作者：編輯部

商業(yè)地產(chǎn)近幾年經(jīng)歷過(guò)三輪沖擊：第一輪是互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)的沖擊；第二輪是消費趨勢的迭代沖擊；第三輪就是已持續兩年多的新冠疫情的影響。

疫情下，實(shí)體商業(yè)客流量大幅下降，需求端持續疲軟。多地疫情并發(fā)導致物流不暢，線(xiàn)上消費也受到較大抑制。

國家統計局數據顯示，2022年4月，社會(huì )消費品零售總額29483億元，同比下降11.1%，繼3月首次轉負后降幅再次擴大。

散發(fā)疫情導致市場(chǎng)經(jīng)常性短暫停擺，商場(chǎng)銷(xiāo)售去化及商場(chǎng)運營(yíng)難度進(jìn)一步加大。2022年至今，上海疫情影響最大，參考往年預計影響或將超過(guò)1000億元，1-4月預計社會(huì )消費品零售總額同比下降18%。 

供求來(lái)看，CAIC數據顯示，一線(xiàn)城市整體供求縮量，北京上海市場(chǎng)回落明顯。上海商業(yè)供應同比減少58.96%，成交面積也大幅回落；北京3月、4月冬奧會(huì )、兩會(huì )等重大活動(dòng)頻繁，出現個(gè)別區域管控現象，也在一定程度上限制了商業(yè)供求走勢；廣深疫情管控呈點(diǎn)狀、短時(shí)間特點(diǎn)，對市場(chǎng)影響相對較小。 

空置率方面，北京、上海、廣州都超過(guò)5%警戒線(xiàn)，分別為8.5%、6.4%和8.3%。由于2022年疫情呈現不確定性、措施持續時(shí)間長(cháng)、政策嚴厲、牽涉范圍面廣等諸多新特點(diǎn)，影響程度不亞于2020年，預計空置率和租金市場(chǎng)表現仍將走弱。

疫情下，市場(chǎng)形勢充滿(mǎn)不確定性，典型商場(chǎng)運營(yíng)短期整體承壓，后市預期相對悲觀(guān)。

據不完全統計，上海2022年原計劃有24個(gè)商業(yè)項目開(kāi)業(yè)。歷經(jīng)疫情封控之后，推遲開(kāi)業(yè)成為普遍現象。在疫情封控期諸多變數的背景下，保開(kāi)業(yè)成為運營(yíng)能力的直接體現。

2022年1-4月疫情期間，克而瑞資管對商業(yè)運營(yíng)影響以及之后6個(gè)月租金走勢進(jìn)行了抽樣調研，1-4月北上廣深典型商場(chǎng)近8成出租率下降，其中3成出現大幅下降，退租業(yè)態(tài)中，餐飲、服裝和休閑娛樂(lè )位列前三，分別為74%、66.1%和50%，占比遠高于排名第四的兒童業(yè)態(tài)。

萬(wàn)象生活商業(yè)華東大區的18個(gè)在營(yíng)項目，分布于江浙滬兩省一市，均受到疫情影響，其中上海的三個(gè)項目陸續實(shí)施閉店政策。

長(cháng)寧八八中心的運營(yíng)方上實(shí)商管也表示，從消費者和品牌的角度來(lái)說(shuō)，過(guò)去的4年多以來(lái)，歷經(jīng)了線(xiàn)上線(xiàn)下的競爭，包括2020年的疫情，雙減。今年上海疫情以后，對于小微企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了很大的負面影響。開(kāi)業(yè)以后真正能存活下來(lái)經(jīng)營(yíng)良好的小微企業(yè)可能僅20%-30%。 

一方面是疫情反復，頭部品牌戰略收縮，新興品牌長(cháng)紅不易，商業(yè)零售供應鏈面臨極大壓力，品牌綜合經(jīng)營(yíng)成本上升，利潤下降，拓店謹慎。 

