丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
4月末，重點(diǎn)城市廣州、無(wú)錫、重慶和沈陽(yáng)迎來(lái)集中拍地潮，在土拍“撞期”的情況下，4月26日~4月29日，廣州、無(wú)錫、重慶迎來(lái)了第一場(chǎng)集中拍地，三城競拍熱度表現分化，尤其重慶和無(wú)錫地價(jià)漲幅明顯，優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍在上漲。
與“集中供地第一拍”的長(cháng)春平淡首場(chǎng)不同，重慶首場(chǎng)集中土拍一度登上熱搜榜，可見(jiàn)此輪土拍整體熱度。從溢價(jià)水平來(lái)看，重慶成交溢價(jià)率最高，其中地塊成交溢價(jià)率超50%以上的地塊多達五成，而無(wú)錫和廣州由于“限地價(jià)”的原因，平均溢價(jià)率相對較低。值得注意的是，無(wú)錫已成交的10宗地塊全部觸及上限價(jià)進(jìn)入競自持階段。
進(jìn)入5月，將有更多城市迎來(lái)首場(chǎng)集中土拍，其中北京、深圳、廈門(mén)等首批供應量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應的城市來(lái)說(shuō)，首場(chǎng)土拍競爭仍然會(huì )比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格也將明顯攀高。因此，對于熱點(diǎn)城市而言，加大土地供應量才是平穩地市熱度的關(guān)鍵途徑。
重慶五成以上地塊溢價(jià)率超50%
4月26日~4月29日，廣州、無(wú)錫、重慶迎來(lái)了第一場(chǎng)集中拍地。具體來(lái)看，廣州共有48宗土地入市，成功出讓42宗，流拍6宗，共攬金超906億元；重慶主城區46宗涉宅地全部成功出讓?zhuān)恋爻山豢偨痤~達到635億元；無(wú)錫首批16宗地中已成功出讓10宗，總成交金額也超過(guò)了兩百億元。
從溢價(jià)水平來(lái)看，盡管在土拍前，重慶出臺了“部分熱點(diǎn)地塊若溢價(jià)率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個(gè)半月”的新規，但重慶作為三城中唯一不限地價(jià)的城市，本次集中供地的成交溢價(jià)率仍然最高。其中，有22宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，占已成交地塊的比例接近五成，最高溢價(jià)率達到130%。重慶的土地市場(chǎng)之所以呈現出“出乎意料”的熱度，主要原因在于重慶本次供應地塊優(yōu)質(zhì)土地占比較高，如悅來(lái)組團、蔡家組團、兩路組團，南區的茶園、西區的西永組團及大楊石板塊等熱點(diǎn)板塊均有土地供應，且這些地塊多瞄準“剛改”需求，對房企吸引力較強，最終多以高溢價(jià)成交。
無(wú)錫整體市場(chǎng)熱度也不低，已成交的10宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競自持階段，包括諸如錫山東港板塊懷仁幼兒園北等較為冷門(mén)的地塊，最終也是以最高限價(jià)和競租賃5000平方米成交。
廣州土地市場(chǎng)整體較為平穩，但區域熱度分化明顯。從已成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價(jià)，多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區域，黃埔、南沙更是拍出了新的“單價(jià)地王”，市場(chǎng)熱度較高。而增城、從化、花都等區域土地更多以底價(jià)成交為主，流拍的6宗地也多集中在這些區域，土地市場(chǎng)表現較為冷淡。
表：廣州、無(wú)錫、重慶三城
首場(chǎng)土拍成交情況（萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍在上漲
從地價(jià)水平來(lái)看，與2020年全年涉宅地價(jià)格相比，三城中重慶、無(wú)錫地價(jià)漲幅明顯，僅廣州成交地價(jià)不及去年水平。
與周邊的可比歷史成交地塊相比，廣州成交的42宗地中，地價(jià)上漲的地塊和地價(jià)下跌的地塊數量各半，但由于中心四區出讓地塊占比較上一年明顯減少，平均地價(jià)水平較2020年下降15%。廣州成交樓板價(jià)TOP10地價(jià)上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區域。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊，由華潤以21.29億元的總價(jià)競得，成交樓板價(jià)為28727元/平方米，實(shí)際可售樓板價(jià)則高達42122元/平方米，較去年年末越秀競得的同一板塊宅地價(jià)格上漲了一倍多，刷新了板塊樓面價(jià)新高，并進(jìn)入全市成交土地單價(jià)TOP10。
