在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續。

供應方面，據CRIC統計數據顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地10月供應總建筑面積達27049萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲近一成，僅較去年同期減少2%。供應量的上漲一方面是由于此前土地供應量持續縮量的三四線(xiàn)城市推地量上漲，另一方面則是因重點(diǎn)城市三輪集中供地潮來(lái)臨。

圖：CRIC監測城市經(jīng)營(yíng)性用地月度供求量?jì)r(jià)走勢（單位：萬(wàn)平方米，元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

成交方面，雖然本月集中土拍的重點(diǎn)城市個(gè)數較上月減半，但在三四線(xiàn)城市成交量大幅回升的帶動(dòng)下，10月成交面積仍較上月進(jìn)一步走高。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積環(huán)比微漲5%至13310萬(wàn)平方米。

各能級城市表現各異，其中一二線(xiàn)城市的成交建面均不敵上月，成交面積分別為635萬(wàn)平方米和2354萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降6%和50%；三四線(xiàn)城市的成交規模則環(huán)比大幅回升，達到10321萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲42%。

受土地市場(chǎng)降溫、流拍率激增影響，第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長(cháng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，其中長(cháng)沙和北京流拍率更是超過(guò)60%。

成交主力城市遭遇“寒潮”，也使得一、二線(xiàn)城市整體市場(chǎng)熱度大幅降溫，三四線(xiàn)城市表現也不佳，本月平均溢價(jià)率降至4.5%的低位。

在此影響下，2021年10月成交溢價(jià)率較上月進(jìn)一步走低，環(huán)比減少0.9個(gè)百分點(diǎn)，降至3.3%，再創(chuàng )下2020年以來(lái)的最低值。

圖：CRIC監測城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢圖

土地流拍方面，在行業(yè)處于調整周期的現階段，房企觀(guān)望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現金流相對充裕的央企或地方國企。

因此，無(wú)論是北京、上海、杭州等重點(diǎn)城市，還是22城之外的金華、溫州、東莞、佛山等熱點(diǎn)三線(xiàn)城市，均出現了地塊提前撤牌或延期的現象，如佛山10月原計劃出讓7宗宅地，但有6宗延期或撤牌，1宗因無(wú)人競價(jià)而流拍，當月涉宅地零成交。

圖：重點(diǎn)監測城市的經(jīng)營(yíng)性用地流拍率走勢圖

市場(chǎng)熱度的下滑使地方政府在供應端出現了調整，從近期發(fā)布的第三輪集中供地公告的5個(gè)城市來(lái)看，土地出讓門(mén)檻已適度放松。如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門(mén)檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、無(wú)錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。

其中作為首個(gè)完成三輪集中土拍的城市，無(wú)錫土地市場(chǎng)表現極具參考意義。對比三輪集中土拍來(lái)看，無(wú)錫三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對比。

無(wú)錫第三輪集中土拍成交的溢價(jià)地塊僅有3宗，底價(jià)成交成為三輪土拍主旋律。而無(wú)錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價(jià)，溢價(jià)比重超100%；二輪22宗地塊中仍有9宗搖號成交，溢價(jià)比重達到73%。

與前兩輪土拍房企積極報名、高溢價(jià)成交的情形不同，三輪集中土拍僅有一家品牌房企報名參拍，參拍的大都是無(wú)錫本地城投公司，比重高達七成之多，并且多以政企合作的形式開(kāi)發(fā)。

在土地供應側調控持續深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下，重點(diǎn)城市的土拍熱度較此前明顯降溫，加上目前信貸仍未放寬、房企現金流承壓，臨時(shí)撤牌和延期出讓?zhuān)瑖?、央企為競拍主力等現象也成為不少城市的“標配”。

為了應對土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì )有更多重點(diǎn)城市會(huì )進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規則。接下來(lái)重點(diǎn)城市將迎來(lái)第三批土地密集入市，部分供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門(mén)、濟南等城市要進(jìn)一步加大宅地供應量，尤其是濟南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類(lèi)城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著(zhù)的增加。

從目前整體土拍市場(chǎng)來(lái)看，降溫現象仍在進(jìn)一步延續，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價(jià)和流拍，土地市場(chǎng)已進(jìn)入冰點(diǎn)，并進(jìn)一步影響著(zhù)銷(xiāo)售側的市場(chǎng)預期，使得房地產(chǎn)行業(yè)“穩預期”迎來(lái)更多挑戰。

不過(guò)，為了應對土地市場(chǎng)的降溫，重點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規則，部分城市已適度放松了第三輪拿地門(mén)檻，預計第三輪供地中企業(yè)拿地積極性將會(huì )有所提升，土拍高撤牌流拍率的現象也會(huì )有所改善。