國家統計局數據顯示：9月，全國商品房銷(xiāo)售面積、金額為18587萬(wàn)平方米、18704億元，同比分別增7.3%和16%。受此推動(dòng)，1-9月份，商品房銷(xiāo)售面積117073萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降1.0%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降16.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降15.3%。商品房銷(xiāo)售額115647億元，增長(cháng)3.7%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)6.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降15.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降17.1%。 

雖然從數據上看，9月銷(xiāo)售面積和金額同比都出現了一定的提升，但事實(shí)上9月的商品房銷(xiāo)售表現仍并不理想，量?jì)r(jià)明顯均表露出后繼乏力的現象。 

這主要是由于，一方面，9月份的全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的同比增速都比8月同期出現收窄，分別為6.4個(gè)百分點(diǎn)和11.1個(gè)百分點(diǎn)，9月是傳統房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，今年雖受疫情影響，整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售節奏有所后移，但9月仍是各大開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)布局的月份，因此9月的銷(xiāo)售面積、金額同比下降，在某種程度上代表了市場(chǎng)成交后勁的嚴重不足。 

同時(shí)，需要主要的是1-9月除東部地區商品房銷(xiāo)售面積同比增速回正、西部地區商品房銷(xiāo)售金額同比增速回正外，中部和東北地區商品房銷(xiāo)售規模仍遠弱于2019年同期。 

國家統計局數據顯示：1-9月份，東部地區商品房銷(xiāo)售面積48075萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.2%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額64424億元，增長(cháng)8.9%，增速提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區商品房銷(xiāo)售面積31459萬(wàn)平方米，下降7.0%，降幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額22890億元，下降5.7%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。西部地區商品房銷(xiāo)售面積32687萬(wàn)平方米，下降1.0%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額24286億元，增長(cháng)2.1%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。東北地區商品房銷(xiāo)售面積4852萬(wàn)平方米，下降8.9%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4046億元，下降5.0%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。 

另一方面，9月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)比8月環(huán)比出現下調，下降4%，這是2020年首次回調，受今年疫情影響，各大開(kāi)發(fā)商紛紛加大銷(xiāo)售力度，其中以?xún)r(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷(xiāo)售手段和目標。但聯(lián)系部分城市新房去化遇阻現實(shí)來(lái)看，打折促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售模式在部分二三線(xiàn)城市效果并不理想。

數據來(lái)源：國家統計局

國家統計局數據顯示：1-9月份房屋新開(kāi)工面積160090萬(wàn)平方米，下降3.4%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積117193萬(wàn)平方米，下降4.2%。房屋竣工面積41338萬(wàn)平方米，下降11.6%，降幅擴大0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積29597萬(wàn)平方米，下降10.5%。 

單月來(lái)看，9月房屋新開(kāi)工面積為20173萬(wàn)平方米，同比下降1.95%。但自7月起，房屋新開(kāi)工面積同比增速便逐月下降，至9月已然由正轉負，相比7月同比增速已經(jīng)下降13個(gè)百分點(diǎn)。 

8月底住建部和央行召開(kāi)的重點(diǎn)房企座談會(huì )，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規則化和透明度。隨后“三條紅線(xiàn)”標準披露：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據“三道紅線(xiàn)”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過(guò)5%-15%。 

在“三條紅線(xiàn)”對房企融資進(jìn)行了限制之后，9月26日財聯(lián)社消息稱(chēng)，從知情人士處獨家獲悉，監管部門(mén)要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負債目標。同時(shí)提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì )的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企每月15日前需提交監管部門(mén)下發(fā)的監測表，共涉8項財務(wù)指標，其中涵蓋了“三條紅線(xiàn)”指標。  

自房企融資“三條紅線(xiàn)”門(mén)檻放出后，8月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。 

開(kāi)發(fā)投資額增速增長(cháng)放緩主要原因是房企融資環(huán)境預期收緊下，新開(kāi)工與土地購置投資削減，8月房企房屋新開(kāi)工同比增速較7月收窄8.9個(gè)百分點(diǎn)，這一數據在9月由正轉負。 

一方面是房企當前迫切需要資金節流。另一方面由于疫情所致上半年全國土地購置面積較小，因此下半年可供開(kāi)工項目基數也少于往年同期。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

“三條紅線(xiàn)”的影響同樣體現在房企土地購置端。據國家統計局數據顯示：1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積15011萬(wàn)平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)相較7月即將轉增的跌幅已然擴大2個(gè)百分點(diǎn)。受資金面監管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規模逐月降低，但房企對核心熱點(diǎn)地塊依舊迫切爭奪，1-9月土地成交價(jià)款9316億元，增長(cháng)13.8%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積增速

數據來(lái)源：國家統計局

國家統計局數據顯示：前9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103484億元，同比增長(cháng)5.6%，增速比1-8月份提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資76562億元，增長(cháng)6.1%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，9月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15030億元，同比增長(cháng)12%。 

值得注意的是，9月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增14.5%至階段新高，是近3年內除6月外最高值。

在房屋新開(kāi)工面積與土地購置面積均出現不同幅度的放緩影響下，由房屋施工面積主導的建安投資成為開(kāi)發(fā)投資額規模與增速的主要支撐。1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積859820萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.1%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積607031萬(wàn)平方米，增長(cháng)4.0%。 

9月單月來(lái)看，全國房屋施工面積達20086萬(wàn)平方米，與新開(kāi)工面積單月同比增速由正轉負相反，施工面積9月同比降幅較8月收窄35個(gè)百分點(diǎn)至4.6%。房企加緊施工以加快項目上市銷(xiāo)售進(jìn)度，從而盡早完成銷(xiāo)售回款是施工面積陡然增加的主要原因。

全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

綜上所述，我們認為隨著(zhù)中國整體經(jīng)濟穩定恢復，GDP增速由負轉正，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續發(fā)揮經(jīng)濟穩定器作用。

從商品房銷(xiāo)售來(lái)看，“金九”全國商品房銷(xiāo)售表現明顯不及預期，銷(xiāo)售面積、金額的同比增速顯著(zhù)收窄，因此，后續銷(xiāo)售回款壓力將持續加大，這需要各大房企注意。 

銷(xiāo)售回款乏力外加“三條紅線(xiàn)”下融資管控收緊，后續房企資金運用將更加審慎。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額受建安投資等慣性支撐尚未降速，但在土地購置、新開(kāi)工、建安投資等影響下，預計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速也將逐漸趨平。