丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年3月26日，為落實(shí)好黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的決策部署，防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，中國銀保監會(huì )辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。
近年來(lái)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、企業(yè)流動(dòng)資金貸款等經(jīng)營(yíng)用途貸款在滿(mǎn)足企業(yè)臨時(shí)性周轉性資金需求、提升企業(yè)持續運行能力等方面發(fā)揮了積極作用，為做好“六穩”工作、落實(shí)“六?！比蝿?wù)提供了有力支持。
但一些企業(yè)和個(gè)人違規將經(jīng)營(yíng)用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題突出，影響房地產(chǎn)調控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。為落實(shí)好黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的決策部署，防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，三部委共同研究起草了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。
嚴肅治理違規經(jīng)營(yíng)貸的根本目的還是在于遏制房地產(chǎn)投機炒作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，同時(shí)釋放更多的信貸資源服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟的良性循環(huán)。
從《通知》的具體條款來(lái)看，有一定的實(shí)際效用，同時(shí)，我認為，既然要動(dòng)真格的，還需要各部門(mén)進(jìn)行多方面的配合，針對部分熱點(diǎn)城市，建議可在《通知》基礎上，因城施策，疊加一些更加嚴格的規定。
受疫情期間貨幣寬松影響，大量資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)
2020年一季度，受新冠疫情“黑天鵝”影響，各行各業(yè)都受到了不同程度的沖擊，受此影響，國民經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入低谷，據國家統計局公布，2020年一季度GDP同比下降6.8%。
2020年2月3日央行創(chuàng )紀錄地開(kāi)展1.2萬(wàn)億元逆回購操作，春節后，央行向市場(chǎng)投放巨額流動(dòng)性達3萬(wàn)億元，明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。
同時(shí)，2020年內貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）出現多次調降，截止2021年3月22日最新報價(jià)，依然維持一年期3.85%，五年期4.65%低位。
為了扶植實(shí)體經(jīng)濟，2020年6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現利率，流動(dòng)性方面保持結構性寬松，提升貨幣政策傳導效率。在增量資金的驅動(dòng)下，市場(chǎng)情緒顯著(zhù)提升，隨著(zhù)內需、外需逐步恢復，宏微觀(guān)基本面數據見(jiàn)底回升。
然而，資本往往是趨利的，隨著(zhù)結構性寬松，配置需求增加，市場(chǎng)資金供大于求，大量資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房?jì)r(jià)漲幅較大，一二手價(jià)差較大城市，出現“經(jīng)營(yíng)貸”大量違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
疫情后深圳新房市場(chǎng)率先轉暖，進(jìn)而出現過(guò)熱征兆。2020年4月20日，深圳市場(chǎng)傳來(lái)重磅消息，人民銀行深圳支行貨幣信貸處內部發(fā)文，緊急自查深圳市各商業(yè)銀行今年以來(lái)新發(fā)放的“房抵經(jīng)營(yíng)貸”，重點(diǎn)徹查“房抵經(jīng)營(yíng)貸”資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。
在此之后，廣州、上海、北京等熱點(diǎn)城市陸續傳出嚴查“經(jīng)營(yíng)貸”的消息。
截至目前，北京發(fā)現涉嫌違規流入樓市的“經(jīng)營(yíng)貸”約3.4億元，廣州涉嫌違規金額約為1.47億元，而深圳則通報表示，對轄內中資商業(yè)銀行自2020年以來(lái)審批的15.4萬(wàn)筆、1771.73億元“經(jīng)營(yíng)貸”，進(jìn)行了全面排查，發(fā)現21筆、5180萬(wàn)元的資金涉嫌違規，將提前收回。
從結果來(lái)看，北京查處力度最嚴，且效果顯著(zhù)。而深圳查處5180萬(wàn)元違規經(jīng)營(yíng)貸的通報則受到了市場(chǎng)的質(zhì)疑。
究其緣由，還主要是因為，從2020年整體市場(chǎng)情況來(lái)看，深圳樓市的火爆程度在各大一線(xiàn)城市中可謂“一騎絕塵”，最終僅21筆、5180萬(wàn)元的資金涉嫌違規的結論，明顯與實(shí)際情況出入較大。
遏制房地產(chǎn)投機炒作，還需多個(gè)部門(mén)共同配合
正是在這樣的背景下，為了防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規范個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、企業(yè)流動(dòng)資金貸款，支持實(shí)體經(jīng)濟，2021年3月26日，中國銀保監會(huì )辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。
