丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
“三條紅線(xiàn)”下，現金流成為房企生存的關(guān)鍵詞，過(guò)去一年，房企紛紛通過(guò)加大銷(xiāo)售回款、推進(jìn)主體上市等方式增加現金流入、優(yōu)化債務(wù)結構；疊加今年以來(lái)的土地“兩集中”政策，房地產(chǎn)行業(yè)對房企現金流的統籌調度和管理提出了更高的要求。
從各項指標來(lái)看，2020年末，CRIC重點(diǎn)監測的67家上市房企的現金持有量為26585億元，同比增長(cháng)10.09%。實(shí)際上，房企對現金流管理已發(fā)生了微妙的變化，而這些變化很大程度上能夠看出房企經(jīng)營(yíng)策略的轉變。
CRIC數據顯示，104家典型樣本房企歷年三大現金流凈額變化來(lái)看，自2017年以來(lái)，融資性現金流凈額及投資性現金流凈額逐年下降，經(jīng)營(yíng)性現金流凈額連續三年為正，并持續上升，至2020年達到歷年最高，并首次超過(guò)了融資性現金流凈額。
房企持續關(guān)注現金增長(cháng)
金融供需兩端的政策，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運營(yíng)邏輯都產(chǎn)生了重大的影響?！叭龡l紅線(xiàn)”成為房企改善財務(wù)狀況的一個(gè)重要衡量標準，為增加現金流入、優(yōu)化債務(wù)結構，加大銷(xiāo)售回款、推進(jìn)主體上市等成為主流方式。
在土地集中出讓的當下，房企的現金流壓力仍然存在，并將持續加大，長(cháng)期關(guān)注現金增長(cháng)已經(jīng)成為行業(yè)共識。
CRIC數據顯示，2020年末67家重點(diǎn)上市房企的現金持有量為26585億元，同比增長(cháng)10.09%。從梯隊來(lái)看，持有現金量跟房企規模大體成正比，TOP10房企仍擁有著(zhù)絕對的領(lǐng)先地位。從增速來(lái)看，TOP10房企的現金持有量同比減少了3.15%，是唯一現金減少的梯隊。
值得注意的是，TOP50+梯隊的房企現金增幅相對較大，同比增長(cháng)達到20%以上，在“三條紅線(xiàn)”的共識下，中小型房企意圖建立更強的風(fēng)險抗擊能力，加大持有現金量以應對更加復雜的市場(chǎng)環(huán)境。
表：2020年各梯隊房企現金變化
數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理
2020年經(jīng)營(yíng)性現金流
凈額首超融資性
2017年，是房企現金流轉變的關(guān)鍵點(diǎn)。
從104家房企歷年現金流情況來(lái)看，2017年融資性現金流凈額達到峰值13390億元，同時(shí)投資性現金流凈額為歷年最高，為凈流出9578億元。這組數據說(shuō)明：房地產(chǎn)行業(yè)依靠融資來(lái)驅動(dòng)投資，彼時(shí)，行業(yè)對融資依賴(lài)度較高。
隨后融資環(huán)境不斷收緊，融資性現金流凈額規模被動(dòng)下降。CRIC數據顯示，2018年、2019年及2020年融資性現金流凈額分別下降了38%、23%及44%。與此同時(shí)投資性現金流凈額呈現逐年下滑趨勢，2020年凈流出5448億元，相比2017年下降了43%。
與融資性現金流的大規模下降形成鮮明對比的是，經(jīng)營(yíng)性現金流凈額逐年增長(cháng)并達到歷年新高。2018年至2020年，經(jīng)營(yíng)性現金流凈額連續三年為正，并在2020年達到歷年最高至5511億元，并首度超過(guò)了融資性現金流凈額。
強回款、控投資，已經(jīng)成為當下房企發(fā)展的重要砝碼。
圖：歷年104家房企經(jīng)營(yíng)、投資、融資性現金流
凈額情況（億元）
三成房企積極還債，融資驅動(dòng)型房企大幅減少
實(shí)際上，參照房企經(jīng)營(yíng)性與投資性現金流凈額（包含合作和投資物業(yè)開(kāi)發(fā)等）的總和，以此作為房企日常經(jīng)營(yíng)的現金流情況，并將其與融資性現金流凈額進(jìn)行比較后發(fā)現，目前房企現金流經(jīng)營(yíng)模式大致可分為趨穩型、積極還債型、融資驅動(dòng)型和風(fēng)險警惕型。
