作者：編輯部CRICCAIC

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年下半年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫，市場(chǎng)形勢愈加嚴峻。下半年以來(lái)，更是有7城出現大范圍的降價(jià)潮，地方政府緊急采取約談房企、落地限跌令等維穩措施。

土地市場(chǎng)同步轉冷，第二批集中土拍普遍慘淡收場(chǎng)。限于房企緩拿地乃至階段性不拿地，將拖累房屋新開(kāi)工面積加速下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也將持續走低。

與此同時(shí)，居民信貸端收緊，下半年以來(lái)多數城市銀行房貸額度緊張，新房放貸周期普遍延長(cháng)到3-6個(gè)月，臨沂、濟寧、菏澤等更是在6個(gè)月以上。二手房信貸環(huán)境更為嚴峻，6成以上調研城市出現二手房階段性停貸的情況，何時(shí)放貸尚無(wú)定日。市場(chǎng)銷(xiāo)售受限，一定程度上影響了房企銷(xiāo)售回款預期。

受限于房企融資的“三條紅線(xiàn)”及房貸“兩條紅線(xiàn)”持續發(fā)力，多家品牌房企深陷財務(wù)困境，引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的角度來(lái)看，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，倒逼房企繼續去杠桿，嚴守不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的政策底線(xiàn)。由于銀行放貸的風(fēng)險偏好，部分存在潛力違約問(wèn)題的房企，融資很難實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或將不斷加劇。

基于維護房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，預計未來(lái)居民信貸政策有望適度松綁，支持居民自住以及改善性購房消費，尤其要增加首套房按揭貸款的授信額度，放貸周期或將明顯縮短，不少城市二手房停貸的情況也將大幅改善。隨著(zhù)市場(chǎng)逐漸恢復正常交易，四季度成交量有望企穩回升，房企銷(xiāo)售回款也將明顯好轉，間接改善企業(yè)現金流。

自7月降準落地后，市場(chǎng)資金充足，8月央行多次進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)操作，凈投放資金600億元，市場(chǎng)利率維持平穩向下的趨勢。

從發(fā)債總量來(lái)看，8月同環(huán)比近乎“腰斬”。CAIC數據顯示，8月房企在海內外總計發(fā)行債券537億元，環(huán)比跌40%，同比跌53%。其中，境內發(fā)債總規模達459億元，環(huán)比下降27%，同比下降33%。海外債方面，降幅更為明顯，房企共發(fā)行海外債折合人民幣78億元，環(huán)比下超7成，同比下降更是超過(guò)了80%。

下行趨勢持續至9月，CAIC監測數據顯示，截止9月17日，9月房企境內外發(fā)債總量 434億，同比下降21.5%，平均發(fā)行利率上升至5.1%?？梢?jiàn)房企融資環(huán)境仍然不容樂(lè )觀(guān)。

累計數據來(lái)看，截至8月底，房企在海內外發(fā)債累計融資總規模約合人民幣6819億元，同比下降16%，融資規模累計增速較前7月加速下滑。

融資成本方面，資金面的總體寬松之下，8月房企境內發(fā)債利率保持平穩向下的趨勢。房企境內債券平均利率下探至3.9%，海外債方面，受部分房企高息發(fā)債影響，房企海外債平均發(fā)行利率回升至7.04%。

隨著(zhù)7月份以來(lái)上層調控環(huán)境的不斷收緊，整體“去杠桿”仍然堅決，接下來(lái)融資端將依然保持收緊態(tài)勢，并且持續較長(cháng)時(shí)間。

圖：近9個(gè)月房企境內及海外債

總額及融資利率（單位：億元，%）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統  CAIC投管云 

一方面，房企融資總量減少，另一方面，到期債務(wù)壓力不斷。

據CAIC統計，9月200家核心房企境內外債券合計到期規模超800億，其中境內債券到期約647億。除9月外，12月也是房企境內債券到期比較集中的月份，到期規模超500億。

在距離2021年結束不足白天時(shí)間里，200家核心房企總計約有近2000億境內債券即將到期。四季度各家房企或將加大境內發(fā)債力度，以應對即將到來(lái)的還債高峰。

海外債方面，債券到期日多集中在12月、1月，目前已有多家房企發(fā)布公告擬發(fā)行海外債融資，如弘陽(yáng)地產(chǎn)宣布擬發(fā)行9.5%2億美元優(yōu)先綠色票據用于償還一年內到期的境外債務(wù)及再融資。

在行業(yè)周期下行和政策收緊的雙重壓力之下，房企現金流管理能力遭受極大考驗，行業(yè)償債壓力有增無(wú)減，中小企業(yè)和部分高負債企業(yè)面臨巨大生存問(wèn)題。

圖：一年內核心房企到期境內債券VS海外債

備注：涉及海外債按匯率按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統  CAIC投管云

2021年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)端政策持續收緊，房企銷(xiāo)售回款面臨壓力與日俱增，加之“三條紅線(xiàn)”約束下，降負債仍然是房企主要目標。通過(guò)積極調整債務(wù)及融資結構，構建企業(yè)債務(wù)安全邊界。

CRIC監測數據顯示，重點(diǎn)監測的80家重點(diǎn)上市房企現金持有量為31977億元，較期初微降0.2%，這是五年來(lái)首次出現下降，同時(shí)，房企償債能力持續分化。

行業(yè)進(jìn)入緩慢增長(cháng)期，近年來(lái)房企持有現金的增速呈現下降的趨勢，由2017、2018年的20%以上的增速下降到2019、2020年的10%左右。而自2020年下半年三條紅線(xiàn)出臺以來(lái)，房企持續加強降杠桿，融資性現金流出增加；疊加房貸集中度管理制度的“兩條紅線(xiàn)”出臺，房企的銷(xiāo)售回款周期加長(cháng)，上半年部分房企的銷(xiāo)售回款率出現一定程度的下降，致使房企整體現金持有量減少。

圖：80家重點(diǎn)上市房企歷年現金持有量及同比變化情況

數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理

2021上半年末80家重點(diǎn)房企總有息債規模為71185億元，較期初增長(cháng)0.4%，增速較于2020年的5.4%繼續下滑。房企的有息債增速在2017年到達高點(diǎn)后，隨著(zhù)行業(yè)調控持續，并表債務(wù)增速持續下滑，特別是三條紅線(xiàn)以來(lái)，受限于降檔要求，以及政策對各檔企業(yè)有息債增幅的限制，房企強化債務(wù)增量控制，并維持“量入為出”的狀態(tài)。

與此同時(shí)，房企積極改善債務(wù)結構，短期有息負債在2020年末實(shí)現首次下降后，今年上半年繼續下降，從而使得行業(yè)平均現金短債比優(yōu)化0.15至1.60，短期安全邊界加強。

圖：房企歷年總有息負債及增速情況（單位：億元）

數據來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jì)報告，CRIC整理

整體來(lái)看，央行罕見(jiàn)提及維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并非代表房地產(chǎn)信貸政策全面轉向，房企融資還將保持收緊態(tài)勢，僅限于居民信貸政策或將適度糾偏。長(cháng)期來(lái)看，房企的優(yōu)勝劣汰或將提速，優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jì)集中度有望持續提升。

基于維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，倒逼房企繼續去杠桿，嚴守不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的政策底線(xiàn)，部分存在潛在風(fēng)險的房企，融資很難實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或將不斷加劇，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新一輪洗牌。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 央行例會(huì )重提房地產(chǎn)，房企融資環(huán)境仍不容樂(lè )觀(guān)