具體來(lái)看，《通知》一共提出了七大要求：
一是加強借款人資質(zhì)核查。切實(shí)加強經(jīng)營(yíng)用途貸款“三查”，落實(shí)好各項授信審批要求。
二是加強信貸需求審核。要對經(jīng)營(yíng)用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查，不得向資金流水與經(jīng)營(yíng)情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)性貸款。
三是加強貸款期限管理。要根據借款人實(shí)際需求合理確定貸款期限。對期限超過(guò)3年的經(jīng)營(yíng)用途貸款進(jìn)一步加強內部管理，確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
四是加強貸款抵押物管理。要合理把握貸款抵押成數，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內申請經(jīng)營(yíng)用途貸款的融資需求合理性。
五是加強貸中貸后管理。要嚴格落實(shí)資金受托支付要求，加強貸后資金流向監測和預警。要和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的要立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。
六是加強銀行內部管理。要落實(shí)主體責任，完善內部制度，強化內部問(wèn)責，加強經(jīng)營(yíng)用途貸款監測分析和員工異常行為監控。
七是加強中介機構管理。建立合作機構“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營(yíng)用途貸款行為的中介機構，一律不得進(jìn)行合作。房地產(chǎn)中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經(jīng)營(yíng)貸等金融產(chǎn)品的咨詢(xún)和服務(wù)，不得誘導購房人違規使用經(jīng)營(yíng)用途資金。
從具體條款來(lái)看，“經(jīng)營(yíng)貸”監管全面趨嚴，無(wú)論是貸前貸中貸后都在加強監管，同時(shí)還涉及銀行內部、中介機構等多領(lǐng)域管理。
然而事實(shí)上，“經(jīng)營(yíng)貸”的自查并非那么簡(jiǎn)單，許多違規使用“經(jīng)營(yíng)貸”進(jìn)行投機炒作的投資客有多種變通方式，隱蔽性較強。
市場(chǎng)上甚至還延伸出部分利用“經(jīng)營(yíng)貸”違規“炒房”的“一條龍”服務(wù)，如提供“無(wú)房戶(hù)”名額，提供首付“過(guò)橋資金”，“打新”成功后通過(guò)“經(jīng)營(yíng)貸”回款等一系列“騷操作”。這在某種程度上又進(jìn)一步推高了部分城市房?jì)r(jià)。
因此，我認為，此次既然三部委共同研究起草《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，是要動(dòng)真格的，那么在具體的落實(shí)過(guò)程中還需要各部門(mén)進(jìn)行多方面的配合，其中監管部門(mén)應該需要做的部分，銀行應該需要做的部分都要明確。針對部分熱點(diǎn)城市，建議還可以在《通知》基礎上，疊加一些更加嚴格的規定。
針對部分熱點(diǎn)城市，建議進(jìn)一步疊加更嚴規定
從具體實(shí)施情況來(lái)看，首先在加強借款人資質(zhì)核查部分，要重點(diǎn)防止個(gè)人成立空殼企業(yè)來(lái)騙貸，對企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權時(shí)間短于1年的借款人建議可暫時(shí)不做融資服務(wù)，需要待其經(jīng)營(yíng)一定年限后再做融資服務(wù)。
在信貸審核過(guò)程中，對銀行流水的審查力度還需加強，尤其是資金流水與實(shí)體經(jīng)濟本身匹配問(wèn)題。在這過(guò)程中，監管部門(mén)需考慮到銀行的自查積極性，避免出現類(lèi)似深圳自查結果明顯與實(shí)際情況出入較大的情況。同時(shí)建議添加責任追查制度。
在貸款抵押物管理方面，尤其是一手房“熱點(diǎn)項目”，建議一年之內不發(fā)放“經(jīng)營(yíng)貸”。同時(shí)“經(jīng)營(yíng)貸”的周期應按實(shí)際情況縮短，如兩年左右，降低發(fā)放金額成數，減少資金騰挪空間。
在投機炒作較為嚴重的地區，或者一二手價(jià)差較大的城市，如深圳、上海、北京、成都、杭州、南京等，建議按市場(chǎng)實(shí)際情況，暫停一段時(shí)間的“經(jīng)營(yíng)貸”發(fā)放，或者嚴控發(fā)放額度。
針對部分熱點(diǎn)城市，建議進(jìn)一步疊加更加嚴格規定，如在市場(chǎng)明顯過(guò)熱的情況下，當期所有新購房，無(wú)論一手房還是二手房，兩年內皆不得申請“經(jīng)營(yíng)貸”。
總體來(lái)看，聯(lián)系到2021年3月22日，人民銀行召開(kāi)全國24家主要銀行信貸結構優(yōu)化調整座談會(huì )，明確指出堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性、穩定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
我認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)信貸政策全面趨緊，投機炒作也將得到一定程度的遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸理性。受此影響，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到有效緩解。
未來(lái)，對住房金融宏觀(guān)審慎管理的加強，對差別化住房信貸政策的嚴格落實(shí)，還需要各部門(mén)進(jìn)行多方面的配合，使其成為常態(tài)化管理。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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