另一方面是C端消費更加理性。經(jīng)濟不確定性導致人均可支配收入下降，消費者心態(tài)更加謹慎，消費理念、消費需求、消費方式發(fā)生變化。

關(guān)于未來(lái)6個(gè)月的租金走勢，克而瑞資管對北上廣深典型商場(chǎng)運營(yíng)人員的抽樣調研顯示，僅12.9%持上漲態(tài)度，持平及下跌占比達35.5%和32.3%，對后市的預期較為悲觀(guān)。

在整體商業(yè)市場(chǎng)悲觀(guān)的同時(shí)，上海疫情期間，“快團團”等電商小程序業(yè)務(wù)出現了海量增長(cháng)。

CAIC數據顯示，快團團小程序打開(kāi)次數同比增速在2022年3月達到1061%高位，DAU同比增速也有448%的大幅增長(cháng)，主要是受社區團購影響。

疫情期間，需求是永遠存在的。在這個(gè)過(guò)程中，不少商業(yè)做出了一些比較有意義的探索。

隨著(zhù)居家生活的開(kāi)啟，上海萬(wàn)象城依靠100萬(wàn)會(huì )員基礎，依托大數據分析，抓住疫情下社區團購興起的機遇，在核心小區組建線(xiàn)上福利社群，為品牌搭建直達消費者的銷(xiāo)售平臺。

通過(guò)社區專(zhuān)屬團購和直播購物兩項為抓手建立了高粘性的私域流量池，拓展了40余個(gè)專(zhuān)屬的社區服務(wù)維護群，開(kāi)展了10余場(chǎng)的Ole直播購物，以及50多場(chǎng)社區團購，實(shí)現了在閉店期間商場(chǎng)、店鋪、團長(cháng)、居民共贏(yíng)。

長(cháng)寧八八中心也表示社區商業(yè)中心和大購物中心的定位有差別，社區商業(yè)中心可能更多的服務(wù)于周邊幾公里社區居民的實(shí)際需求。疫情對商業(yè)的定位和轉型包括整個(gè)品牌的經(jīng)營(yíng)都產(chǎn)生了很大影響。

例如線(xiàn)上保供的工作，購物中心面臨著(zhù)從硬件軟件方面如何對消費者和商家提供更好的支持和服務(wù)，通過(guò)好的服務(wù)提升價(jià)值。這次疫情之后可能有一些產(chǎn)業(yè)反而會(huì )有一些發(fā)展的機會(huì )。

商業(yè)項目需要與消費者建立一種強聯(lián)系，人和商品，人和環(huán)境，商品和環(huán)境，需要形成比較強的商業(yè)氣場(chǎng)，才能讓消費者愿意走進(jìn)來(lái)。 

未來(lái)的商業(yè)運營(yíng)，需要多元化的產(chǎn)品思維、復合運營(yíng)能力以及輕重并舉的立體化商業(yè)布局，助力商家穩固業(yè)績(jì)，貼近感知消費者服務(wù)，從“資產(chǎn)運營(yíng)”向“資產(chǎn)運營(yíng)+商業(yè)運營(yíng)”轉型也是購物中心應對不確定性的核心能力。

CAIC數據顯示，2022年一季度，整體辦公市場(chǎng)的活躍度略有下降，一線(xiàn)城市凈吸納量均呈現同比下降，其中廣州降幅最大達67%,上海降幅其次為26%。 

2022年一季度，北上廣深四個(gè)城市中，空置率均值在15%左右，略有下降，其中，深圳空置率最高為18%。

自2020年疫情首次爆發(fā)以來(lái)，一線(xiàn)城市甲級辦公樓的平均租金已經(jīng)下跌15%。

2020年初爆發(fā)疫情，2019年末至2021近兩年一線(xiàn)城市的甲級辦公平均租金持續走低，北上廣均下降13%左右，深圳降幅最大為19.5%。

疫情期間，克而瑞資管在北上廣深等一線(xiàn)城市的抽樣調研數據顯示，1-4月，寫(xiě)字樓退租行業(yè)排名前三分別為教育培訓、住宿/餐飲和房地產(chǎn)業(yè)，各占55.2%、50.8%和46.3%。退租率最低的為政府機構和能源，僅占1.5%。