表：廣州成交宅地中單價(jià)TOP10地塊樓板價(jià)
較周邊2020年成交同類(lèi)型地塊變動(dòng)情況（元/平方米）
注：荔灣區興達地塊和黃埔區知識城E3地塊周邊近兩年內無(wú)同類(lèi)型宅地成交。
數據來(lái)源：CRIC
重慶和無(wú)錫的本次成交土地的平均地價(jià)則因優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比維持高位而較去年出現明顯上漲，分別上漲50%和18%。其中，重慶已成交地塊中有25宗成交樓板價(jià)破萬(wàn)元，其中渝北區觀(guān)音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價(jià)紀錄，平均地價(jià)水平較2020年明顯上漲，這些地塊多為低容積率且區位優(yōu)越。
同樣，無(wú)錫出讓的地塊中，有三宗地的起拍價(jià)刷新了所在板塊的樓板價(jià)，在競自持的影響下，大部分地塊的可售成交樓板價(jià)也較此前周邊成交地塊明顯上漲，典型如仁恒拿下的經(jīng)開(kāi)區南外地塊，成交樓板價(jià)雖然未觸及板塊最高成交地價(jià)，但若考慮6萬(wàn)方的租賃面積，可售樓板價(jià)將超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，遠高于板塊此前最高成交地價(jià)。
圖：廣州、無(wú)錫、重慶已成交地塊平均樓板價(jià)
和2020年成交樓板價(jià)對比（元/平方米）
規模房企成為最大贏(yíng)家
從房企參拍情況上來(lái)看，此次三城集中土地出讓均吸引了多家規模房企參拍，如萬(wàn)科、融創(chuàng )、華潤、保利等頭部房企更是參與了三城多宗土地的出讓。
與無(wú)錫土拍外來(lái)房企唱主角不同，廣州和重慶的土拍競爭中本土房企“話(huà)語(yǔ)權”明顯更大，如越秀在廣州參拍15宗并成功斬獲7宗，競得率遠高于其他房企，重慶起家的龍湖也重倉大本營(yíng)，在重慶已成交地塊中落下5子。
從最終競拍結果來(lái)看，規模房企成為本輪土拍最大贏(yíng)家，其中融創(chuàng )最為典型，在廣州、無(wú)錫和重慶三城均有落子，共成功競得15宗地，成交總金額達到241億元。
圖：廣錫渝首次集中拍地中拿地數量超過(guò)3宗及以上房企
數據來(lái)源：CRIC
總體來(lái)看，雖然三城均采取了集中供地，但無(wú)錫和重慶的土拍熱度相對較高，而廣州則表現得相對穩定，三城熱度分化明顯，優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍在上漲。再加上各城市土地供應節奏偏緩，長(cháng)時(shí)間的土地“零增長(cháng)”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進(jìn)一步升級。從這一角度而言，為穩定熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，只有加大土地供應量，才是平穩地市熱度的關(guān)鍵。
未來(lái)將有更多重點(diǎn)城市迎來(lái)首次集中拍地。首當其沖的就是4月30日（今天）拍地的沈陽(yáng)，不過(guò)整體土拍市場(chǎng)表現預計將會(huì )比較平穩。結合本次供應情況來(lái)看，沈陽(yáng)此次樓板價(jià)超過(guò)5000元/平方米的地塊有12宗，占比接近5成，但大部分地塊均有無(wú)償代建要求，且前期市場(chǎng)關(guān)注度較高的廣電印刷廠(chǎng)、加工廠(chǎng)南北區地塊均已中止出讓?zhuān)桓匾氖?，沈?yáng)樓市近來(lái)表現不佳，截止2021年3月住宅去化周期長(cháng)達29.5個(gè)月，受此影響，預計房企整體拿地積極性也會(huì )明顯不及本輪的重慶、無(wú)錫。
隨著(zhù)熱點(diǎn)城市調控政策日益收緊，限房?jì)r(jià)背景下高成本拿地無(wú)疑會(huì )加大房企資金沉淀風(fēng)險，建議房企將關(guān)注度放在有更多選擇的第二批或第三批集中供應的地塊，避免拿地成本過(guò)高。
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