首先，經(jīng)營(yíng)+投資性現金流凈額大于0，且融資性現金流凈額大于0的趨穩型，這部分房企相比以往有更多的現金，典型如中海，2020年中海經(jīng)營(yíng)與投資性現金流凈額總和為凈流入72億元，同時(shí)融資性現金流凈額為凈流入80億元，2020年底持有現金達1104.69億元，較2019年上升了16%。
第二類(lèi)房企屬于積極還債型，具體指標來(lái)看：經(jīng)營(yíng)+投資性現金流凈額大于0，但融資性現金流凈額小于0。2020年，有31%的房企為積極還債型，典型如綠地控股，2020年融資性現金流凈額凈流出349億元，主要由于期內償還債務(wù)支付現金高達1619億元，同比增長(cháng)10%。預計在三條紅線(xiàn)等新規下，積極還債型房企的數量占比在未來(lái)仍有望繼續擴容。
第三類(lèi)是融資驅動(dòng)型，房企經(jīng)營(yíng)+投資性現金流凈額小于0，但融資性現金流凈額大于0。雖然加強回款、控制投資已經(jīng)成為行業(yè)共識，但仍有54%的房企仍為融資驅動(dòng)型，數量過(guò)半。此類(lèi)房企更應注意不要超融、過(guò)融，或在維持現有債務(wù)規模的基礎上，加快銷(xiāo)售回款，注意現金流健康。
值得注意的是，有47%的房企過(guò)去4年經(jīng)營(yíng)及投資性現金流凈額總和均為凈流出，這意味著(zhù)仍有部分房企的經(jīng)營(yíng)策略未有發(fā)生明顯變化，依然采用融資推動(dòng)規模的方式進(jìn)行拓張。需要警惕的是，融資驅動(dòng)型房企中有23%的房企其融資性現金流無(wú)法完全覆蓋經(jīng)營(yíng)及投資性現金流支出，這意味著(zhù)經(jīng)營(yíng)支出已經(jīng)無(wú)法用融資支撐，其回款能力及融資能力均將受到一定考驗。未來(lái)若不加大銷(xiāo)售回款，在融資環(huán)境依舊收緊的環(huán)境下，這類(lèi)企業(yè)現金流或承受較大壓力。
此外第四類(lèi)房企在前環(huán)境下仍然存在警惕風(fēng)險，經(jīng)營(yíng)+投資性現金流凈額，及融資性現金流凈額均小于0，為風(fēng)險警惕型，2020年占比達3%，此類(lèi)房企應注意自身投拓力度及財務(wù)健康。
圖：2020年及2017年104家房企
四類(lèi)現金流模式情況
數據來(lái)源：CRIC整理
行業(yè)整體正逐步減少對融資的依賴(lài)，并逐漸強化抓回款，控制投資?，F金流已經(jīng)成為企業(yè)生存的安全墊。過(guò)去一些行之有效的發(fā)展手段和戰略或難以適應房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯，只有去適應、去改變，才會(huì )在今天的市場(chǎng)當中還能贏(yíng)得領(lǐng)先地位。
從房企層面來(lái)看，有更多房企參與積極還債，以降低杠桿；然而仍有過(guò)半房企為融資驅動(dòng)型，其中更有47%的房企未有明顯的經(jīng)營(yíng)策略改變，這在當下“現金流”保衛戰中存在較大風(fēng)險，因此建議以融資驅動(dòng)型為主的房企在經(jīng)營(yíng)、投資和融資三方面嘗試做出適合企業(yè)發(fā)展的轉變，比如經(jīng)營(yíng)方面建議重視周轉效率和銷(xiāo)售回款，并提升到更為重要的位置，標準化和精細化項目運營(yíng)管理流程；精簡(jiǎn)組織架構，收縮布局范圍，聚焦深耕自身優(yōu)勢區域，拿地方面要對現金流回正周期和相關(guān)利潤率提出更嚴格的要求；保持現有債務(wù)規?；蛑鸩綔p少有息負債，避免對融資的過(guò)度依賴(lài)導致超融。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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