作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls）

政策內容先劃重點(diǎn)！

1.有針對性取消限購，允許部分家庭新購一套住房。對子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來(lái)鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

2.支持改善型購房需求，明確取消“認房又認貸”。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新的，在家庭限購套數內可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續辦理等方面便利。

3.引導下調房貸利率，減輕購房壓力。引導在鄭金融機構加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

4.減輕主體壓力，調整土地出讓規則。土地供給端下調土地競拍保證金最低比例至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內實(shí)行分期繳納。

5.推行貨幣化安置。結合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開(kāi)工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

6.明確給予企業(yè)項目貸款支持。定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業(yè)貸款展期、續貸，按照依法依規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運行壓力。

無(wú)論是需求端的調整，還是供給端，政策面正在不斷趨向于緩和與好轉，但市場(chǎng)端觀(guān)望情緒仍存在慣性，政策出臺后短期內能否實(shí)現立竿見(jiàn)影的效果仍有待觀(guān)察。

為什么是鄭州。

作為全國壓力城市的縮影，此次政策出臺的大背景不容忽視。

作為河南省會(huì )，鄭州有著(zhù)較強的人口虹吸能力，自2010年以來(lái)，鄭州常住人口長(cháng)期呈現正向流入的走勢，根據七普數據，截止2020年11月，鄭州常住人口達到1260萬(wàn)人。但與人口的良性表現形成鮮明對比的是樓市表現不振。

首先，鄭州樓市常年處于供大于求的狀態(tài)。從供求關(guān)系來(lái)看，2016年可以說(shuō)是鄭州樓市的分水嶺。在此之前，需求持續釋放，此后成交規模大幅上升后，鄭州樓市便開(kāi)始了漫長(cháng)的回調。商品住宅成交規模逐年走低，降價(jià)促銷(xiāo)、低首付等以?xún)r(jià)換量的策略層出不窮。2021年商品住宅成交面積僅為948萬(wàn)平方米，較2020年下降24.45%。

圖：2012年以來(lái)鄭州商品住宅供求規模情況

數據來(lái)源：CRIC

從月度成交數據來(lái)看，鄭州商品住宅成交規模自2021年5月開(kāi)始同比逐月下滑，成交規模已連續9個(gè)月實(shí)現“負增長(cháng)”。至2022年1月，新建商品住宅成交面積僅46萬(wàn)平方米，同比下降14.83%，成交均價(jià)同比下降約4%至14153元/平方米。

鄭州面臨較大的庫存壓力，今年1月鄭州庫存壓力激增，狹義庫存環(huán)比上漲25%，庫存消化周期為21.9個(gè)月，環(huán)比增加2.8個(gè)月。在市場(chǎng)壓力和去化壓力下，市場(chǎng)上滯銷(xiāo)房源特價(jià)房增多，整體市場(chǎng)信心不足。

圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量?jì)r(jià)

數據來(lái)源：CRIC

從土地市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)歷了2015年地王頻出，品牌房企蜂擁而入搶占市場(chǎng)，但2019年開(kāi)始，涉宅用地成交總建面逐年下滑，其中2020年涉宅用地成交總建面較2019年下降28.7%，2021年繼續下滑25.7%至1947萬(wàn)平方米。2019-2020年涉宅用地的高成交規模為房企儲備了充足的貨量，隨著(zhù)市場(chǎng)購買(mǎi)力“見(jiàn)頂”，需求下降，房企拿地積極性普遍不高，樓市下行趨勢下，房企的生存壓力也逐漸加大。

圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量?jì)r(jià)

數據來(lái)源：CRIC

此外，居民購買(mǎi)力水平受限也是樓市不容忽視的問(wèn)題，目前，鄭州樓市剛需屬性較為明顯，高端需求增長(cháng)乏力，而是受限于居民購買(mǎi)力透支、經(jīng)濟增速放緩，鄭州后續成交規模預計也很難再上新臺階。

2022年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè )觀(guān)，整體供應、需求和價(jià)格都呈現下行趨勢。

鄭州在此背景下出臺“救市”政策，對其他城市具有很強的示范效應，類(lèi)似“救市”情況后續也將在其他城市出現。

至于哪類(lèi)城市大概率會(huì )跟進(jìn)？

整體來(lái)看，壓力二三線(xiàn)城市為市場(chǎng)減壓的需求較為強烈，大致可以分為三類(lèi)。

首先，房地產(chǎn)庫存高企、去化周期超24個(gè)月的壓力城市。比如，30個(gè)二線(xiàn)城市中，哈爾濱、大連、蘭州、長(cháng)春、呼和浩特和青島庫存消化周期已超過(guò)2年，以北部?jì)汝懗鞘芯佣?。而三四線(xiàn)城市形勢更為嚴峻，整體去化周期也高達21.09個(gè)月，66城中有32城去化周期在20個(gè)月以上；

第二類(lèi)，土拍流拍率過(guò)高且土地財政依賴(lài)度高的城市，這類(lèi)城市放松的動(dòng)機更為強烈；

第三類(lèi)，房?jì)r(jià)下滑過(guò)快的城市。為了減緩市場(chǎng)下行壓力，扭轉房?jì)r(jià)看跌預期，這類(lèi)房?jì)r(jià)下滑過(guò)快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市，且救市政策力度或將更為強勁。

從“救市”內容來(lái)看，政策主基調仍然是以穩定市場(chǎng)為主。需求端限購方面可調整空間較小，主要圍繞調整首付比例，調整“認房又認貸”為“認房”或“認貸”，以及貨幣化安置等方面。供給端的調整或將多一些，比如土地出讓規則、房企減負方面。

目前，整個(gè)樓市仍然處于調整期，多數城市仍處于觀(guān)望狀態(tài)，2022年各地依然延續“因城施策”的政策思路，鄭州此番“救市”對于市場(chǎng)預期的恢復有積極的推動(dòng)作用，后續將會(huì )有更多城市由于市場(chǎng)下行壓力而采取放松調控甚至“救市”的動(dòng)作，但其對市場(chǎng)的拉動(dòng)力著(zhù)實(shí)有限，市場(chǎng)較難出現反轉行情。而核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力依舊堅挺，也有可能會(huì )出現反向收緊的情況。

當前房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)仍處于筑底修復階段，接下來(lái)三四月能否實(shí)現“小陽(yáng)春”，這對行業(yè)信心的恢復有著(zhù)至關(guān)重要的作用，否則市場(chǎng)仍將繼續以觀(guān)望為主。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 鄭州打響“救市”第一槍?zhuān)男┏鞘袝?huì )跟進(jìn)？