初制定的融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)壓降計劃，確保完成信托部下達的任務(wù)（即各信托公司以2020年底的主動(dòng)管理類(lèi)融資信托規模為基礎，2021年必須繼續壓降約20%的比例）。新增融資業(yè)務(wù)應依法合規，穿透識別底層資產(chǎn)，不得“假投資、實(shí)融資”，以投資為名行融資之實(shí)，規避額度管控。在力促完成壓降任務(wù)的同時(shí)，風(fēng)險防控工作也不能松懈。另外，據報道此番監管部門(mén)還要求相關(guān)公司將壓降方案上報，由公司一把手親自負責，壓降方案必須包括前期工作情況，壓降工作進(jìn)展以及個(gè)案申請材料等等。
我們注意到，隨著(zhù)這波房地產(chǎn)市場(chǎng)的出清，當下已“踩雷”的信托機構正在全力應付相關(guān)的風(fēng)險處置工作；而大部分信托機構面對當下地產(chǎn)監管形勢及行業(yè)現狀，則基本都是以做好存量項目的投后管理與維護為主，新增業(yè)務(wù)方面存在很大難度。值得注意的是，當前市面上仍舊有不少新的資金涌向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以往一些偏保守的信托機構在這波逆市下也開(kāi)始在大力搶占房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)和市場(chǎng)，這甚至已成為出乎市場(chǎng)意料之外的情況。
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的走向如何，目前來(lái)看市場(chǎng)需求和投資機會(huì )始終都在。盡管融資類(lèi)信托規模壓降和通道業(yè)務(wù)壓縮對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)造成了一定的影響，信托風(fēng)控層面也對交易對手、項目準入等提高了要求，但房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品形式、投資模式等根據市場(chǎng)的情況也進(jìn)行了適時(shí)的調整。為便于說(shuō)明，我們就信托機構后續的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展方向及產(chǎn)品形式做相關(guān)整理，以供同業(yè)人士參考。
一、股權投資/優(yōu)先股業(yè)務(wù)
在項目土地款支付完畢的情況下，對于滿(mǎn)足投資條件的項目和主體（白名單制），一些信托機構仍舊可以通過(guò)股權投資方式（優(yōu)先股）進(jìn)行合作。以股權投資方式合作，在投后管理、風(fēng)控以及對項目的把控方面則比以往更為嚴格。以下以我們財富中心操作的股權投資類(lèi)項目為例予以說(shuō)明：
1. 信托計劃投資有限合伙L(fēng)P份額（即1億）對有限責任公司SPV進(jìn)行增資，部分進(jìn)入實(shí)收資本，大部分進(jìn)入資本公積。開(kāi)發(fā)商則以對項目公司的債權（或債權+部分現金）對SPV進(jìn)行出資。
2. 有限責任公司SPV以現金1億對項目公司增資，并持有項目公司部分股權（具體比例需根據項目情況及當地開(kāi)發(fā)要求等協(xié)商確定）。最終形成有限責任公司SPV對項目公司持有股權的同時(shí)對項目公司享有1億的債權。投資期間，SPV從項目公司取得的債權利息收入優(yōu)先對有限合伙進(jìn)行分配。
3. 合伙企業(yè)與開(kāi)發(fā)商設定對賭（工程進(jìn)度、銷(xiāo)售等），對賭未實(shí)現的，項目公司需提前償還債權本息，清退合伙企業(yè)并對LP進(jìn)行現金分配，合伙企業(yè)持有SPV的股權作為剩余財產(chǎn)分配給開(kāi)發(fā)商。
4. 開(kāi)發(fā)商持有的SPV的股權質(zhì)押給有限合伙；信托機構對項目公司進(jìn)行強監管，通過(guò)SPV向項目公司委派財務(wù)人員、高管人員，監管章證照等。
二、城市更新投資業(yè)務(wù)
在這一波市場(chǎng)出清的情況下，很多信托機構已經(jīng)暫停了地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，對于少部分沒(méi)有踩雷的信托機構，目前也在尋求一些城市更新項目的投資機會(huì )（特別是深圳城市更新項目）。在準入方面，具體要求如下：
1. 融資主體：以當地城市更新經(jīng)驗較為豐富的地方龍頭及實(shí)力型的中小開(kāi)發(fā)商為主，或者有實(shí)業(yè)板塊支撐的開(kāi)發(fā)商。
2. 項目所處階段要求：若融資主體資質(zhì)較強，介入的階段可稍微提前；若融資方為中小開(kāi)發(fā)商的，則重點(diǎn)關(guān)注項目的情況，一般要求項目已經(jīng)完成立項，并處于專(zhuān)規前幾個(gè)月。
3. 融資期限：一般為2年，最低不少于9個(gè)月。
4. 綜合成本：根據融資主體的綜合實(shí)力，一般在12-15%之間。
5. 還款來(lái)源：項目后端的拆遷貸/更新貸融資置換及集團擔保、實(shí)控人擔保、其他項目現金流補充等等。
6. 基本投資架構：通過(guò)股權/優(yōu)先股方式介入，但是需注意的是，若以股權方式介入則需充分考慮是否存在股權轉讓限制等問(wèn)題。比如，有些項目開(kāi)發(fā)商在與村合作時(shí)約定了由開(kāi)發(fā)商的全資100%控股子公司進(jìn)行后續開(kāi)發(fā)，若引入融資方以股權方式進(jìn)行投資，則后續履行集體資產(chǎn)平臺程序時(shí)，可能會(huì )影響開(kāi)發(fā)商獲取項目。對此，根據項目的具體情況以及融資主體的綜合實(shí)力，特殊情況下可以考慮代持方式解決信托機構的投資問(wèn)題。常見(jiàn)的交易架構如下：
三、開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)
開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)系信托的常規業(yè)務(wù)，具體操作上存在如下兩種情形：
1. 直接放款：若實(shí)際融資項目本身滿(mǎn)足432條件的（可以接受預售的項目），資金通過(guò)信托貸款或者財務(wù)性股權投資方式進(jìn)行投資，并對項目資金進(jìn)行強監管，增信措施方面要求股權100%質(zhì)押，但不強制要求抵押。若項目能滿(mǎn)足現金覆蓋要求及還款要求，可以考慮與其他機構融資并存。
2. 借“殼”放款：若實(shí)際融資項目（或稱(chēng)“增信項目”）不滿(mǎn)足432條件，開(kāi)發(fā)商提供其他滿(mǎn)足432條件的項目（或稱(chēng)“用款項目”）作為增信擔保，則信托機構通過(guò)信托貸款或財務(wù)性股權投資方式向用款項目放款。具體操作上，要求用款項目滿(mǎn)足432條件，用于增信的項目所在區域為一二線(xiàn)城市核心區域的項目（土地款至少支付50%以上）。風(fēng)控擔保方面，提供增信項目100%股權質(zhì)押，對資金進(jìn)行強監管，并進(jìn)行增信項目土地的后置抵押。但是，在申請開(kāi)發(fā)貸時(shí)，根據項目的實(shí)際情況，可提前釋放土地抵押。
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原標題： 房地產(chǎn)信托還能放款嗎？
