作者：克而瑞研究中心

3月整體供應量有了穩步回升，據CRIC監測，30個(gè)重點(diǎn)城市預估新增供應面積1307萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍增長(cháng)172%，不過(guò)因去年基數較高，3月單月同比回落45%,前3月累計同比下降44%。

4個(gè)一線(xiàn)城市供應顯著(zhù)放量。3月整體預計供應216萬(wàn)平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計同比與去年基本持平。分城市來(lái)看，上海本月迎來(lái)多盤(pán)集中加推，3月供應量達112萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應累計同比較去年增幅達215%。北京、廣州、深圳3月供應環(huán)比均有不同程度回升，不過(guò)仍不及去年同期，整體前3月供應累計同比持降。

26個(gè)二三線(xiàn)城市新增供應也穩步回升，但漲幅不及一線(xiàn)，3月合計新增供應面積僅1091萬(wàn)平方米，環(huán)比增164%，同比銳減50%，前3月累計供應量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、?？诠瓉?lái)階段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著(zhù)，3月迎來(lái)小幅回調?？傮w來(lái)看，房企推盤(pán)積極性有穩步提升的跡象，但尚未恢復到預期水平。

表：2022年3月全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應面積（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

從成交來(lái)看，3月30個(gè)監測城市新建商品住宅成交面積為1681萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲48%，同比下降47%。一季度30個(gè)監測城市成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3pcts。

4個(gè)一線(xiàn)城市成交面積200萬(wàn)平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計同比降37%。北京、廣州和深圳隨著(zhù)新增供應入市成交開(kāi)始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤(pán)加推，疫情突發(fā)疊加外圍項目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。

26個(gè)二三線(xiàn)城市整體成交面積1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)56%，同比下降46%。一季度26個(gè)城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2pcts。城市間分化持續加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長(cháng)春等一季度累計仍同比下降超50%。

表：2022年3月全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

一方面受供應不足制約，另一方面市場(chǎng)信心仍較悲觀(guān)，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規模仍處于歷史低位，故3月雖22城商品住宅庫存面積持平或下降，但庫存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅?？?、寧波、西安和重慶下降。長(cháng)春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過(guò)2年。

表：2022年3月30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供求比、存量及消化周期（單位：萬(wàn)平方米，月）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

在2022年一季度整體樓市慘淡，市場(chǎng)下行低迷行情的背景下，3月16日，金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議。指出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。

銀保監會(huì )、央行、證監會(huì )和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，要求防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

預計房地產(chǎn)金融政策將適度控制去杠桿節奏和力度，房企整體融資環(huán)境將明顯改善，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企將更為受益。居民按揭貸款也將繼續松綁，保障剛需滿(mǎn)足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。財政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

截止至目前，已有19城相繼放松房地產(chǎn)調控乃至刺激：

• 其一，南昌、中山、唐山等放松公積金貸款，例如南昌提高公積金貸款最高額度，雙繳存職工調至80萬(wàn)元，單繳存職工70萬(wàn)元。
  

• 其二，調降首付比例，南寧二套房最低首付比例由40%調整為30%，北海、防城港首套房首付比例由25%調整為20%。
  

• 其三，武漢、蘇州、襄陽(yáng)等下調房貸利率，例如武漢首套房貸利率下調至5.2%，二套房貸利率下調至5.4%。
  

• 其四，鄭州、哈爾濱、福州等局部放松乃至取消“四限”，例如哈爾濱取消區域性限售政策。
  

• 其五，廈門(mén)、鄭州、合肥等降低土拍門(mén)檻，涉及下調競買(mǎi)保證金比例，分期繳納土地出讓金，增加供地批次等。
  

• 其六，鄭州實(shí)施安置房建設工作三年行動(dòng)，堅持以貨幣化安置為主。
  

• 其七，廈門(mén)放寬搖號限制，島外不再搖號。
  

• 其八，南寧教職工、留邕人才和廣大市民購房可以享受契稅補貼。
  

• 其九，深圳、蘇州紓困房企，例如深圳減免“房土兩稅”，對繳納房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅確有困難的納稅人予以減免。
  

我們認為福州放松限購或是政策風(fēng)向標，未來(lái)二線(xiàn)以及三四線(xiàn)或將效仿福州局部放松乃至全面取消“四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激

表：2022年3月地方出臺政策列表

資料來(lái)源：政府網(wǎng)站

從企業(yè)來(lái)看，房企集團性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)出現明顯增長(cháng)，讓利方式上仍然是折扣、特價(jià)房和全民營(yíng)銷(xiāo)返傭金等。

就當下而言，政策端持續出現回暖的趨勢，一、二線(xiàn)城市有望于5月市場(chǎng)回穩，房企在營(yíng)銷(xiāo)上也需要持續跟進(jìn)，除了結合“暖春”等概念推出一些造節活動(dòng)，由于國內疫情有反復，還可以推出一些互動(dòng)性較強的線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，如居家運動(dòng)打卡、小游戲等。

從長(cháng)期來(lái)看，企業(yè)還是需要結合互聯(lián)網(wǎng)平臺，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃和組織，提升產(chǎn)品、服務(wù)滿(mǎn)意度，搭建企業(yè)品牌形象，提升客戶(hù)黏性，企業(yè)可以在社群營(yíng)銷(xiāo)、媒體矩陣搭建這方面做更多嘗試。

表：2022年3月108家監測企業(yè)亮點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)情況表

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)咨詢(xún)決策系統

我們認為，接下來(lái)將迎來(lái)2022年首輪供應高峰。

一方面，2021年22個(gè)核心一二線(xiàn)城市推行集中供地，根據不同城市項目開(kāi)工、開(kāi)售周期，以及2021年集中供地地塊成交開(kāi)工情況，第二季度將成為第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。

另一方面，隨著(zhù)3月兩會(huì )召開(kāi)，從中央五部委發(fā)聲穩定房地產(chǎn)，到各級地方政府出臺包括降首付、擴大公積金、降房貸利率等一系列利好措施，都在為整體市場(chǎng)釋放積極信號，房企從推盤(pán)到開(kāi)工的信心正在逐步恢復。

預計4月整體新房成交規模將有所回升，但考量到2021年高基數原因，同比仍會(huì )下降，降幅會(huì )有所收窄。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 樓市供需疲弱整體依舊低迷，一二線(xiàn)城市有望于5月回穩