從出租率來(lái)看，與2021年同期相比，2022年1-4月期間44.8%出租率出現下降，其中16.4%大幅下跌，無(wú)變化占32.8%。 

今年1-4月與2021年同期相比，61.2%的寫(xiě)字樓租金出現下跌，其中14.9%大幅下跌。在對未來(lái)的預期中，僅10.5%的被調研物業(yè)運營(yíng)者認為未來(lái)6個(gè)月寫(xiě)字樓租金上漲。

從租金收繳率來(lái)看，僅7.5%的項目100%收繳無(wú)拖延，70.2%的寫(xiě)字樓租金收繳率出現下跌。

CAIC數據顯示，近年來(lái)新興商務(wù)區一支獨秀，持續沖擊傳統商務(wù)區，疫情極大加速了這一過(guò)程。

典型新興商務(wù)區如北京麗澤和上海前灘商務(wù)區，自2020年一季度以來(lái)均實(shí)現了出租率和租金的同時(shí)上升，至2022年一季度空前灘的出租率更是達到了98.2%，遠高于上海核心商務(wù)區的平均出租率。 

以上海為例，傳統商務(wù)區與新興商務(wù)區的平均租金比值由2019年的1.7下降至2021年的1.5；2019年起，新興商務(wù)區的成交占比已穩定在6成以上。 

一方面經(jīng)濟下行期，企業(yè)降本增效，性?xún)r(jià)比成為重要選址標準。租金高，交通擁堵，生活成本高，缺少大面積的辦公空間，是很多大型企業(yè)離開(kāi)傳統核心商務(wù)區的重要原因，這恰恰是新興商務(wù)區的競爭優(yōu)勢。

另一方面，隨著(zhù)疫情爆發(fā)，防疫設施及功能升級迭代刻不容緩，新興商務(wù)區在環(huán)境方面，包括綠色建筑、資源再生及能量循環(huán)、數字化監測及精細化管理、綠色租賃、舒適度等相對傳統老辦公樓優(yōu)勢明顯。

后疫情時(shí)代的商辦市場(chǎng)，一方面面臨著(zhù)供大于求的市場(chǎng)結構壓力，另一方面經(jīng)受著(zhù)經(jīng)濟下行及疫情帶來(lái)的整體需求減弱的挑戰。未來(lái)市場(chǎng)也將在這個(gè)過(guò)程中呈現差異化發(fā)展，并為行業(yè)帶來(lái)深刻變化： 

未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)理性消費逐步回歸，基礎消費占比將持續擴大。其中線(xiàn)上生鮮將快速擴張，傳統商超兩極分化，倉儲會(huì )員店將持續擴張?！靶⌒突?、便利化、社區化”也將成為未來(lái)零售業(yè)態(tài)的一大趨勢。

辦公市場(chǎng)，老舊辦公樓的防疫設施及功能升級迭代刻不容緩，人群聚集性特點(diǎn)使辦公硬件設施的安全性升級也迫在眉睫。同時(shí)租戶(hù)對辦公空間靈活性和復合性的需求更高，智慧辦公會(huì )有更廣闊的前景。 

對企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)長(cháng)期可持續的過(guò)程，近期相關(guān)政策也給到支持和鼓勵的信號，綜合來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、金融對辦公空間的需求還將保持上升的趨勢。各運營(yíng)商還需通過(guò)價(jià)值和競爭力的提升，打造辦公新模式，從聚焦不動(dòng)產(chǎn)轉變?yōu)榫劢箍蛻?hù)服務(wù)。

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原標題： 疫中探市丨商辦物業(yè)：尋找下行周期中的確定性