丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年的豪宅“搶購潮”依然歷歷在目，比如上?！案缓纻儭迸抨犢I(mǎi)豪宅，甚至為搶先認籌大打出手，深圳“10萬(wàn)+”的豪宅項目頻頻“日光”，廣州豪宅賣(mài)出“剛需速度”……進(jìn)入2021年，雖然“搶購潮”有所淡化，市場(chǎng)逐漸回歸理性，但豪宅市場(chǎng)仍然延續2020年成交熱度。
具體來(lái)看，四大一線(xiàn)城市總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交數據已達7488套，較去年一季度同比增長(cháng)1.5倍，總價(jià)2000萬(wàn)元以上豪宅共成交1677套，同比增長(cháng)192%。單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪共成交133套，比2020年一季度多出117套。
要知道，2020年全國單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪總共賣(mài)出336套，今年一季度已成交了去年全國總量的四成，豪宅市場(chǎng)熱度大概率會(huì )延續，并走出“高開(kāi)高走”行情，2021年或將再次成為豪宅成交“大年”。
各總價(jià)段成交套數翻倍式增長(cháng)
一直以來(lái)，不同能級之間豪宅標準難統一，且成交多集中于北上廣深四大一線(xiàn)城市，再加上隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上漲，豪宅的門(mén)檻值正在不斷抬升。因此，豪宅仍然是一個(gè)相對概念。
2021年一季度，四大一線(xiàn)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上各價(jià)格段豪宅成交數據較去年同期均實(shí)現翻倍式增長(cháng)。
以1000萬(wàn)元作為豪宅門(mén)檻值來(lái)看，北上廣深四大一線(xiàn)城市豪宅成交總量為7488套，較2020年一季度的3010套增長(cháng)了149%，其中上海共成交3909套，超過(guò)北京、深圳和廣州成交之和，且較2020年一季度同比增長(cháng)198%。
表：2020年一季度四大一線(xiàn)城市
不同價(jià)格段豪宅成交情況（單位：套）
數據來(lái)源：CRIC
實(shí)際上，一線(xiàn)城市的豪宅門(mén)檻不斷抬升，因此從總價(jià)2000萬(wàn)以上數據來(lái)看，北上廣深四大一線(xiàn)城市一季度豪宅成交量較1000萬(wàn)元門(mén)檻縮減近八成。一季度，總價(jià)2000萬(wàn)元以上豪宅共成交1677套，同比增長(cháng)192%，占去年成交總量的四成；5000萬(wàn)元以上豪宅共成交148套，去年一季度僅為34套。
具體城市而言，一季度，上海豪宅成交量仍然占據半壁江山，2000萬(wàn)元以上共成交935套，同比增長(cháng)214%，超過(guò)一季度四大一線(xiàn)城市成交總量的五成；5000萬(wàn)元以上豪宅共成交86套，較去年增加了80套，占一季度成交總量的六成。從豪宅成交增幅來(lái)看，上海在各總價(jià)段增幅均位于首位，其中5000萬(wàn)以上豪宅成交套數較去年增長(cháng)高達13倍，廣州成四大城市中唯一減少的城市，一季度5000萬(wàn)以上豪宅共成交5套，較去年減少37.5%，頂豪成交逐漸分化。
5000萬(wàn)以上豪宅成交情況（單位：套）
數據來(lái)源：CRIC
單價(jià)15萬(wàn)以上頂豪共成交133套
從成交單價(jià)來(lái)看，一季度，四大一線(xiàn)城市10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米豪宅共成交3497套，同比增長(cháng)142%。要知道，去年全年，全國10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米豪宅總共成交了7008套，而今年一季度已經(jīng)完成去年全國成交量的近五成。
從單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上的頂豪成交數據來(lái)看，一季度四大一線(xiàn)城市共成交133套，較去年一季度的16套同比增長(cháng)731%。分城市來(lái)看，上海共成交105套，較去年一季度的4套增長(cháng)了2525%，同時(shí)成交套數是北京、深圳和廣州三個(gè)城市的3.75倍。頂豪成交分化，一季度，廣州單價(jià)15萬(wàn)元以上豪宅零成交。
按照單價(jià)段來(lái)計算，上海仍然表現亮眼。一季度，單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅上海共成交2317套，同比增長(cháng)近2倍，超一線(xiàn)城市總量的六成；若按照單價(jià)15萬(wàn)元以上標準來(lái)看，上海共成交105套，占一線(xiàn)城市成交總量的比例提升至近八成。
不管是中高端，還是頂豪，上海整體表現都較為突出。究其原因，上海豪宅市場(chǎng)的主力為高凈值人群，他們的收入渠道來(lái)源多樣，購買(mǎi)力相對充裕，置業(yè)需求穩定；同時(shí)，部分高凈值人群通過(guò)豪宅可實(shí)現資產(chǎn)配置，以保障資產(chǎn)增值和保值。
各單價(jià)段頂豪成交數據（單位：套）
數據來(lái)源：CRIC
一季度，一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)仍然延續火熱態(tài)勢，豪宅高位運行背后，實(shí)際是多方面助推的結果。
考慮到2020年已是豪宅銷(xiāo)售“大年”，其原因與去年一脈相承。首先，疫情對豪宅成交起到促進(jìn)作用：一方面，疫情改變了人際關(guān)系和居住環(huán)境，而有能力快速實(shí)現改善需求的恰恰是這些買(mǎi)豪宅的富人；另一方面，目前仍處于疫情恢復階段，部分“放水”的資金流向房地產(chǎn)，資產(chǎn)荒下的資金推動(dòng)，市場(chǎng)預期資產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，豪宅成為目標人群的資金“蓄水池”。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨消費升級，消費者逐漸從有房住過(guò)渡至住好房，高凈值人群終極改善自住需求依然強烈。此外，基于資產(chǎn)增值、保值的需求，豪宅對于高凈值人群而言核心價(jià)值在于“儲蓄”，核心城市豪宅產(chǎn)品仍將是抵御通脹的重要渠道。
去年，得益于信貸資金寬松及豪宅產(chǎn)品需求的釋放，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨立行情，但隨著(zhù)年末房貸集中制度發(fā)布以來(lái)，部分投機需求得以抑制，市場(chǎng)回歸理性，但市場(chǎng)也出現了“無(wú)房戶(hù)搖豪宅”的怪象，催生一部分豪宅“代持”現亂象。
彼時(shí)，我們認為核心動(dòng)因在于豪宅限價(jià)政策下出現的一二手房巨大價(jià)差使然，并建議單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅項目適度放開(kāi)限價(jià)，解決一手房和二手房差價(jià)的源頭問(wèn)題。近期，深圳、無(wú)錫、成都等城市紛紛建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，一定程度上將縮小二者價(jià)差，減少投機行為。比如去年典型的深圳網(wǎng)紅盤(pán)——華潤城潤璽一期花園，按照深圳住建局公布的3595個(gè)住宅小區二手住房成交參考價(jià)格，該項目二手房參考價(jià)為132000元/平方米，過(guò)往成交單價(jià)最高已突破20萬(wàn)元/平方米。未來(lái)，深圳豪宅市場(chǎng)熱度或將有所降溫。
聯(lián)系到三部委嚴打經(jīng)營(yíng)貸，房地產(chǎn)信貸政策或將全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸穩態(tài)。而高端豪宅的剛性需求得到有效釋放，或將帶動(dòng)全年成交數據再創(chuàng )新高，2021年有望持續高位運行，并成為豪宅成交“大年”。
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