國家統計局數據顯示，2021年1-10月商品房銷(xiāo)售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.3%；比2019年1-10月增長(cháng)7.3%，兩年平均增長(cháng)3.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)7.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)2.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降0.6%。

2021年1-10月商品房銷(xiāo)售金額147185億元，同比增長(cháng)11.8%；比2019年1-10月增長(cháng)18.3%，兩年平均增長(cháng)8.8%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)12.7%，辦公樓銷(xiāo)售額下降1.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降0.6%。

單月來(lái)看，2021年10月全國商品房銷(xiāo)售面積12719萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%，同比下降21.6%，較9月降幅擴大8.4pct。2021年10月商品房銷(xiāo)售金額12390億元，環(huán)比同樣下降21%，同比下降22.6%，較9月降幅擴大6.8pct。 

與此同時(shí)，從9月的數據來(lái)看，2021年9月全國商品房銷(xiāo)售面積16129萬(wàn)平方米同比降幅較8月擴大2.3pct。由此可見(jiàn)，2021年10月全國商品房銷(xiāo)售表現非但未能止跌，反而加速下滑。

全國月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢（單位：萬(wàn)平方米、億元）

數據來(lái)源：國家統計局

分區域來(lái)看，國家統計局數據顯示，2021年1-10月，東部地區商品房銷(xiāo)售面積59426萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9.0%；銷(xiāo)售額84622億元，同比增長(cháng)15.7%。中部地區商品房銷(xiāo)售面積40202萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.5%；銷(xiāo)售額30042億元，增長(cháng)14.1%。西部地區商品房銷(xiāo)售面積38160萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.7%；銷(xiāo)售額28271億元，增長(cháng)2.6%。東北地區商品房銷(xiāo)售面積5253萬(wàn)平方米，同比下降5.4%；銷(xiāo)售額4249億元，下降7.8%。

由此看來(lái)，居民涉房信貸政策的收緊對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍在發(fā)酵。值得注意的是，10月末起部分二三線(xiàn)城市下調了房貸利率，11月初部分房企也注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，因此預計11月起全國商品房銷(xiāo)售表現將有回升表現。

國家統計局數據顯示，2021年10月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體延續略降態(tài)勢，同比漲幅繼續回落。

據全國商品房銷(xiāo)售面積、金額估算，10月商品房銷(xiāo)售均價(jià)降至9741元/平方米，這主要是由于，受整體市場(chǎng)下行影響，不少房企通過(guò)打折優(yōu)惠的方式促銷(xiāo)回款，從而拉低了銷(xiāo)售均價(jià)，然而隨著(zhù)各地區“以?xún)r(jià)換量”效用邊際遞減，目前環(huán)比降幅也已收窄。

從全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，除一線(xiàn)城市以外二三線(xiàn)城市及整體新房及二手房銷(xiāo)售價(jià)格仍處于下降態(tài)勢。

2019年1月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢

數據來(lái)源：國家統計局

據測算，10月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與上月相同。北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

截至目前已有21余城市出臺了“限跌令”以防止房企無(wú)底線(xiàn)開(kāi)展降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)一步擾亂樓市預期和情緒。因此，后續各能級房?jì)r(jià)走勢將向全國商品房成交均價(jià)趨同，由降轉平。

2019年1月以來(lái)70城及各能級城市二手商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢

房企資金和融資情況愈發(fā)嚴峻下項目新開(kāi)工大幅減緩。國家統計局數據顯示：1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.1%。房屋新開(kāi)工面積166736萬(wàn)平方米，下降7.7%。房屋竣工面積57290萬(wàn)平方米，增長(cháng)16.3%。三者較1-9月增幅分別收窄了0.8pct、3.2pct和7.1pct。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：國家統計局

單月來(lái)看，10月全國新開(kāi)工面積13792萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%。同比降幅較9月大幅擴大19.6pct至33.1%，規模創(chuàng )2020年以來(lái)新低。民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售回款難和融資借款難的雙重困境下，無(wú)力繼續新開(kāi)工項目。

10月全國房屋竣工面積6277萬(wàn)平方米，同比下降20.6%，由正轉負降幅擴大21.6pct。1-10月全國房企本年到位資金同比增速降至8.8%，受房企資金流動(dòng)性緊張影響，全社會(huì )以建筑業(yè)為代表對房地產(chǎn)業(yè)后市預期悲觀(guān)，擔心后續工程款項兌付問(wèn)題下部分工期收尾項目已出現停工現象，受此影響下全國整體竣工強度與規模均由三季度高點(diǎn)快速下降。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

國家統計局數據顯示，前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬(wàn)平方米，同比下降11.0%，降幅較1-9月擴大2.4pct；土地成交價(jià)款11410億元，增長(cháng)0.2%，增幅較1-9月微收0.1pct。

在房地產(chǎn)行業(yè)資金面被嚴控的背景下，目前土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)，高流拍、國企央企托底成為了土地市場(chǎng)中的常態(tài)，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規模。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款增速

數據來(lái)源：國家統計局

2021年1-10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124934億元，同比增長(cháng)7.2%；比2019年1—10月增長(cháng)14.0%。兩年增速較1-9月分別收窄1.6pct和0.9pct。10月單月完成開(kāi)發(fā)投資額12366億元，同比下降5.4%，降幅較9月進(jìn)一步擴大1.9pct，環(huán)比則下降14.8%。

受建安投資與土拓投資均無(wú)法繼續支撐全行業(yè)開(kāi)發(fā)投資規模影響，投資單月同比降幅進(jìn)一步擴大，后續累計同比增速也將進(jìn)一步走低。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

綜上所述，我們認為在房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動(dòng)性緊張影響下，未來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售和投資都將面臨較大下行壓力。

其中，商品房銷(xiāo)售來(lái)看，隨著(zhù)“以?xún)r(jià)換量”的效用邊際遞減，三四線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售將面臨更大下行壓力。后續居民涉房信貸放松，包括利率下調、審核放寬等或將在部分二三線(xiàn)城市零星展開(kāi)，對全國整體新房銷(xiāo)售增速刺激作用有限，但對具體城市銷(xiāo)售表現將有較大促進(jìn)作用。

房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規則，預計第三輪企業(yè)拿地積極性將會(huì )有所提升，土拍高撤牌流拍率的現象也會(huì )有所改善。

我們認為，當前部分城市房地產(chǎn)調控政策已有放松跡象，如武漢和哈爾濱等，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)占全社會(huì )GDP較大比重，基于保障民生和防止房地產(chǎn)業(yè)下行壓力向關(guān)聯(lián)行業(yè)擴散，后續或將有更多城市出臺“救市政策”，屆時(shí)開(kāi)發(fā)投資規模和增速或將有向好機會(huì )。