作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

面對嚴峻復雜的國際形勢、艱巨繁重的國內改革發(fā)展穩定任務(wù)，特別是新冠肺炎疫情的嚴重沖擊，我國成為全球唯一實(shí)現經(jīng)濟正增長(cháng)的主要經(jīng)濟體。 

我們認為，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的壓艙石和穩定劑，房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟、財政和就業(yè)有著(zhù)至關(guān)重要的影響。 

在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，確定明年要抓好八大重點(diǎn)任務(wù)，在這其中，第七點(diǎn)是解決好大城市住房突出問(wèn)題。 

從今年整體市場(chǎng)表現情況來(lái)看，各大城市分化嚴重，對于熱點(diǎn)城市而言，搶房源現象比較明顯，在這其中，深圳市場(chǎng)不分檔次、不分產(chǎn)品銷(xiāo)售全線(xiàn)飄紅，7月15日，在中央“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的長(cháng)期調控目標下，深圳祭出八項樓市調控政策，對其高溫不下的市場(chǎng)下了一劑猛藥，隨后在一系列調控政策補丁調整下，深圳市場(chǎng)開(kāi)始逐步可控。 

此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議把“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為明年要抓好的八大重點(diǎn)任務(wù)之一，具體而言，熱點(diǎn)城市繼續堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，“四限”調控難言實(shí)質(zhì)性松綁，并將貫穿更長(cháng)的時(shí)間周期?，F階段房?jì)r(jià)仍是不能碰的紅線(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現過(guò)熱的征兆，短期內城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

2015-2020年中央經(jīng)濟工作會(huì )議有關(guān)房地產(chǎn)內容

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此次會(huì )議定調：住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。一方面，弱化了房地產(chǎn)的投資屬性，金融去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化?，F階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預計未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將轉向穩杠桿乃至去杠桿，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線(xiàn)”以?xún)?，堅守不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)。 

另一方面，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，更好地實(shí)現全體居民住有所居、安居樂(lè )業(yè)的目標。 

從整體來(lái)看，房地產(chǎn)政策層面還是要“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)期調控目標。 

對于熱點(diǎn)城市而言調控政策大棒高舉，而對于壓力二、三線(xiàn)城市而言，有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。土地供應有供有限，并可適度調降土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。 

未來(lái)市場(chǎng)或將支持剛需購房，弱三、四線(xiàn)城市可能會(huì )在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。

中央經(jīng)濟工作會(huì )議對住房租賃市場(chǎng)著(zhù)墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問(wèn)題。

其一，以大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)為抓手，解決好大城市住房突出問(wèn)題，加強保障性租賃住房建設力度，市場(chǎng)化租賃住房更要規范化發(fā)展。進(jìn)一步明確“租售同權”，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，其中優(yōu)質(zhì)教育資源同權化，既是下一階段改革的難點(diǎn)，也是關(guān)系到改革成敗與否的關(guān)鍵點(diǎn)。 

其二，可以期許的是，土地制度市場(chǎng)化改革將提質(zhì)增效，加速推進(jìn)新增建設用地指標和補充耕地指標的跨省調劑，那些土地資源緊俏的核心一、二線(xiàn)城市，可以獲得更多建設用地指標。另外，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大中城市長(cháng)期供地壓力。 

其三，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控。長(cháng)期來(lái)看，租賃市場(chǎng)監管要制度化、常態(tài)化，資金監管仍是重點(diǎn)領(lǐng)域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控“高進(jìn)低出”、“長(cháng)收短付”、“租金貸”等市場(chǎng)亂象。

我們認為，明年宏觀(guān)政策或將保持連續性、穩定性、可持續性，繼續實(shí)施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經(jīng)濟恢復的必要支持力度。

在房地產(chǎn)方面將進(jìn)一步因城施策落實(shí)“三穩”長(cháng)期調控目標，對熱點(diǎn)城市加碼，對壓力城市紓困。加快完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 中央定調2021樓市走向，解決大城市住房問(wèn)題是核心